Zahlung der vollen Miete trotz coronabedingten Umsatzeinbußen?

BGH, Urteil vom 13.07.2022 – XII ZR 75/21

 

Sachverhalt

Die Beklagte hat von dem Kläger für knapp 3.500 Euro monatlich ein Ladenlokal gemietet, das sie für ein Café nutze. Dieses musste sie aufgrund der Coronaschutzverordnung vom 22. März 2020 bis zum 19. April 2020 schließen. Daraufhin forderte sie den Vermieter im Mai 2020 zu einer befristeten Anpassung des Mietvertrags in Höhe von 20 % auf, da die Mieterin der Ansicht war, sie müsse wegen der erheblichen Umsatzeinbußen aufgrund der behördlichen Maßnahmen die Miete nicht in voller Höhe zahlen. Eine Vertragsanpassung wies der Vermieter jedoch zurück und fordert nun die Zahlung der restlichen Miete aus Mai 2020 in Höhe von 627 Euro.

 

Entscheidung

Zuvor hatten das AG und LG Düsseldorf der Beklagten ein Recht auf Minderung abgesprochen. Die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie würden sich nicht gegen die Vermietung von Räumen, sondern gegen die Öffnung für den Publikumsverkehr richten. Gegen dieses Urteil legte die Mieterin beim BGH Revision ein, jedoch ohne Erfolg.

Der BGH schließt sich den Vorinstanzen an. Nach § 535 II BGB habe der Vermieter gegen die Mieterin einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Mai. Die Miete wurde weder gemindert gem. § 536 I BGB, noch sei die Mieterin aufgrund von Unmöglichkeit nach §§ 275 I, 326 I BGB von ihrer Zahlungspflicht befreit.

Des Weiteren stehe der Mieterin auch keine Anpassung des Mietvertrages aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 I BGB zu. Ein Umsatzrückgang von 20 % im Monat Mai würde noch keine Unzumutbarkeit der vollständigen Zahlung der geschuldeten Miete begründen. Zudem habe die Mieterin nicht erklärt, inwieweit sie durch staatliche Hilfen und notwendige Kurzarbeit Lohnkosten gespart hatte.