AG Bad Schwalbach, Urteil vom 26.10.2020 – 3 C 268/20

 

Leitsätze (redaktionell)

  1. Wohnungseigentümer haben auch während einer Pandemie ein Recht auf Anwesenheit bei Eigentümerversammlungen.
  2. Beschlüsse, die in einer ohne Mitglieder stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden, sind nichtig.
  3. Eingriffe in die Mitwirkungsrechte von Wohnungseigentümern können nicht durch eine Pandemie gerechtfertigt werden.

 

Sachverhalt

Während der Corona-Pandemie sollte eine Eigentümerversammlung stattfinden. In dem hierzu von der Hausverwaltung verschickten Einladungsschreiben vom 05.04.2020 hieß es: „Wir können zur Zeit keine EV abhalten, in der mehr als zwei Personen sich im Raum aufhalten. Bitte übersenden Sie deshalb eine Vollmacht. Sollten Eigentümer zum Termin erscheinen, müssen wir die Versammlung abbrechen und auf unbestimmte Zeit verschieben.“.

Aus dem späteren Protokoll der am 23.04.2020 stattgefunden Eigentümerversammlung ging hervor, dass die Einzel- und Gesamtjahresabrechnung für 2018 und die Entlastung von Verwaltungsbeirat und Verwalter mehrheitlich beschlossen wurden.

Die Kläger (mehrere Wohnungseigentümer) sind der Auffassung, dass die Beschlüsse nichtig seien. Eine Eigentümerversammlung habe ihrer Meinung nach nicht stattgefunden, da nach dem Einladungsschreiben von vornherein eine Eigentümerversammlung ohne jegliche Mitglieder durchgeführt werden sollte. Die Beschlüsse seien daher außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst worden.
Weiterhin könne es nicht zulässig sein, dass der Verwalter durch die ihm erteilten Vollmachten selbst über seine Entlastung beschließe.

 

Entscheidung

Die im Rahmen der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind nichtig, da die Abhaltung der Wohnungseigentümerversammlung in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift. Dadurch, dass die Mitglieder nicht persönlich an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen und auch nicht abstimmen konnten, sind den Eigentümern ihre Mitwirkungsrechte entzogen worden.

Die Hinderung der Eigentümer an der Wahrnehmung ihrer Rechte erfolgte schon durch das Einladungsschreiben, in dem die Eigentümer aufgefordert wurden, der Versammlung fernzubleiben. Dass im Falle eines persönlichen Erscheinens von mehr als einem Eigentümer die Versammlung aufgelöst und auf unbestimmte Zeit verschoben werden sollte, grenzt nach Ansicht des AG Bad Schwalbach an eine Drohung. Die Wohnungseigentümer haben ein Recht auf Anwesenheit und können nicht gezwungen werden sich vertreten zu lassen.

Diese Eingriffe in die Mitwirkungsrechte der Eigentümer können auch nicht durch die Corona-Pandemie gerechtfertigt werden. Vielmehr hätte die Hausverwaltung einen Saal anmieten oder die Eigentümerversammlung verschieben müssen.

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