WEG-Recht: Ersatzanspruch gegen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei fehlendem Fluchtweg?

BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25

Sachverhalt

Die Parteien streiten um einen Ersatzanspruch für einen Pachtausfallschaden. Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Grundstück lediglich zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Die Wohneinheit der Klägerin besteht aus zwei Wohnflächen im Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Klägerin verpachtete das Dachgeschoss an eine GmbH, die dieses wiederum an eine GmbH & Co. KG vermietete. Für das Dachgeschoss fehlte es jedoch an einem zweiten Rettungsweg, woraufhin die Nutzung der Dachgeschossfläche behördlich untersagt wurde. Infolge der Kündigung des Pächters verlangt die Klägerin von der GdWE den Pachtausfallschaden. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht wiesen die Klage ab.

Entscheidung

Der BGH gelangt jedoch zu einem anderen Ergebnis!

Zum Begriff des Wohnens:

Um einen Miet- oder Pachtausfallschaden wirksam geltend machen zu können, werde vorausgesetzt, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entspreche. Auf Ersatz eines entgangenen Gewinns bestehe gem. § 252 BGB kein Anspruch, wenn dieser durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt werden solle. Der Begriff des Wohnens sei weit zu verstehen. Es komme weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des Vermieters noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers sei. Entscheidend sei demnach, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abzielen. Eine Wohnnutzung könne nicht lediglich deshalb verneint werden, da das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet wurde, auch wenn diese die Wohnung nicht selbst bewohnen könne. Ohnehin sei der zweite Rettungsweg erforderlich, da die Einheit der Klägerin Aufenthaltsräume enthalte.

Zum Ersatzanspruch:

Zwischen der GdWE und den Wohnungseigentümern bestehe aus der Verbandszugehörigkeit ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich wechselseitige Treue und Schutzpflichten im Sinne von § 241 Abs 2 BGB ergeben. Daraus folge die Pflicht der GdWE, die ihr obliegende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Wohnungseigentümer durchzuführen. Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung weise damit eine Doppelnatur auf und begründet sowohl Leistungs- als auch Schutzpflichten, die im Falle der Verletzung einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 begründen. Dabei hafte die GdWE jedoch nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort, sondern vielmehr erst ab dem Zeitpunkt, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Es mache dabei keinen Unterschied, ob das Fehlverhalten auf der Ebene der Willensbildung, der Vorbereitung oder der Ausführung stattgefunden habe. Sofern die Pflichtverletzung durch eine unterlassene Maßnahme begründe, setze dies voraus, dass die GdWE Kenntnis vom Handlungsbedarf hatte oder hätte haben müssen. Erst ab diesem Zeitpunkt habe die GdWE die gebotenen Maßnahmen zu beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchzusetzen. Eine notwendige Maßnahme, um die zweckentsprechende Wohnnutzung zu ermöglichen, dürfe nicht zurückgestellt werden, sodass die GdWE im vorliegenden Fall nach Kenntnisnahme zwingend zum Handeln verpflichtet gewesen sei.

Ein mögliches Mitverschulden könne vorliegen, wenn der Wohnungseigentümer es versäume, die entsprechende Beschlussfassung zu beantragen, allerdings nur in dem Fall, dass dieser die Beschlussfassung tatsächlich hätte beeinflussen können.

Praxishinweis

Der BGH bestätigt die weitreichenden Pflichten der GdWE, macht jedoch keine Angaben zur Zeitspanne zwischen der Kenntnisnahme und der Beschlussfassung, sodass dies vom Einzelfall abhängig ist. Zudem könnte es zu Beweisschwierigkeiten kommen, ab wann die Kenntnis der GdWE angenommen werden kann. Ab diesem Zeitpunkt ist die GdWE jedoch dazu gehalten, zeitnah Maßnahmen einzuleiten, um einer Schadensersatzpflicht zu entgehen.