Beschluss OLG Oldenburg vom 12.03.2026, Az. 9 U 8/26

Ob Handy, Autos oder E-Bikes, sie alle sind mit einem aufladbaren Akku versehen, der heutzutage kaum noch wegzudenken ist. Dass Lithium-Ionen-Akkus dabei in Brand geraten könnten, ist den meisten Menschen bekannt. Dann stellt sich aber die Frage, inwieweit einem E-Bike-Besitzer Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann, wenn er sein E-Bike nach einem leichten Sturz nicht von einer Fachwerkstatt auf Beschädigungen überprüfen lässt.

Leitsatz

1. Nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike besteht keine Pflicht, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt und das Fahrrad fahrtüchtig ist.
2. Den Eigentümer trifft in solchen Fällen kein Verschulden, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und der Brand auf das angrenzende Wohngebäude übergreift.

Sachverhalt

In einem neben einem Wohnhaus befindlichen Carport kam es zu einem Brand, der erhebliche Sachschäden an den angrenzenden Gebäuden zur Folge hatte. Ausgelöst wurde dieser Brand durch ein sich in dem Carport befindliches E-Bike der Mieterin des Wohnhauses, deren Sohn zwei Monate zuvor mit dem Fahrrad gegen einen Bordstein gefahren und gestürzt war. Das E-Bike blieb äußerlich unbeschädigt und wurde von der Mieterin und ihrem Sohn bis zu dem streitgegenständlichen Brand weiter genutzt. Als Sachversicherer des Hauseigentümers, in dessen Haus die Mieterin wohnte, erbrachte der Kläger Versicherungsleistungen, die er nun von der Beklagten als Haftpflichtversicherer der Mieterin ersetzt verlangt.

Der Kläger ist der Ansicht, die Mieterin treffe ein Verschulden an dem Brand. Sie habe den Sturz ihres Sohnes mit dem Fahrrad zum Anlass nehmen müssen, den Akku in einer Fachwerkstatt auf Beschädigungen und seine künftige Verkehrssicherheit überprüfen zu lassen. Jedenfalls hätte das E-Bike nicht unter dem Carport abgestellt werden dürfen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Entscheidung

Zu Recht, sagt auch das OLG Oldenburg.

Die Mieterin habe nicht fahrlässig gehandelt. Den Sicherheitshinweisen des Herstellers lasse sich entnehmen, dass solche Brände sehr selten vorkommen. Mit dem Eintritt eines solch seltenen Ereignisses müssen Verbraucher demnach nicht ohne Weiteres rechnen, zumal Lithium-Ionen-Akkus in zahlreichen Alltagsgegenständen (z.B. Smartphones, Tablets, Laptops, Smartwatches, Kopfhörer Powerbanks, Kameras, Drohnen) verbaut würden und diese trotz der abstrakt bestehenden Brandgefahr zugelassen seien. Weder existiere eine gesetzliche Wartungspflicht von Lithium-Ionen-Akkus noch enthielten die Sicherheitshinweise des Herstellers die Aufforderung oder auch nur Empfehlung zu einer regelmäßigen fachmännischen Kontrolle der Akkus. Dies gelte, obwohl die Akkus im Rahmen der üblichen Nutzung von E-Bikes im Straßenverkehr regelmäßig Erschütterungen und damit dauerhaft gewissen mechanischen Belastungen ausgesetzt seien. An dieser Feststellung könne auch der Sturz des Sohnes der Mieterin nichts ändern, seien schließlich keine äußeren Schäden am Fahrrad erkennbar gewesen und auch die Funktionstüchtigkeit für zwei weitere Monate erhalten geblieben.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht die Grenzen von Regressansprüchen des Versicherers des Hauseigentümers gegen den Mieter. Auch wenn der Mieter durch das Abstellen eines E-Bikes im Carport, ohne zuvor eine fachmännische Überprüfung zu veranlassen, eine abstrakte Gefahrenquelle eröffnet hat, muss er nicht damit rechnen, dass der Akku in Brand gerät. Versicherer werden ein fahrlässiges Verhalten des Mieters demnach regelmäßig nur nachweisen können, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Beschädigung des Fahrrads, etwa in Form äußerer Schäden oder einer eingeschränkten Funktionsfähigkeit, ignoriert wurden.

Wissenschaftliche Mitarbeiterin stud. iur. Ronja Röser

Urteil OLG Stuttgart vom 22.12.2025, Az. 12 U 117/25

Nicht selten bringt die Silvesternacht Hausbrände oder Verletzungen durch Feuerwerkskörper mit sich. Durch abgedriftete Silvesterraketen oder die Entsorgung von Feuerwerkskörpern in Mülleimern kann schnell ein Brand an den umliegenden Häusern entstehen. Doch haftet der Grundstückseigentümer seinem Nachbarn für die durch seinen Mieter verursachten Brandschäden?

Leitsatz

1. Die Bestimmung des § 830 I 2 BGB betrifft nicht den Fall, in dem zweifelhaft bleibt, ob nicht ein Ereignis die Verletzung verursacht hat, für das eine deliktische Haftungsverantwortlichkeit nicht besteht.
2. Der Anspruch des Grundstücksnachbarn aus § 906 II 2 BGB analog gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstücks setzt voraus, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Dies kann für den Fall einer Brandverursachung durch den Mieter nur dann angenommen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten.
3. Der Eigentümer ist nicht verantwortlich, wenn er den Mieter vor der Neujahrsnacht nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweist.
4. Die Regelung des § 830 I 2 BGB kann keine Zweifel der Störereigenschaft überwinden.
5. Der Anspruch aus § 906 II 2 BGB beinhaltet keinen Ersatz für Gesundheitsschäden.

Sachverhalt

Die Beklagten sind die Nachbarn des Klägers. Der Beklagte zu 1) ist der Eigentümer des benachbarten Hauses, in dem er mit seiner Tochter wohnt. Der Beklagte zu 2) ist wiederum Mieter des Beklagten zu 1) und bewohnt das Dachgeschoss. In der Silvesternacht war der Beklagte zu 1) nicht zu Hause. Von ihm daher unbemerkt, entfachte ein Feuer in seinem, die beiden Nachbargrundstücke verbindenden, Carport. Der Brand griff auf das Wohnhaus des Klägers über. Die genaue Brandursache blieb ungeklärt. Feststellen ließ sich lediglich, dass der Beklagte zu 2) mit der Tochter des Beklagten zu 1) Silvesterraketen anzündete und die Reste der Feuerwerkskörper in einem Korb auf einer Kunststoff-Mülltonne, die sich in dem Carport befand, ablegte. Neben Schadensersatz für die materiellen Schäden an seinem Haus, verlangt der Kläger Schmerzensgeld wegen einer, durch den Brand erlittenen, psychischen Erkrankung und seiner damit einhergehenden Arbeitsunfähigkeit.

Schon das Landgericht hat dem Begehren nicht stattgegeben.

Entscheidung

Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen.

Das OLG Stuttgart erachtet keine Anspruchsgrundlage für einschlägig, auf die sich der Kläger berufen kann. Der zentrale Aspekt sei dabei insbesondere die fehlende Nachweisbarkeit der genauen Brandursache. Mangels nachgewiesener Pflichtverletzung des Beklagten zu 1) komme ein Anspruch aus unerlaubter Handlung gegen ihn nicht in Betracht. Dasselbe gelte für die Störereigenschaft aus § 906 II 2 BGB analog. So bestehe ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegen den Grundstückseigentümer nur, wenn die Beeinträchtigung zumindest mittelbar auf seinem Willen beruhe. Dies sei nur der Fall, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis der störenden Handlungen überlassen habe oder wenn er es unterlassen habe, den Mieter von dem beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Derartige Fälle seien hier jedoch nicht einschlägig, insbesondere müsse der Eigentümer den Mieter nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweisen. Auch gegen den Beklagten zu 2) seien keine Ansprüche ersichtlich, könne der Brand schließlich auch durch eine abgedriftete Silvesterrakete eines Dritten verursacht worden sein. In dem Zünden von Feuerwerkskörpern in der Silvesternacht liege jedoch keine Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht, sodass auch eine etwaige Haftung des Dritten ausscheide.

Praxishinweis

Brandschäden durch Silvesterraketen und -böller sind immer wieder Thema bei den Gerichten. Die Entscheidung des OLG Stuttgart zeigt: Beweiserleichterungen gibt es meist nicht. Geschädigte müssen nicht nur Pflichtverletzungen beweisen, sondern auch die Brandursache. Daran ändert auch die Geltendmachung von etwaigen (verschuldensunabhängigen) nachbarrechtlichen Ersatzansprüchen nichts. Wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein Brand durch eine Silvesterrakete eines Dritten verursacht wurde, geht dies zu Lasten des Geschädigten.

Wissenschaftliche Mitarbeiterin stud. iur. Ronja Röser

Wer kennt das nicht? Parkschein gezogen und hinter die Windschutzscheibe gelegt. Manchmal dauert der Einkauf etwas länger. Die Parkdauer wird überschritten. Das kann teuer werden. Wer mit seinem Auto die zulässige Parkdauer auf einem gebührenpflichtigen privaten Parkplatz überschreitet, greift nämlich in das Besitzrecht des Parkplatzeigentümers ein. Und dieser darf dann das Fahrzeug ohne vorherige Wartezeit abschleppen lassen und die hierfür entstandenen Kosten vom Halter des parkenden Autos verlangen – sagt der Bundesgerichtshof (Urteil 19.12.2025, V ZR 44/25).

Zum Fall

Die Beklagte betreibt einen privaten Parkplatz und hat dort Parkscheinautomaten aufgestellt. Die Klägerin stellte ihren PKW am 8. Juli 2022 gegen 8:11 Uhr auf dem Parkplatz ab und löste für 4 € einen bis 10:51 Uhr gültigen Parkschein. Da die bezahlte Parkzeit überschritten war, beauftragte die Beklagte, das Fahrzeug abzuschleppen. Die Klägerin erhielt das Auto erst nach Zahlung der Abschleppkosten von 587,50 € zurück. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten die Rückzahlung dieses Betrags. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die von dem Amtsgericht zugelassene Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Die Entscheidung

Der BGH gibt dem Parkplatzbetreiber Recht. Für die Beklagte war dies letztlich ein teures Parken, da sie die Abschleppkosten nicht zurückbekommt.

Juristisch wurde dies wie folgt begründet: Dem Parken auf einem privaten Parkplatz liegt regelmäßig eine mietvertragliche Vereinbarung zugrunde. Der Betreiber gestattet dem Nutzer für die vereinbarte Dauer die Nutzung des Stellplatzes und verschafft ihm den Besitz im Sinne von § 854 Abs. 1 BGB.

Diese Zustimmung zur Besitzausübung ist jedoch zeitlich begrenzt. Mit Ablauf der bezahlten Parkzeit entfällt sie automatisch. Nutzt der Fahrzeugführer den Parkplatz, ohne sich an diese Vertrags- und Einstellbedingungen zu halten, wie die Einhaltung einer Höchstparkdauer (Parkscheibe), die Beschränkung der Parkberechtigung auf einen bestimmten Personenkreis (Kundenparkplatz) oder die Zahlung der Parkgebühr und das Auslegen des Parkscheins, fehlt die Zustimmung des Parkplatzbetreibers für die Besitzausübung. Wird das Fahrzeug dennoch auf dem Parkplatz belassen, liegt eine Besitzstörung in Form verbotener Eigenmacht gemäß § 858 Abs. 1 BGB vor.

Der Grundstückbesitzer oder unmittelbarer Besitzer ist in einem solchen Fall berechtigt, sich mit den Mitteln der Selbsthilfe nach § 859 Abs. 1 und Abs. 3 BGB gegen die Störung zu wehren. Dazu gehört auch das Abschleppen des Fahrzeuges. Die hierfür erforderlichen Aufwendungen kann der Betreiber im Wege der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB ersetzt verlangen.

Grundsätzlich gilt im Zivilrecht, dass vertragliche Ansprüche Vorrang vor dringlichen Besitzansprüchen haben. Nicht jedes vertragswidrige Verhalten stellt zugleich eine verbotene Eigenmacht dar. So führt etwa die Nichtzahlung der Miete bei Wohnraum nicht dazu, dass der Vermieter Besitzansprüche geltend machen kann. Bei der Nutzung privater Parkplätze ist die Situation jedoch anders. Das Parken stellt ein anonymes Massengeschäft dar, bei dem es regelmäßig keinen persönlichen Kontakt zwischen Nutzer und Betreiber gibt. Der Betreiber hat daher ein berechtigtes Interesse daran, die Zustimmung zur Nutzung seines Grundstücks strikt von der Einhaltung der Parkzeit abhängig zu machen.

Die zeitliche Begrenzung der Parkdauer ist für den Nutzer klar erkennbar. Überschreitet er diese Grenze, greift er unmittelbar in den Besitz des Betreibers ein. In solchen Fällen treten vertragliche Ansprüche hinter die Besitzschutzrechte zurück.

Eine Pflicht des Parkplatzbetreibers, vor dem Abschleppen eine gewisse Wartezeit einzuhalten oder den Fahrzeughalter zunächst ausfindig zu machen, besteht nicht – so der BGH. Die Selbsthilfe nach § 859 Abs. 3 BGB erlaubt ein sofortiges Vorgehen zur Wiedererlangung des Besitzes. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Fahrer ohne Weiteres kurzfristig erreichbar ist und besondere Umstände vorliegen. Eine generelle Wartepflicht besteht jedoch nicht.

Hinweis

Puh! Das hätte mir auch passieren können. Künftig gilt: Parkzeiten sind einzuhalten. Sicherlich wird nicht jeder Parkplatzbetreiber gleich den Abschlepper holen. Ein Störgefühl bleibt aber: Was ist, wenn nicht der Halter des Autos dort parkt, sondern ein Dritter, vielleicht der Sohn, der mit dem Auto fährt? Haftet dann immer noch der Halter? Denn dieser begeht nicht die verbotene Eigenmacht. Nach dem Urteil des BGH vom 18.12.2019 – XII ZR 13/19 haften Dritte nicht automatisch für Parkverstöße. Allerdings hat sich der Halter dann zu erklären. Der Autohalter muss darlegen können, welche Personen als Fahrer in Betracht kommen. Tut er das nicht, kann ihm der Parkverstoß trotzdem zugerechnet werden. Die Angehörigen haften zwar nicht automatisch – ihre Fahrt mit dem Auto kann aber am Ende den Ausschlag geben, wer die Rechnung zahlen muss. Wenn am Ende unklar bleibt, wer von mehreren (vielleicht Familienangehörigen) gefahren ist, müsste dieses Risiko der Parkplatzbetreiber tragen.

Viktor Happel, Studienpraktikant

Einleitung

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Richter die Gutachten eines medizinischen Sachverständigen kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit zu prüfen hat. Unzureichende, unvollständige und zum Teil in sich widersprüchliche Ausführungen eines gerichtlichen Sachverständigen stellen keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbildung des Gerichts dar.

Leitsatz

Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher – teils für den Mieter günstiger – Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inanspruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint.

Sachverhalt

Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks, das sie 2021 erwarben. Der Beklagte ist seit 1982 Mieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin. Im November 2021 erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass ein Umzug zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen würde, woraufhin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben wurde. Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen hat der Kläger zudem behauptet, er sei gesundheitlich aufgrund eines erhöhten Herzinfarkt- und Schlaganfallrisikos stark beeinträchtigt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutachtens stattgegeben. Die Berufung, mit der sich der Beklagte gegen die Ablehnung eines Härtefalls gewandt hat, wurde vom Landgericht nach dessen persönlicher Anhörung zurückgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Hiergegen richtete sich die Nichtzulassungsbeschwerde.

Entscheidung

Die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg. Das Landgericht habe den Anspruch des beklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Das Gericht habe für die Entscheidung ein gerichtliches Sachverständigengutachten zur Bewertung der psychischen Verfassung und den Auswirkungen eines Umzugs zugrunde gelegt, obwohl dieses unvollständig, unzureichend und zum Teil in sich widersprüchlich ist. Äußerungen eines medizinischen Sachverständigen müsse der Richter kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit prüfen. Vermöchte der Sachverständige Unklarheiten, Zweifel oder Widersprüche weder durch schriftliche Ergänzungen des Gutachtens noch im Rahmen seiner Anhörung auszuräumen, müsse der Richter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Sachaufklärung gemäß § 412 ZPO ein weiteres Gutachten einholen. Hinsichtlich der behaupteten Herzprobleme und den damit verbundenen Folgen für den Beklagten habe der Richter zudem ebenso ein weiteres Gutachten anfertigen lassen müssen. Vielmehr habe dieser Ausführungen getroffen, die medizinische Fachkunde erfordern. Dadurch, dass nicht ausgeschlossen werden konnte, dass das Landgericht als Berufungsgericht bei Einholung eines weiteren Gutachtens zu der psychischen Erkrankung sowie einer erstmaligen Begutachtung der Herzerkrankung zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre, hat die Nichtzulassungsbeschwerde Erfolg.

Anmerkung

Die Entscheidung geht weit über den entschiedenen Einzelfall hinaus. Der BGH schiebt der bisweilen festzustellenden „Gutachtengläubigkeit‟ der Gerichte einen deutlichen Riegel vor. Gutachten sind sorgfältig zu lesen und kritisch zu hinterfragen. Widersprüchlichem ist nachzugehen.

(Wiss. Mitarbeiter M. iur. Nils Bollenberg)

Urteil BGH vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23

Einleitung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflichten auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.

Orientierungssatz

1. Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege. Die Wege insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum müssen sich in einem verkehrssicheren Zustand befinden und in den Wintermonaten geräumt und gestreut werden. Die Sicherung des unmittelbaren Zugangs zum Haus bei Schnee- und Eisglätte gehört zu den Aufgaben des Vermieters und dient vor allem dem Schutz der Mieter.
2. Diese Pflichten obliegen dem Vermieter auch dann, wenn er Mitglied einer Wohnungsgemeinschaft ist.
3. Der Vermieter kann sich zur Erfüllung der ihn hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag eines Dritten als Erfüllungsgehilfen bedienen, für dessen Verschulden er nach § 278 S. 1 Alt. 2 BGB wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.
4. Ist der Mieter infolge der Glätte auf einem zum Grundstück gehörenden Weg vom Haus zur Straße zu Fall gekommen und hat sich hierbei erhebliche Verletzungen zugezogen, die eine längere Heilbehandlung erforderlich machten, so steht ihm gegen seinen Vermieter ein Schmerzensgeldanspruch zu.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Für die Gehwege auf dem Grundstück nimmt die Streithelferin der Beklagten im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr, weshalb der Mietvertrag vorsieht, dass die Mieterin keine Räum- und Streupflicht trifft. Die Klägerin trägt dafür die Kosten nach dem „Eigentumsanteil“.

Beim Verlassen des Hauses stürzte die Klägerin auf dem zum Haus führenden Weg, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet und verletzte sich schwer. Der Weg war nicht von Glatteis befreit. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte sei ihrer Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen und verlangt deshalb Schmerzensgeld und die Erstattung der Anwaltskosten.

Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, das ihr einen teilweisen Anspruch auf Schmerzensgeld und Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten zubilligte.

Entscheidung

Die Revision hatte Erfolg.

Die dem Vermieter aus dem Mietvertrag obliegende Erhaltungspflicht der Mietsache erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten, verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehöre es zum Schutz des Mieters grundsätzlich dazu, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.

Dasselbe gelte auch dann, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, denn für das Bestehen der (miet-)vertraglichen Pflichten des Vermieters komme es grundsätzlich nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen Stellung als Partei des Mietvertrags an. Eine unterschiedliche Behandlung führe zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt sei. Beide seien gleichermaßen schutzwürdig, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befindet, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar seien.

Dabei musste der BGH die Frage, ob tatsächlich eine Gefahrenlage durch Glättebildung vorlag, nicht mehr klären; denn nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Vorbringen der Klägerin bestand zur Zeit des Unfalls nach der Straßen- und Wetterlage eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung, die durch Erfüllung der Räum- und Streupflicht hätte beseitigt werden können.

In der mietvertraglichen Vereinbarung könne keine Übernahme des Winterdiensts durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise durch die von dieser beauftragte Streithelferin gesehen werden. Der Vermieter bleibe rechtlich zur Vornahme verpflichtet und werde nur tatsächlich von der Durchführung des Winterdienstes entlastet. Erst recht ergebe sich aus der Regelung nicht hinreichend klar, dass der Vermieter in diesem Fall von der ihm grundsätzlich obliegenden Räum- und Streupflicht vollständig entbunden sein und der Mieter allein auf Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Streithelferin verwiesen werden sollte. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass im Mietvertrag an anderer Stelle vorgesehen ist, dass die Klägerin die Betriebskosten für die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis nach dem „Eigentumsanteil‟ zu tragen hat. Im Gegenteil spreche auch diese Regelung gegen das Vorliegen einer Pflichtenübertragung auf den Mieter und gegen einen diesen treffenden Haftungsausschluss.

Für die vertraglichen Schutzpflichten des Vermieters sei anerkannt, dass sie inhaltlich den allgemeinen (deliktischen) Verkehrssicherungspflichten entsprechen, soweit sie darauf abzielen, eine Verletzung des Geschädigten zu vermeiden und dadurch sein Integritätsinteresse zu erhalten. Damit können sie delegiert werden. Dadurch werde weder der ursprüngliche Verantwortliche aus seiner (vertraglichen) Haftung entlassen noch veränderten sich Art und Umfang seines Pflichtenprogramms. Er hafte weiterhin: Anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt kommt, vor dem ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schütze, habe sich der Mieter nämlich den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher auch berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag haftet. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bedient, keinen Einfluss. Der Mieter sei, wenn ihm nur ein deliktischer Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde, nicht ausreichend geschützt. Die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft wäre auf ein Auswahl- und Kontrollverschulden beschränkt und zum anderen käme dem Mieter nicht die Verschuldensvermutung zugute. Ein etwaiger Anspruch gegen die Streithelferin böte dem Mieter schon deshalb keinen vergleichbaren Schutz, weil dieser insoweit das Insolvenzrisiko eines von ihm nicht als Vertragspartner ausgewählten Dritten trüge.

Die Beklagte habe eine etwaige Pflichtverletzung ihrer Streithelferin jedenfalls wegen dessen Eigenschaft als Erfüllungsgehilfin zu vertreten.

Der VIII. Zivilsenat hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.

Wissenschaftliche Mitarbeiterin stud. iur. Ronja Röser

AG Eschweiler, Urteil vom 01.08.2014 – 26 C 43/14
und
LG Berlin, Urteil vom 01.06.2010 – 65 S 390/09
und
KG, Beschluss vom 14.09.2017 – 5 Ws 180/17 Vollz

Sachverhalte

1. Das Amtsgericht Eschweiler hatte einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem sich der Vermieter an der Lichterkette seiner Mieter störte, welche aus sechzehn durch ein Kabel verbundenen – de gustibus non est disputandum – verschieden farbigen runden Leuchtkörpern auf einer Gesamtlänge von drei Metern bestand. Mit Blick auf den Mietvertrag klagte der Vermieter auf Entfernung der Lichterkette. Der Mietvertrag enthält folgende Regelungen:
   

   Nach Ziffer 2 bedarf der Mieter für Instandsetzung jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderungen und neuen Einrichtungen die vorherige Zustimmung des Vermieters. Nach Ziffer 3 hat der Mieter sich verpflichtet, bauliche oder sonstige Änderungen und Einrichtungen, die er ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen. Nach Ziffer 3 dürfen Außenantennen, Reklameschilder, Leuchtreklame, Schaukästen, Plakate, Warenautomaten usw. der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Wegen des genauen Wortlauts wird auf die als Anlage K1 zur Akte gelangte Urkunde des Mietvertrages verwiesen.

2. Ebenfalls über eine Lichterkette an einem vermieteten Objekt hatte das Landgericht Berlin zu entscheiden. Wegen der nicht konkret genehmigten Lichterkette wurde – neben anderen Gründen – die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.
3.  Das Kammergericht hatte einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem ein Strafgefangener einen künstlichen Weihnachtsbaum inklusive Lichterkette in seinem Haftraum aufstellen wollte. Das wurde von der Justizanstalt verboten.

Entscheidungen

1. Der Mieter durfte seine Lichterkette behalten und weiterbetreiben. Auch wenn er keine Zustimmung des Vermieters eingeholt hatte, sei die Klausel im Mietvertrag tatsächlich so zu verstehen, dass die Zustimmung des Vermieters auch hierfür erforderlich gewesen wäre. Aber eine Beseitigung würde voraussetzen, dass durch die Nutzung des Balkons mit Lichterkette der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache – hier: Balkon – überschritten sei. Das sei nicht der Fall:
   

   „Denn es ist anerkannt, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Außenbereichs der Mietwohnung anders als die Ausgestaltung der Lebensverhältnisse innerhalb der Wohnung im Einzelfall Einschränkungen unterliegen kann. Dabei hat das Gericht nicht darüber zu befinden, ob die Verwendung der Lichterkette ästhetischen Anforderungen genügt. Denn dann würde es unzulässiger Weise sein Ästhetisches Empfunden an die Stelle des Empfindens der Parteien setzen. Zwar wird der Gesamteindruck des Hauses durch die sichtbare Lichterkette beeinflusst. Die Beeinflussung überschreitet aber nicht das Maß einer Beeinflussung durch die ohne weiteres zulässige Verwendung von z. B. bunten Sonnenschirmen oder einer ebenfalls ohne weiteres zulässigen Balkonbepflanzung und Bestuhlung. Angesichts der zwischenzeitlichen Üblichkeit der Verwendung von Leuchtkörpern im Außenbereich in allen gesellschaftlichen Schichten geht von der Verwendung der konkreten Lichterkette auch kein Makel aus. Mithin hat die Klägerin ihre Verwendung zu dulden.‟

2. Das Landgericht Berlin hat die Zulässigkeit der Anbringung einer Lichterkette in dem dort zu entscheidenden Fall offengelassen, aber herausgestellt, dass selbst eine Unzulässigkeit kein Kündigungsgrund des Mietverhältnisses wäre:
   

   Die Lichterkette rechtfertigt auch eine Kündigung nicht. Ob es sich überhaupt um eine Pflichtverletzung handelt, soll hier ausdrücklich dahinstehen, denn immerhin handelt es sich um eine inzwischen weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten, Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Selbst wenn man, obwohl es mangels entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag dazu schon keinen Anlass gibt, eine solche gleichwohl unterstellen wollte, handelte es sich jedenfalls um eine so verhältnismäßig geringfügige, dass sie weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte.

3. Das Kammergericht hat das Verbot der Anstaltsleitung bestätigt. Nachdem bereits für natürliche Weihnachtsbäume entschieden sei, dass diese in Hafträumen unzulässig seien, sei dies nun auch für künstliche Weihnachtsbäume zu bestätigen. Von den Bäumen gehe eine Gefahr der Sicherheit aus, weil mit einer Lichterkette gefesselt und stranguliert werden könne sowie „Pendelkontakt‟ zu anderen Hafträumen hergestellt werden könne. Hohlräume in künstlichen Weihnachtsbäumen würden im Übrigen Möglichkeiten geben, Waffen, Werkzeuge oder Drogen zu verstecken.

BGH, Beschl. v. 10.05.2022 – VIII ZR 277/20

Leitsatz (redaktionell)

Nach ständiger Rechtsprechung kann im Mietrecht ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gem. § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB fiktiv abgerechnet werden. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats (Urt. v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17), in der dieser der fiktiven Abrechnung im Werkvertragsrecht eine Absage erteilt, kann nicht auf das Mietrecht übertragen werden.

Sachverhalt

Die Beklagte mietete ab Dezember 2007 die Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag ist die Beklagte zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nach Beendigung des Mietvertrages zum 31.07.2017 verlangte die Klägerin unter Fristsetzung die Vornahme von einigen Schönheitsreparaturen. Dem kam die Beklagte nicht nach, sodass die Klägerin Schadensersatz i.H.v. 3.696,75€ aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes verlangte.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Die Beklagte sei aufgrund des Mietvertrages zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, die sie innerhalb der Frist nicht vorgenommen habe. Die Schönheitsreparaturen seien auch erforderlich, da die Beklagte die Wände bunt gestrichen habe. Ebenso sei der in dem Kostenvoranschlag geforderte Betrag erforderlich und angemessen.

Die Klägerin könne den Schaden auch fiktiv abrechnen. Der VII. Zivilsenat des BGH habe dies für das Werkvertragsrecht zwar verneint, dies könne jedoch nicht auf das Mietrecht übertragen werden. Im Gegensatz zu einem Besteller könne ein Vermieter die Vergütung nicht mindern (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB). Durch die fiktiven Mängelbeseitigungskosten könne der Schaden ziemlich genau und vorhersehbar beziffert werden. Würde der Schadensersatz nach dem Minderwert oder nach den tatsächlich aufgewandten Kosten bemessen, könne dies den Mieter dazu verleitet werden, seinen Pflichten nicht mehr nachzukommen.

Mit der Revision will die Beklagte weiterhin die Klageabweisung erreichen. Das Berufungsgericht ließ die Revision hinsichtlich der „Ersatzfähigkeit fiktiver Mängelbeseitigungskosten im Mietrecht“ zu.

Entscheidung

Ein Zulassungsgrund für die Revision liegt nicht (mehr) vor. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und ein Zulassungsgrund gem. § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO liegt nicht vor.

Die Frage, ob im Mietrecht ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gem. § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB fiktiv abgerechnet werden kann, ist höchstrichterlich geklärt. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH können Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht (auch Kosten für Instandsetzung oder -haltung oder Rückbau) fiktiv berechnet werden.

In seinem Urteil vom 22.08.2018 – VII ZR 46/17 verneinte der VII. Zivilsenat des BGH zwar die fiktive Abrechnung im Werkvertragsrecht, stellte aber auch ausdrücklich klar, dies beziehe sich aufgrund der Besonderheiten des Werkvertragsrecht (insb. Vorschussanspruch des Bestellers gem. § 637 Abs. 3 BGB) nur hierauf.

Im Mietrecht besteht war ein mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Vorschuss einer beabsichtigten Selbstvornahme, der nach der Rechtsprechung unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für Mietmängel und die erforderlichen Renovierungskosten gilt, sofern der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht fristgerecht durchgeführt hat. Vorliegend macht die Klägerin jedoch Ansprüche aufgrund eines beendeten Mietverhältnisses geltend.

Daher hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Klägerin kann die Kosten für die Schönheitsreparaturen gem. § 280 Abs. 1, 3, § 282 Abs. 1 BGB nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats ist aufgrund der Besonderheiten der verschiedenen Vertragstypen nicht auf das Mietrecht übertragbar.

LG Lübeck, Urt. v. 07.07.2022 – 14 S 23/21

Leitsätze (redaktionell)

1. Unterlässt es ein Mieter, die Wohnung vorher zu besichtigen, obwohl hierzu die Gelegenheit bestanden hat, fällt dies grds. in seinen Risikobereich. Eine arglistige Täuschung des Vermieters über den Zustand der Wohnung kommt dann mangels Interesses des Mieters hieran nicht in Betracht.
2. Der Mieter kann sich dann auch nicht auf Mängelrechte berufen, da ihm die Mängel aufgrund grob fahrlässiger Unkenntnis unbekannt geblieben sind, § 536b BGB.

Sachverhalt

Die Beklagte mietete eine möblierte Wohnung der Klägerin ohne vorherige Besichtigung an, obwohl sich die Vertragsparteien zweimal in der Wohnung selbst getroffen hatten. Die Klägerin hatte nur  Bilder aus dem Inserat vor Augen und dann keine Besichtigung durchgeführt.

Vertragsunterzeichnung war am 24.07.2019, die Schlüsselübergabe fand am 26.08.2019 statt und vereinbarter Mietbeginn war der 01.09.2019. Vereinbart war ein Kündigungsausschluss der Mieterin für ein Jahr ab Vertragsbeginn.

Die Beklagte zahlte daraufhin die Miete für den Monat September i.H.v. 900€ sowie die Kaution i.H.v. 1.500€.

Am 10.09.2019 erklärte die Beklagte

• den Rücktritt vom Vertrag und
• hilfsweise die außerordentliche und
• hilfsweise die ordentliche Kündigung sowie
• die Anfechtung aufgrund arglistiger Täuschung, da die Wohnung und das Mobiliar in der Wohnung in einem schlechten Zustand seien. Die zur Mietwohnung gehörende Couch habe abgenutzte Stellen, die in der Broschüre mit Decken und Kissen bedeckt gewesen seien. Die Wohnung sei auch nicht in dem guten Zustand gewesen, der sich aus der Broschüre ergeben habe.

Weitere Zahlungen leistete die Beklagte auf den Mietvertrag nicht mehr.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt klageweise Erfüllung des Vertrages, die Beklagte (Mieterin) widerklagend Rückzahlung der Miete und der Kaution.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, da die Beklagte den Vertrag aufgrund arglistiger Täuschung der Klägerin über den Zustand der Couch wirksam angefochten habe. Der Widerklage gab es statt.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Entscheidung

Die Berufung der Klägerin ist überwiegend begründet. Die Klägerin hat gem. § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf die ausstehende Miete für Oktober 2019 – August 2020 i.H.v. 9.000€, die Beklagte indes auf Rückzahlung der Kaution.

1. Der Ausschluss der Kündigung für ein Jahr kann wirksam vereinbart werden (vgl. für 2 Jahre AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 21.06.2007 – 20 C 104/07 mit Verweis auf BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03; für 4 Jahre: BGH, Urteil vom 6.4.2005, ZMR 2005, 443,). Wegen der im Schreiben vom 10.09.2019 erklärten ordentlichen Kündigung endete das Mietverhältnis zum 31.08.2020. Bis dahin hat die Klägerin den Anspruch auf die Mietzahlungen, die Beklagte aufgrund des inzwischen beendeten Mietverhältnisses Anspruch auf die Auszahlung der Kaution.
2. Da für die mieterseits geltend gemachten Mängel das Mangelgewährleistungsrecht vorrangig war, konnten sie eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen. Die Erklärung der fristlosen Kündigung war damit wirkungslos.
3. Ein Rücktritt war nicht möglich, weil dieser nicht im Vertrag vorbehalten wurde und ansonsten nach Überlassung der Mietsache – so wie vorliegend – das Rücktrittsrecht durch das Kündigungsrecht ersetzt wird. Die Rücktrittserklärung war mithin wirkungslos.
4. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die erklärte Anfechtung beendet worden. Die Beklagte konnte den Mietvertrag nicht wirksam anfechten, da keine arglistige Täuschung der Klägerin nach § 123 BGB vorlag.

Eine Täuschung durch Unterlassen, da die Klägerin die Beklagte nicht über den Zustand der Wohnung aufgeklärt hatte, scheidet mangels Aufklärungspflicht aus. Eine solche kommt nur in Betracht, wenn gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben und nach der Verkehrssitte mit einer Aufklärung gerechnet werden durfte. Jede Partei nimmt grds. ihre eigenen Interessen wahr, weshalb keine Pflicht besteht, ungünstige Eigenschaften, die für die Entscheidung der anderen Partei von Bedeutung sein könnten, ohne Nachfrage offenzulegen. Mangels Aufklärungspflicht der Klägerin über den Zustand der Couch liegt keine arglistige Täuschung der Klägerin vor. Die übrigen Mängel sind offensichtlich und wären bei einer Wohnungsbesichtigung leicht erkennbar gewesen. Zudem konnte die Beklagte die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigen. Bevor der Mietvertrag unterschrieben wurde, fanden zwei Treffen in der Wohnung statt. Besichtigt der Mieter die Wohnung trotz Gelegenheit nicht, fällt dies in seinen Risikobereich.

Die Klägerin hat auch nicht durch aktives Tun über den Zustand der Wohnung getäuscht. Eine Täuschung durch aktives Tun liegt vor, wenn ein Irrtum erregt oder aufrechterhalten wird durch Vorspiegelung falscher oder durch Unterdrückung wahrer Tatsachen. Nach dem Wortlaut des § 123 BGB muss der Getäuschte zudem dadurch zu einer Willenserklärung veranlasst worden sein. Auch das vorherige Inserat mit den Fotos kann keine aktive Täuschung begründen, denn diese zeigen schon allein aufgrund der Art der Bilder zwangsläufig einen gepflegteren Zustand. Zudem dienen diese nur dazu, sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Weiterhin werden keine einzelnen Einrichtungsgegenstände gezeigt, wobei gepflegte besonders und abgenutzte gar nicht erst gezeigt werden.
Ebenso stellt die Tatsache, dass die Klägerin die abgenutzte Couch mit Kessen und Decken dekoriert hatte keine aktive Täuschung gem. § 123 BGB dar. Gem. § 123 BGB muss die Täuschung zu einer Abgabe einer Willenserklärung geführt haben. Da die Beklagte die Wohnung trotz zweimaliger Gelegenheit nicht genauer besichtigte, deutete darauf hin, dass sie der konkrete Zustand der Wohnung zu diesem Zeitpunkt nicht interessierte. In dem Fall, dass jemandem etwas egal ist, kann er hierüber auch nicht getäuscht werden. Gleiches gilt für die offensichtlichen Mängel, die bei einer Wohnungsbesichtigung leicht zu erkennen gewesen wären.

LG Saarbrücken, Urt. v. 23.06.2022 – 10 S 136/21

Leitsatz (redaktionell)

Die Bezeichnung „Wohn-/Nutzfläche“ im Mietvertrag umfasst neben dem Wohnraum auch außerhalb der Wohnung gelegene Nutzräume, wie z.B. Dachboden, Heizungsraum oder Keller.

Sachverhalt

Die Klägerin und die Beklagte verbindet ein Mietverhältnis über eine Mietwohnung der Beklagten. Im Mietvertrag wird die „Nutz-/Wohnfläche“ mit 55m² angegeben. Im Mietvertrag angegeben wird u.a. auch der mitvermietete Kellerraum. Neben dem Kellerraum (8,95m²) hat die Klägerin einen Platz in der Waschküche (1,15m²) zum Aufstellen einer Waschmaschine o.Ä.

Die Klägerin maß ihre Wohnung nach und kam auf eine Wohngröße von 42,32m². Daraufhin forderte sie von der Beklagten die überbezahlte Miete zurück. Es sei schon während der Wohnungsbesichtigung von einer Wohnungsgröße von 55m² gesprochen worden. Die Beklagten sind hingegen der Auffassung, von der Wohnungsgröße allein sei nie die Rede gewesen. Bei der Besichtigung sei gesagt worden, dass die Wohnung mit Keller und dem Platz der der Waschküche 55m² habe. So sei auch die Angabe der Quadratmeterzahl unter dem Punkt „Wohn-/Nutzfläche“ im Mietvertrag zu verstehen.

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Mietrückzahlung gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu. Fehle eine ausdrückliche Vereinbarung, sei durch Auslegung zu ermitteln, welches Berechnungsverfahren für die Wohnfläche nach dem Parteiwillen gelte. Ob sich die Parteien dahingehend geeinigt hätten, könne aufgrund widersprüchlicher Zeugenaussagen nicht festgestellt werden. Eine konkludente Vereinbarung sei weder vorgetragen noch ersichtlich. Daher sei die Wohnflächenverordnung heranzuziehen, nach der Kellerräume nicht mitgerechnet würden.

Hiergegen legten die Beklagten Berufung ein und führen u.a. an, dass im Mietvertag mit der Bezeichnung „Wohn-/Nutzfläche“ eine ausdrückliche Vereinbarung über die Berechnung getroffen worden sei.

Entscheidung

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, da keine relevante Abweichung von der vereinbarten Wohnungsgröße vorliege.

Die Beklagten und die Klägerin haben im Mietvertrag den Kellerraum angegeben und die Quadratmeterangabe „55m²“ auf die „Wohn-/Nutzfläche“ bezogen, mithin also die Nutzfläche dem Wortlaut nach mit in die Berechnung miteinbezogen.

Unter den Begriff der Wohnfläche fallen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich der Wohnung zuzurechnen sind, wohingegen unter die Nutzfläche auch außerhalb der Wohnung gelegene Räume wie z.B. Keller, Dachboden oder Heizungsräume fallen.

Es gibt keinen Grundsatz, dass die mietvertraglich vereinbarte Fläche immer die Wohnfläche z.B. nach der Wohnflächenverordnung darstellt. Wenn der Begriff der „Wohnfläche“ auslegungsbedürftig ist, bedarf es konkreter Anhaltspunkte, dass die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung gemeint war. Vorliegend fehlen solche Anhaltspunkte, sodass mit „Nutz-/Wohnfläche“ die objektiv angemieteten Flächen, also auch der Kellerraum gemeint war.

Mit der Fläche des Kellerraumes und dem Platz in der Waschküche ergibt sich eine Wohn-/Nutzfläche von 52,42m², die keine relevante Abweichung von der Angabe im Mietvertrag (55m²) darstellt. Diese Abweichung liegt deutlich unter der Grenze i.H.v. 10%.

BGH, Urteil vom 13.07.2022 – XII ZR 75/21

Sachverhalt

Die Beklagte hat von dem Kläger für knapp 3.500 Euro monatlich ein Ladenlokal gemietet, das sie für ein Café nutze. Dieses musste sie aufgrund der Coronaschutzverordnung vom 22. März 2020 bis zum 19. April 2020 schließen. Daraufhin forderte sie den Vermieter im Mai 2020 zu einer befristeten Anpassung des Mietvertrags in Höhe von 20 % auf, da die Mieterin der Ansicht war, sie müsse wegen der erheblichen Umsatzeinbußen aufgrund der behördlichen Maßnahmen die Miete nicht in voller Höhe zahlen. Eine Vertragsanpassung wies der Vermieter jedoch zurück und fordert nun die Zahlung der restlichen Miete aus Mai 2020 in Höhe von 627 Euro.

Entscheidung

Zuvor hatten das AG und LG Düsseldorf der Beklagten ein Recht auf Minderung abgesprochen. Die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie würden sich nicht gegen die Vermietung von Räumen, sondern gegen die Öffnung für den Publikumsverkehr richten. Gegen dieses Urteil legte die Mieterin beim BGH Revision ein, jedoch ohne Erfolg.

Der BGH schließt sich den Vorinstanzen an. Nach § 535 II BGB habe der Vermieter gegen die Mieterin einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Mai. Die Miete wurde weder gemindert gem. § 536 I BGB, noch sei die Mieterin aufgrund von Unmöglichkeit nach §§ 275 I, 326 I BGB von ihrer Zahlungspflicht befreit.

Des Weiteren stehe der Mieterin auch keine Anpassung des Mietvertrages aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 I BGB zu. Ein Umsatzrückgang von 20 % im Monat Mai würde noch keine Unzumutbarkeit der vollständigen Zahlung der geschuldeten Miete begründen. Zudem habe die Mieterin nicht erklärt, inwieweit sie durch staatliche Hilfen und notwendige Kurzarbeit Lohnkosten gespart hatte.