OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.09.2019 – 24 U 245/18

Leitsätze:

1. Gegenüber einem Interessenten obliegen dem Verkäufer eines Hausgrundstücks vorvertragliche Schutz- und Verkehrssicherungspflichten gem. § 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB, welche inhaltlich mit einer Verkehrssicherungspflicht gem. § 823 Abs. 1 BGB korrespondieren.
2. Ein Verkäufer muss nicht damit rechnen, dass ein Interessent unaufgefordert einen erkennbar provisorischen und nicht Wohnzwecken dienenden Bereich betritt, weshalb er für dort befindliche etwaige Gefahrenquellen nicht verkehrssicherungspflichtig ist. Kommt es in Fällen, in denen keine Schutzmaßnahmen getroffen werden müssen, weil eine Gefährdung anderer zwar nicht völlig ausgeschlossen, aber nur unter besonders entfernt liegenden Umständen zu befürchten ist, ausnahmsweise doch einmal zu einem Schaden, so muss der Geschädigte diesen selbst tragen. Er hat ein „Unglück‟ erlitten und kann dem Schädiger kein „Unrecht‟ vorhalten.
3. Zu den Anforderungen an ein Gebäudeteil gem. § 836 Abs. 1 BGB.

 

Sachverhalt:

Der Geschädigte betrat bei einer Hausbesichtigung einen nicht ausgebauten, erkennbar provisorisch hergerichteten Dachboden und stürzte durch ein Loch in den darunter liegenden Raum. Er verlangte Schmerzensgeld und Schadensersatz.

Das Landgericht wies die Klage ab.

 

Entscheidungsgründe:

Das OLG Düsseldorf sah in dem Hinweisbeschluss keinen Rechtsfehler des Erstgerichts.

Zwar habe zwischen den Parteien durch die Hausbesichtigung zur Vorbereitung eines etwaigen Kaufvertrags ein Schuldverhältnis i.S. § 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestanden. Es läge aber keine Pflichtverletzung auf Verkäuferseite vor.

Denn die Schutz- und Obhutspflicht im Rahmen des Schuldverhältnisses richten sich nach der Erkennbarkeit drohender Gefahren. Dass der Geschädigte den Dachboden betreten würde, sei von dem Verkäufer nicht vorherzusehen gewesen. Denn es hätte nahegelegen, den Dachboden von der (losen) Leiter aus zu besichtigen und nicht im Rahmen des Besichtigungstermins den Dachboden zu betreten. Denn der Dachboden habe erkennbar erhebliche Stolperfallen geboten und sei erkennbar nicht zum Betreten vorgesehen gewesen.

Hilfsweise – wenn man eine Verkehrssicherungspflichtverletzung einmal annähme – träfe den Kläger daher jedenfalls ein haftungsvernichtendes Eigenverschulden nach § 254 Abs. 1 BGB.

Eine Haftung nach § 836 BGB scheide ebenfalls aus. Zwar habe über der Öffnung ein loses Brett gelegen; dies sei aber nicht zum Betreten eingefügt worden. Selbst wenn man also – woran erhebliche Zweifel bestünden – bei dem Brett von einem Gebäudeteil nach § 836 BGB ausgehen würde, sei es nicht zweckgerichtet zum Betreten in das Gebäude eingefügt worden, sondern nur als Staubschutz. Dann aber könne auch keine Haftung nach § 836 BGB bestehen, weil das Brett auch nicht zum Betreten vorgesehen war und damit auch nicht diese Sicherheit bieten musste.

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