Steckengebliebener Bau: Wer ist zur Errichtung verpflichtet?

BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24

Während der Errichtungsphase kann der Bau – etwa aus Insolvenz des Bauträgers – steckenbleiben. Häufig streiten die Parteien im Anschluss über die Frage, wer zur weiteren Errichtung bzw. Fertigstellung des Bauvorhabens verpflichtet ist.

Sachverhalt

Die Kläger erhoben als Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Beschlussersetzungsklage. Bereits 2019 wurde die Beklagte zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums hinsichtlich der erstmaligen plangerechten Herstellung der Sondereigentumseinheiten verpflichtet. Im Rahmen der Eigentümerversammlung beantragten sie unter anderem zu beschließen, dass zur Erstherstellung der Dachgeschosseinheit auch die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizköpern und entsprechenden Zuleitungen gehöre. Dies fand jedoch keine Mehrheit, sodass sie die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses begehrten. Das Berufungsgericht hielt die Beschlussersetzungsklage für unbegründet, wogegen sich die Kläger mit der Revision zum BGH wendeten.

Entscheidung

Damit hatten sie Erfolg! Der BGH entschied, den begehrten Beschluss zu ersetzen.

Die Besonderheit des Falles liegt darin, dass die Kläger die Erstherstellung bzw. Fertigstellung von Sondereigentum geltend machten. Dies war im Gegensatz zur Herstellung von Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 243/23) oder Sondereigentum, das der Abgrenzung von Bereichen des Gemeinschaftseigentums dient (BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14) bislang nicht Gegenstand einer obergerichtlichen Entscheidung und wird in der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich bewertet.

Grundsätzlich sei das Sondereigentum Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Der BGH entschied nun, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen könne. Bei einem steckengebliebenen Bau habe er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen und den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Eine sachenrechtliche Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum werde in diesem Fall aus Gründen des Interessenausgleichs und der Praktikabilität abgelehnt. Der Einbau einer Toilette oder Badewanne sei weiterhin die Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, auch wenn dies bauordnungsrechtlich vorgeschrieben sei (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16).

Ausgeschlossen sei ein derartiger Anspruch gegen die GdWE, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgreich gerichtlich geltend gemacht werden können.

Praxishinweis

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen sich nicht davor fürchten, von nun an finanziell mittelbar an der Errichtung einer fremden Wohnung beteiligt zu werden. Die Kostenlast trägt das Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, das die Errichtung begehrt.

Vor dem Hintergrund, dass Bauträger viele Arbeiten nicht mehr selbst durchführen, könnte das Urteil in Zukunft von großer Relevanz für die Praxis sein, denn regelmäßig ist die Errichtung des Bauwerks bei Insolvenz des Bauträgers noch nicht abgeschlossen und die Verpflichtung zur Fertigstellung zwischen den Parteien streitig. In diesen Fällen dürfte der BGH mit seiner Entscheidung Licht ins Dunkle gebracht haben.