Kündigung nach Stillstand der Baustelle – Wann ist sie berechtigt?

Regelmäßig kommt es bei Bauvorhaben zu Verzögerungen. Gestritten wird dann darüber, wer die Verzögerung zu verantworten hat. Bisweilen liebäugeln Auftragnehmer damit, sich bei längerer Verzögerung vom Vertrag zu lösen. Die VOB/B hält hierzu eine Regelung parat: § 6 Abs. 7 VOB/B eröffnet ein Kündigungsrecht. Damit musste sich das Oberlandesgerichts München ein einer Entscheidung vom 22.10.2025 befassen.

Zum Fall

Es ging um einen VOB/B-Bauvertrag über Malerarbeiten. Der Auftragnehmer konnte seine Arbeiten nicht wie geplant beginnen, da es auf der Baustelle zu Behinderungen kam. Nach mehr als drei Monaten erklärte er deshalb die Kündigung wegen Bauunterbrechung. Damit war der Auftraggeber nicht einverstanden. Er forderte den Auftragnehmer auf, die Arbeiten zu beginnen und setzte ihm dafür eine Frist; für den Fall des ergebnislosen Ablaufs der Frist, drohte er die Kündigung an. Der Auftragnehmer reagierte nicht, hatte er doch schon seinerseits gekündigt. Daraufhin kündigte der Auftraggeber seinerseits den Vertrag, beauftragte ein anderes Unternehmen und machte die dadurch entstandenen Mehrkosten vom Auftragnehmer ersetzt. Nun war die Justiz am Zuge. Das Gericht musste klären, ob die erste Kündigung wegen Bauunterbrechung wirksam war oder ob der Vertrag zu diesem Zeitpunkt noch fortbestand und erst durch die Kündigung des Auftraggebers beendet wurde.

Nach § 6 Abs. 7 VOB/B kann ein Vertrag gekündigt werden, wenn eine Unterbrechung der Bauausführung insgesamt länger als drei Monate andauert. Gekündigt werden darf aber nur dann, wenn auf der Baustelle wirklich nichts mehr geht.

Zur Entscheidung

Das Oberlandesgericht München hat dem Auftragnehmer Recht gegeben und gemeint, dass dieser den Vertrag nach § 6 Abs. 7 VOB/B kündigen durfte. Dabei hat es betont, dass nicht jede Verzögerung oder Einschränkung der Bauausführung eine Unterbrechung im Sinne des § 6 Abs. 7 VOB/B sei. Maßgeblich sei, ob die vertraglich geschuldeten Leistungen insgesamt zum Erliegen gekommen seien. Falls Arbeiten auch nur eingeschränkt weitergeführt werden konnten und auch können, liege kein kündigungsrelevanter Stillstand vor. Es muss also eine Unterbrechung in Form eines kompletten Stillstands eintreten. Dabei müsse – so das Gericht – die Unterbrechung im Zeitpunkt der Kündigung noch andauern, selbst wenn die drei Monate vorbei seien. Ferner hat das Oberlandesgericht festgehalten, dass das Kündigungsrecht nicht voraussetze, dass die Ausführung der Arbeiten schon begonnen habe. Diese Einschätzung des Gerichts hatte nun zur Folge, dass das Vertragsverhältnis schon mit der ersten Kündigung durch den Auftragnehmer beendet worden ist. Der Auftraggeber konnte die Mehrkosten nicht realisieren.

Bedeutung für Auftraggeber und Auftragnehmer

Für Auftragnehmer bedeutet die Entscheidung, dass eine Kündigung wegen Bauunterbrechung sorgfältig vorbereitet werden muss. Mit einer Kündigung bewegt man sich aber auf gefährlichem Terrain. Denn wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass in Wahrheit keine Unterbrechung gegeben war, wird ein Auftragnehmer die Mehrkosten, die dem Auftraggeber durch Neuvergabe entstehen, übernehmen müssen. Deshalb muss genau geprüft werden, ob wirklich überhaupt nicht gearbeitet werden kann. Dies liegt dann auf der Hand, wenn z.B. ein Trockenbauer deshalb noch nicht arbeiten kann, weil der Rohbau noch gar nicht steht. In Fällen, in denen der Auftragnehmer die Verzögerung zu verantworten hat, kann er sich nicht auf die Unterbrechung berufen. Für den Auftraggeber ist es indes irrelevant, ob dieser die Verzögerung verschuldet hat – die VOB/B knüpft insoweit nicht an ein Vertretenmüssen an.

In dem entschiedenen Fall haben die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart. Was aber gilt, wenn dies nicht der Fall ist, wenn also das BGB gilt? Hier hat der Auftragnehmer die Möglichkeit, den Auftraggeber aufzufordern, ihm die Möglichkeit zu schaffen, die vertraglich vereinbarten Leistungen zu erbringen. Insoweit hat der Auftraggeber mitzuwirken. Geschieht dies nicht und setzt der Auftragnehmer dem Auftraggeber dann angemessene Fristen und Kündigungsandrohung, endet das Vertragsverhältnis auch (§§ 643, 642 BGB).

So oder so ist die Kündigung bei Bauunterbrechung ein scharfes Schwert, dass für beide Parteien erhebliche Folgen haben kann. Deshalb gilt es, von der Kündigungsmöglichkeit mit Augenmaß Gebrauch zu machen.