Streupflicht des Vermieters trotz WEG-Mitgliedschaft

Urteil BGH vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23

 

Einleitung

 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflichten auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.

 

Orientierungssatz

 

1. Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege. Die Wege insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum müssen sich in einem verkehrssicheren Zustand befinden und in den Wintermonaten geräumt und gestreut werden. Die Sicherung des unmittelbaren Zugangs zum Haus bei Schnee- und Eisglätte gehört zu den Aufgaben des Vermieters und dient vor allem dem Schutz der Mieter.
2. Diese Pflichten obliegen dem Vermieter auch dann, wenn er Mitglied einer Wohnungsgemeinschaft ist.
3. Der Vermieter kann sich zur Erfüllung der ihn hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag eines Dritten als Erfüllungsgehilfen bedienen, für dessen Verschulden er nach § 278 S. 1 Alt. 2 BGB wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.
4. Ist der Mieter infolge der Glätte auf einem zum Grundstück gehörenden Weg vom Haus zur Straße zu Fall gekommen und hat sich hierbei erhebliche Verletzungen zugezogen, die eine längere Heilbehandlung erforderlich machten, so steht ihm gegen seinen Vermieter ein Schmerzensgeldanspruch zu.

 

Sachverhalt

 

Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Für die Gehwege auf dem Grundstück nimmt die Streithelferin der Beklagten im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr, weshalb der Mietvertrag vorsieht, dass die Mieterin keine Räum- und Streupflicht trifft. Die Klägerin trägt dafür die Kosten nach dem „Eigentumsanteil“.

 

Beim Verlassen des Hauses stürzte die Klägerin auf dem zum Haus führenden Weg, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet und verletzte sich schwer. Der Weg war nicht von Glatteis befreit. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte sei ihrer Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen und verlangt deshalb Schmerzensgeld und die Erstattung der Anwaltskosten.

 

Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, das ihr einen teilweisen Anspruch auf Schmerzensgeld und Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten zubilligte.

 

Entscheidung

 

Die Revision hatte Erfolg.

 

Die dem Vermieter aus dem Mietvertrag obliegende Erhaltungspflicht der Mietsache erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten, verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehöre es zum Schutz des Mieters grundsätzlich dazu, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.

 

Dasselbe gelte auch dann, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, denn für das Bestehen der (miet-)vertraglichen Pflichten des Vermieters komme es grundsätzlich nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen Stellung als Partei des Mietvertrags an. Eine unterschiedliche Behandlung führe zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt sei. Beide seien gleichermaßen schutzwürdig, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befindet, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar seien.

 

Dabei musste der BGH die Frage, ob tatsächlich eine Gefahrenlage durch Glättebildung vorlag, nicht mehr klären; denn nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Vorbringen der Klägerin bestand zur Zeit des Unfalls nach der Straßen- und Wetterlage eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung, die durch Erfüllung der Räum- und Streupflicht hätte beseitigt werden können.

 

In der mietvertraglichen Vereinbarung könne keine Übernahme des Winterdiensts durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise durch die von dieser beauftragte Streithelferin gesehen werden. Der Vermieter bleibe rechtlich zur Vornahme verpflichtet und werde nur tatsächlich von der Durchführung des Winterdienstes entlastet. Erst recht ergebe sich aus der Regelung nicht hinreichend klar, dass der Vermieter in diesem Fall von der ihm grundsätzlich obliegenden Räum- und Streupflicht vollständig entbunden sein und der Mieter allein auf Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Streithelferin verwiesen werden sollte. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass im Mietvertrag an anderer Stelle vorgesehen ist, dass die Klägerin die Betriebskosten für die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis nach dem „Eigentumsanteil‟ zu tragen hat. Im Gegenteil spreche auch diese Regelung gegen das Vorliegen einer Pflichtenübertragung auf den Mieter und gegen einen diesen treffenden Haftungsausschluss.

 

Für die vertraglichen Schutzpflichten des Vermieters sei anerkannt, dass sie inhaltlich den allgemeinen (deliktischen) Verkehrssicherungspflichten entsprechen, soweit sie darauf abzielen, eine Verletzung des Geschädigten zu vermeiden und dadurch sein Integritätsinteresse zu erhalten. Damit können sie delegiert werden. Dadurch werde weder der ursprüngliche Verantwortliche aus seiner (vertraglichen) Haftung entlassen noch veränderten sich Art und Umfang seines Pflichtenprogramms. Er hafte weiterhin: Anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt kommt, vor dem ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schütze, habe sich der Mieter nämlich den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher auch berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag haftet. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bedient, keinen Einfluss. Der Mieter sei, wenn ihm nur ein deliktischer Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde, nicht ausreichend geschützt. Die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft wäre auf ein Auswahl- und Kontrollverschulden beschränkt und zum anderen käme dem Mieter nicht die Verschuldensvermutung zugute. Ein etwaiger Anspruch gegen die Streithelferin böte dem Mieter schon deshalb keinen vergleichbaren Schutz, weil dieser insoweit das Insolvenzrisiko eines von ihm nicht als Vertragspartner ausgewählten Dritten trüge.

 

Die Beklagte habe eine etwaige Pflichtverletzung ihrer Streithelferin jedenfalls wegen dessen Eigenschaft als Erfüllungsgehilfin zu vertreten.

 

Der VIII. Zivilsenat hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.

 

Wissenschaftliche Mitarbeiterin stud. iur. Ronja Röser