Vollmachten zur Auflassungserklärung und Notarhaftung

BGH, Urteil vom 9.2.2017 — Aktenzeichen: III ZR 428/16

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt von dem beklagten Notar Schadenersatz wegen Amtspflichtverletzung aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemanns. Der Beklagte beurkundete einen Kaufvertrag, aufgrund dessen die Klägerin und ihr Ehemann von der H. Bau GmbH eine noch zu errichtende Eigentumswohnung erwarben. Die Käufer bevollmächtigten die Verkäuferin „die Auflassung des Vertragsobjektes zu erklären und entgegenzunehmen und alle Erklärungen an das Grundbuchamt abzugeben, die zur vertragsgemäßen Umschreibung erforderlich sind“. Die Verkäuferin bevollmächtigte ihrerseits die Notariatsfachangestellten zur Abgabe aller Erklärungen, zu denen sie bevollmächtigt worden ist, wobei bestimmt war, dass der beklagte Notar seine Angestellten bei der Ausübung der Vollmacht zu überwachen habe. Während eines Urlaubes des Notars wurden die letzten Unterlagen zur Abgabe der Auflassungserklärungen vorgelegt. Die Notariatsangestellten erklärten die Auflassung aber nicht. Kurz darauf widerrief die Verkäuferin die Vollmacht. Die Klägerin musste die Auflassung von der Verkäuferin gerichtlich erwirken und verlangt nun Schadensersatz von dem beklagten Notar. Das OLG hat die Klage abgewiesen.

Entscheidung
Der BGH bestätigt das Urteil des OLG. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO. Der Beklagte hat seine Amtspflichten als Notar nicht dadurch verletzt, dass er es unterließ, auf seine Angestellten einzuwirken, namens der H. Bau GmbH die Auflassung der gekauften Eigentumswohnung auf die Klägerin und deren Ehemann zu erklären. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Notarangestellten nicht zu einer Auflassungserklärung für die Verkäuferin bevollmächtigt, sondern lediglich zur Abgabe der für die Auflassung erforderlichen Erklärungen der Käufer unterbevollmächtigt waren. Dies hat das OLG nach Auffassung des BGH zutreffend dem Wortlaut des Kaufvertrags entnommen, nach dem die von den Käufern bevollmächtigte Verkäuferin ihrerseits den Angestellten Vollmacht nur zur Abgabe von Erklärungen erteilt hat, „zu denen sie bevollmächtigt worden ist“. Angesichts des klaren und unzweideutigen Inhalts dieser Regelung liegt darin nicht eine Vollmacht der Verkäuferin (auch) zur Abgabe ihrer eigenen Auflassungserklärung. Gestützt wird dies dadurch, dass der Vertrag einleitend als Grundlage für die Untervollmachten auf den Passus Bezug nimmt, wo allein die von den Käufern der Verkäuferin erteilte Vollmacht geregelt ist. Erforderlich wäre gewesen, dass die Verkäuferin ihrerseits eine Vollmacht zur Abgabe ihrer Auflassungserklärung erteilt hätte. Dies war aber nicht der Fall.