Mängelansprüche verjähren in 30 Jahren bei unwirksamer Abnahmeklausel!

BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24

 

Problemlage

Grundsätzlich verjähren Gewährungsleistungsansprüche im Zusammenhang mit Bauwerken nach Ablauf von 5 Jahren beginnend mit der Abnahme. Wie verhält sich jedoch die Rechtslage, wenn die Vertragsparteien besondere Voraussetzungen für die Abnahme als Bezugspunkt für die Verjährung vereinbaren und diese Vereinbarung unwirksam ist? Hiermit hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof zu befassen.

 

Sachverhalt

Die Klägerin macht als Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Beklagte, eine Bauträgerin, Kostenvorschuss geltend wegen Mängeln am Dachdeckergewerk eines im Sommer 1999 fertiggestellten Wohngebäudes, deren Wohneinheiten, bis auf zwei Wohneinheiten nebst Keller, bis 2001 an verschiedene Erwerber veräußert wurden. In den  Erwerberverträgen war jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle.  Die Abnahmebegehungen fanden bis Mai 2001 statt.

Nach der Abnahme wurden die beiden verbliebenen Wohneinheiten und ein Kellerraum veräußert, wobei diese Nachzügler-Verträge bestimmten:

„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.‟

Im November 2017 forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos zur Mängelbeseitigung am Dach unter Fristsetzung auf und beantragte schließlich die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Nach dessen Beendigung und ausbleibender Verständigung zwischen den Parteien machte die Klägerin im Januar 2020 einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 Euro geltend. Auch dies blieb erfolglos, weshalb die Klägerin schließlich Klage erhoben hat.

Das angerufene Landgericht Stuttgart hat Beweis erhoben und auf dieser Grundlage der Kostenvorschussklage antragsgemäß stattgegeben. Auf die beklagtenseits hiergegen eingelegte Berufung hat das Oberlandesgericht Stuttgart die Klage abgewiesen wegen eingetretener Verjährung, hat gleichzeitig aber die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen.

 

Entscheidung

Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart in dem entscheidungserheblichen Punkt der Verjährung aufgehoben und die Sache zur weiteren Entscheidung unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Revisionsgerichts an das Oberlandesgericht Stuttgart zurückverwiesen.

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof aus, dass eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht gegeben sei, weil die Abnahme-Klausel in den Erwerberverträgen, wonach die Abnahme durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen muss, wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam sei. Folgerichtig seien daher auch die in den Nachzügler-Verträgen enthaltenen Klauseln bezüglich einer als erfolgt geltenden Abnahme gleichfalls unwirksam.

Mangels Abnahme sei unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das nach der Schuldrechtsmodernisierung ab dem 01.01.2002 geltende Werkvertragsrecht einschließlich der 5-jährigen Gewährleistungsverjährung anzuwenden, die an eine Abnahme anknüpfe.  Vorliegend sei jedoch eine Abnahme nicht wirksam erklärt worden. Zudem lägen nach den für das Revisionsgericht zugrunde zulegenden Feststellungen des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für eine konkludente Abnahme aufgrund eines schlüssigen Verhaltens der Erwerber nicht vor, sodass die 5-jährige Gewährleistungsverjährung nicht zu laufen begonnen habe.

Dieses Ergebnis verstoße nach Auffassung des Senats nicht gegen verfassungsrechtliche Grundsätze und auch nicht gegen Treu und Glauben, weil der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit habe, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Lauf der 5-jährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. In solchen Fällen beachtlich sei lediglich eine Obergrenze von 30 Jahren, die sich aus den Grundgedanken der §§ 197 Abs. 1, 199 Abs. 2, Abs. 3a, 202 Abs. 2 BGB sowie aus § 242 BGB ergebe und im vorliegenden Fall mit der fehlgeschlagenen Abnahme im Jahr 2001 beginne.

 

Anmerkung zur Entscheidung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof ist auf aktuelle Sachverhalte nicht vollständig übertragbar, weil heute die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zwingend eine Abnahme voraussetzt. Nach aktueller Rechtslage könnte die Klägerin daher nur vertragliche Erfüllungsansprüche (also gerade keinen Vorschuss) geltend machen, die der regelmäßigen Verjährungsfrist unterlägen, die möglicherweise – dies ist noch nicht höchstrichterlich geklärt – auf einen etwaig später entstehenden Gewährleistungsanspruch durchschlüge.

Eine Verjährung solcher Erfüllungsansprüche wäre in vorstehender Fall-Abwandlung aber trotzdem nicht gegeben, weil sich die Beklagte als Verwenderin der unwirksamen Abnahme-Klausel nach Treu und Glauben nicht darauf berufen könnte, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und diese Ansprüche verjährt seien (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22).