Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.4.2008 — Aktenzeichen: VII ZR 140/07 und VII ZR 42/07

Vereinbaren die Vertragspartner eines Bauvorhabens, dass der Auftragnehmer die Arbeiten ohne Rechnung ausführen soll, stellt sich die Frage, ob der Auftragnehmer für etwaige Mängel haftet. Der Bundesgerichtshof hatte sich in zwei Fällen mit dieser Problematik zu befassen und die Frage bejaht.

Sachverhalt
Im ersten Verfahren hatte der Auftraggeber den Auftragnehmer beauftragt, seine Terrasse abzudichten und mit Holz auszulegen. Kurze Zeit nach Abschluss der Arbeiten drang in die unterhalb der Terrasse gelegene Einliegerwohnung Wasser ein. Der Auftraggeber machte Gewährleistungsansprüche geltend.

Im zweiten Verfahren beauftragten die Bauherren eines Einfamilienhauses einen Vermessungsingenieur mit der Einmessung des Hauses. Wenig später machten die Bauherren geltend, infolge eines Vermessungsfehlers seien Haus und Carport falsch platziert worden. Sie verlangten Ersatz des daraus entstandenen Schadens.

In beiden Fällen wurde verabredet, dass für die Leistungen keine Rechnung gestellt werden sollte.

In erster und zweiter Instanz haben die Gerichte die auf Gewährleistung abzielenden Klagen der Auftraggeber abgewiesen; die Werkverträge seien nämlich nichtig, denn sie dienten der Steuerhinterziehung und verstießen damit gegen ein gesetzliches Verbot.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders.

Entscheidung
Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben könne sich ein Auftragnehmer nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen. Wenn der Auftragnehmer seine Leistungen am Anwesen des Auftraggebers in mangelhafter Weise erbringe und sich seine mangelhafte Arbeiten — wie bei den Vermessungsarbeiten — im Bauwerk niederschlagen, hat der Auftraggeber ein besonderes Interesse an Mängelansprüchen. Dies sei auch für den Auftragnehmer offensichtlich; dieser verhalte sich deshalb treuwidrig, wenn er sich in Widerspruch zu seinem bisher auf Erfüllung des Vertrages gerichteten Verhalten darauf berufe, dass er wegen der auch seinem eigenen gesetzwidrigen Vorteil dienenden Ohne-Rechnung-Abrede und wegen einer sich daraus ergebenden Gesamtnichtigkeit des Werkvertrages für seine mangelhaften Leistungen nicht gewährleistungspflichtig sei.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.12.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 157/06

Leitsatz
Der Architekt ist verpflichtet, den notwendigen Schutz gegen drückendes Grundwasser zu planen. Dies gilt auch, wenn er nur die Genehmigungsunterlagen und statische Berechnung erstellen soll.

Sachverhalt
Der Kläger beauftragte im Jahre 1993 seinen Architekten mit der Genehmigungsplanung, der Statik und den Nachweisen für Wärme-, Schall- und Brandschutz für ein in der Nähe des Rheins gelegenes 6-Familienhaus. Vereinbart war ein Festpreis von 25.000 DM. Der Architekt erbrachte Leistungen zur Genehmigungs- und Tragwerksplanung. Die Planung befasst sich nicht mit dem Schutz gegen drückendes Grundwasser. In den vom Architekten verfassten Erläuterungen zur statischen Berechnung findet sich formularmäßig der Hinweis, dass ein Bodengutachten nicht vorliege und die Baugrundannahme vor Baubeginn vom ausführenden Unternehmer und der Bauleitung allein verantwortlich zu überprüfen sei.

Das Haus wurde gebaut und in Wohnungen aufgeteilt. Die Wohnungen wurden vom Kläger an Erwerber veräußert.

Bei einem Rheinhochwasser drang Grundwasser in das Kellergeschoss ein. Es stellte sich heraus, dass die Kellersohle des Hauses bei 23,39 m über NN liegt und der höchste Grundwasserstand bei 24,66 m über NN lag.

Die Erwerber nahmen den Kläger in Anspruch und verlangten zum Schutz des Hauses eine nachträgliche Abdichtung. Die entsprechenden Kosten verlangte der Kläger von seinem Architekten ersetzt.

Im Ergebnis mit Erfolg.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat gemeint, dass es zum Umfang der werkvertraglichen Verpflichtung des Architekten gehöre, den notwendigen Schutz gegen drückendes Grundwasser zu planen. Der Umfang der vom Architekten übernommenen Verpflichtung sei gemäß §§ 133, 157 BGB aus der Sicht des Klägers zu bestimmen. Der Architekt, dem die Lage des Grundstücks in der Nähe des Rheins bekannt war und dem daher — so der BGH — auch die Hochwassergefahren bekannt sein mussten, habe zwar nur einen Auftrag zur Genehmigungsplanung (Bauantragsunterlagen und statische Berechnung) erhalten. Ihm seien allerdings vom Kläger Skizzen von der gewünschten Bebauung vorgelegt worden, denen zu entnehmen gewesen sei, dass bisher keine Planungsleistungen vorlagen, auf denen der Architekt hätte aufbauen können. Aus diesem Grund habe die werkvertraglich übernommene Verpflichtung des Architekten nicht nur den Inhalt, eine Vorlage für die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen nach der Landesbauordnung zu erstellen. Der BGH hält vielmehr fest: Der Architekt, der auch mit der statischen Berechnung beauftragt war, die ohne Kenntnis der Bodenverhältnisse nicht ordnungsgemäß erledigt werden kann, übernahm aus Sicht des Klägers die Verpflichtung, eine mangelfreie funktionstaugliche Planung zu erstellen, die auch den nach Sachlage erforderlichen Schutz gegen drückendes Grundwasser vorsehen musste. Von dieser übernommenen werkvertraglichen Verpflichtung habe sich der Architekt nicht durch den einseitigen formelhaften Hinweis im „Kleingedruckten“ freizeichnen können, die Baugrundannahme sei von anderen zu überprüfen. Ein Mitverschulden des Klägers als Bauherrn sah der Bundesgerichtshof nicht.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.3.2006 — Aktenzeichen: 17 U 208/04 (rechtskräftig)

Leitsatz
Eine Vereinbarung der Parteien über den Betrag, mit dem vorhandene Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten berücksichtigt wird, ist nur dann korrigierbar, wenn er unangemessen ist. Darüber entscheidet im Zweifel das Gericht.

Sachverhalt
Bei der Abrechnung von Architekten- und Ingenieurhonoraren vor Gericht ist in den letzten Jahren der Ansatz für mitverarbeitete Bausubstanz (§ 10 Absatz 3a HOAI) in den Vordergrund getreten — zu recht, weil fast alles noch ungeklärt war. Das OLG Karlsruhe hatte über einen Architektenvertrag zum Umbau einer Scheune in ein Wohnhaus zu entscheiden. Die Parteien hatten anrechenbare Kosten von 150.000 DM für die vorhandene Bausubstanz angesetzt. Als man sich später stritt, will der Bauherr auf Basis eines Gutachtens nur ca. 70.000 DM ansetzen; der Betrag im Vertrag sei überhöht.

Entscheidung
Das OLG Karlsruhe hat auf einen Spielraum bei der Ermittlung der angemessenenen Berücksichtigung hingewiesen und sieht Handlungsbedarf nur da, wo die Mindest- oder Höchstsätze mittelbar unter- oder überschritten werden, oder da, wo in besonderem Maße die Unerfahrenheit des Bauherrn ausgenutzt wird (Sittenwidrigkeit). Beides lag hier nicht vor, so dass die vereinbarten 150.000 DM auch voll anzusetzen waren.

Anmerkung

Die angemessene Berücksichtigung vorhandener Bausubstanz in § 10 Absatz 3a HOAI ist eine problematische Vorschrift, deren praktische Anwendung erst jetzt durch einige Urteile in den vergangenen Jahren langsam erhellt wird.

Zunächst hat der BGH festgestellt, dass entgegen dem Wortlaut der Vorschrift KEINE schriftliche Vereinbarung über die Mitberücksichtigung vorliegen muss. Der Architekt — oder Ingenieur über diverse Verweisungen auf § 10 Absatz 3a in der HOAI — kann die Berücksichtigung bei den anrechenbaren Kosten auch ohne eine solche schriftliche Abrede verlangen.

Danach hat der BGH klargestellt, dass die technische und gestalterische Mitverarbeitung von vorhandener Bausubstanz nicht schematisch, sondern ganz konkret Leistungsphase für Leistungsphase darzustellen und ggf. zu beweisen ist. Es wird also nicht nur nach dem Wert der Bausubstanz, sondern besonders nach dem Grad der Mitverarbeitung gefragt.

Nun gibt es auch ein paar Urteile über Vereinbarungen zur Berücksichtigung. Hier ist aber noch manches strittig. Sicher ist allemal, dass man eine solche Vereinbarung treffen kann und wohl auch sollte. Die Meinungsverschiedenheiten fangen bei der Frage an, was eine „angemessene“ Berücksichtigung ist und was passiert, wenn die Berücksichtigung nicht angemessen ist.

In der Tat könnte ein gewiefter Auftraggeber ja auf die Idee kommen, lieber gleich selbst die vorhandene Bausubstanz mit anrechenbaren Kosten von 5000,– € einzupreisen, als später in einer Architektenrechnung dafür 500.000.– € bei den anrechenbaren Kosten wiederzufinden.

Ich bin der Meinung, dass diese Vereinbarungen zulässig sind, solange sie sich in dem Verhandlungsrahmen halten, den die HOAI zubilligt. Da darf man nämlich alles vereinbaren, solange am Ende nicht die Höchstsätze überschritten oder die Mindestsätze unterschritten sind. Ob man das nun in eine Gesamtpauschale packt, ob man mit Rücksicht auf die vorhandene Bausubstanz zur Vereinfachung einen Honorarzuschlag von 5% oder Mittelsatz statt Mindestsatz vereinbart, aber ohne Erhöhung der anrechenbaren, Kosten oder ob man versucht, den mitzuberücksichtigenden Wert genau zu treffen — alles egal im gezogenen Rahmen.

Wer also im Nachhinein meint, die vorhandene Bausubstanz sei nicht angemessen berücksichtigt, der müsste aus meiner Sicht beweisen, dass damit die an sich gezogenen Grenzen zwischen Mindest- und Höchstwerten gesprengt werden.

Dabei bleibt sicherlich noch Raum, um sittenwidriges Handeln im Einzelfall zu unterbinden. Manche vertreten allerdings weitergehend die These, auch isoliert sei die im Text der Vorschrift erwähnte „angemessene“ Berücksichtigung zu kontrollieren, also ungeachtet dessen, ob sich das Ergebnis im Rahmen der Höchst- und Mindestsätze hält.

BGH, Urteil vom 6.12.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 28/07

Leitsatz
Eine Vertragsstrafenklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unwirksam, wenn das Erfordernis des Verschuldens für die Verwirkung der Vertragsstrafe eingeschränkt wird.

Sachverhalt
Der BGH hatte über die von der Klägerin geltend gemachte Vertragsstrafe wegen einer Bauzeitüberschreitung zu entscheiden. Der Vertrag enthielt unter der Überschrift „Bauzeit und Sicherheiten“ eine Regelung, nach der die Bauarbeiten bis zum 01. Februar 2002 fertigzustellen waren. Im Rahmen dieser Klausel hieß es weiterhin:
„Die Frist gilt als verbindlich und verlängert sich auch nicht durch witterungsbedingte Beeinträchtigung. Bei Überschreitung der Ausführungsfrist hat der Auftragnehmer eine Vertragsstrafe von 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag des Verzuges zu zahlen; höchstens jedoch 10 % der Schlußrechnungssumme.“
Der Kläger verlangte für mehr als 33 Werktage eine Vertragsstrafe von mehr als 260.000,00 €.

Entscheidung
Der BGH entschied, dass die obige Vertragsstrafenvereinbarung unwirksam ist. Zum einen leitet der BGH die Unwirksamkeit aus der Einschränkung der Verschuldensabhängigkeit der Vertragsstrafe ab. Witterungsbedingte Beeinträchtigungen sollten die Fertigstellungsfrist nicht verlängern. Im Zusammenhang mit der Regelung der Vertragsstrafe hätte dies bedeutet, dass die Vertragsstrafe auch dann verwirkt wäre, wenn die Beklagte eine Überschreitung des Feststellungstermins wegen witterungsbedingter Umstände nicht zu vertreten hätte. Zum anderen verstößt nach der Rechtsprechung des BGH die obige Klausel gegen das Transparenzgebot. Die Vertragsstrafenklausel sei unklar, weil die Bemessungsgrundlage für den Tagessatz der Vertragsstrafe — 0,3 % – nicht eindeutig bestimmt sei. „Auftragssumme“ könne entweder die zuvor vereinbarte Summe oder aber die nach Abwicklung des Vertrages geschuldete Vergütung sein.

BGH, Urteil vom 11.10.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 99/06

Leitsatz
Der Werkunternehmer, der ein Bauwerk arbeitsteilig (mit Nachunternehmern) herstellen lässt, muss die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das Bauwerk bei Ablieferung mangelfrei ist. Tut er dies nicht, so verjähren Gewährleistungsansprüche — wie bei arglistigem Verschweigen eines Mangels — erst nach 30 Jahren, wenn die Mängel bei richtiger Organisation entdeckt worden wären.

Bei dieser Organisationspflicht handelt es sich rechtlich um eine Obliegenheit, so dass ein Organisationsverschulden von Nachunternehmern dem Werkunternehmer nicht zugerechnet wird, er dafür also nicht wie für eigenes Verschulden einstehen muss.

Die Auswahl eines zuverlässigen Nachunternehmers reicht zur Erfüllung der Obliegenheit in Bereichen aus, in denen der Werkunternehmer selbst nicht sachkundig ist.

Sachverhalt
Der Bauunternehmer (AN) hat eine Turnhalle zu errichten. Für das Dach aus Nagelplattenbindern vergibt der AN den Auftrag an einen Nachunternehmer, der für das gewählte System eine Zulassung hat und auch die Statik macht. Der Bauunternehmer überwacht nicht die Herstellung der Binder und macht auch keine Endkontrolle bei Abnahme. 17 Jahre später stürzt die Halle ein, und zwar deswegen, weil die Binder vom Nachunternehmer abweichend von der Statik hergestellt worden waren. Der Eigentümer der Turnhalle verlangt Schadensersatz vom Bauunternehmer mit der Begründung: Die fünfjährige Gewährleistungsfrist sei zwar um. Aber dennoch hafte der Bauunternehmer, weil er seine Organisationspflicht verletzt habe. Er hätte, so die Kläger, die Übereinstimmung von Statik und Ausführung der Binder überprüfen müssen. Das Landgericht und das Oberlandesgericht verurteilen den Bauunternehmer zu Schadensersatz.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) weist die Klage ab. Der Bauunternehmer hat keine Organisationspflichten verletzt, die zur Folge hätten, dass er 30 Jahre haften muss.

Zwar hält der BGH daran fest, dass dies bei besonders schwerwiegenden Fällen möglich ist, stellt aber auch zwei Dinge klar: Zum einen muss der Bauunternehmer nicht für ein Organisationsverschulden oder eine Arglist des ordentlich ausgewählten Nachunternehmers einstehen. Die Tatsache, dass dort die Abweichungen von der Statik erkannt worden sein mögen oder sich jedenfalls niemand um eine Prüfung gekümmert hat, werden hier nicht zu Lasten des Bauunternehmers als Auftraggeber des Daches gewertet, weil er selbst nicht in diesem Bereich spezielle Fachkunde hat.

Er genügt seiner eigenen Pflicht zur Organisation des Betriebes schon dann, wenn er in einem solchen Fall ein qualifiziertes Unternehmen auswählt.

Anmerkungen

Zur 30-jährigen Gewährleistungsfrist geistern interessante Ansichten durch die Praxis.

So ist oft zu hören „Verdeckter Mangel — 30 Jahre Gewähr“. Das ist allerdings falsch. Die Gewährleistungsfrist beträgt nach dem Gesetz fünf Jahre ab Abnahme, und zwar unabhängig davon, ob der Mangel offen zutage liegt oder ob er verdeckt ist.

Um zu einer längeren Frist zu kommen, muss man schon den Grundsatz der Arglist bemühen. Für arglistig verschwiegene Mängel haftet man 30 Jahre bzw. nach neuem Recht 10 Jahre. Der Paradefall ist dafür, dass der Auftragnehmer seinen Mangel erkannt hat, aber nichts sagt. Das ist auszudehnen auf Fälle, in denen der „Chef“ lieber gar nicht erst kommt und guckt, damit er sein Gewissen nicht belasten muss.

Was hat aber das Organisationsverschulden damit zu tun? Ganz einfach. Meistens kann man die Arglist direkt nicht nachweisen. Besonders dann nicht, wenn die Arbeiten auf viele Köpfe verteilt sind. Daher gibt es den Grundsatz, dass der Bauunternehmer eine Organisation schaffen muss, um die Mangelfreiheit des Werkes in Grenzen auch kontrollieren zu können (er darf sich also nicht absichtlich blind machen). Beispielsweise muss er einen Bauleiter einsetzen.

Aber dann hört es auch auf. Der Bauunternehmer muss also nicht 30 Jahre haften, wenn der Bauleiter schlampig arbeitet oder er selbst zwar eine Begehung durchführt, aber einen schwerwiegenden Mangel versehentlich nicht sieht. Und er muss auch nicht, wie man an dieser Entscheidung sieht, eigens für das Gewerk eines Nachunternehmers noch Fachpersonal zu dessen Kontrolle einstellen, wenn er das selbst nicht kann.

Die Voraussetzungen für die 30-jährige Haftung sind also viel enger, als zumeist gedacht wird. Auch niedere Gerichte gehen ganz gerne locker mit dieser Figur um. Daher ist es wichtig, von Anfang an in einem solchen Fall fachlich gut vertreten zu sein, um den Gerichten deutlich zu machen, was der BGH mit seiner Rechtsprechung meint und was nicht. Denn gerade diese Rechtsprechung wird oft mißverstanden.

Obwohl nach heutigem Schuldrecht die Arglisthaftung auf 10 Jahre begrenzt ist, werden uns die Altfälle noch eine Weile erhalten bleiben, weil es naturgemäß meistens um Verträge geht, die lange vor dem 1.1.2002 (Neues Schuldrecht) abgeschlossen worden sind.

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Dr. Harald Scholz

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8.11.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 183/05

Leitsatz
1. Ein Werk entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn es nicht die vereinbarte Funktionstauglichkeit aufweist. 2. Beruht der Mangel der Funktionstauglichkeit auf einer unzureichenden Vorleistung eines anderen Unternehmers, wird der Unternehmer von der Mängelhaftung (nur) frei, wenn er seine Prüfungs- und Hinweispflicht erfüllt hat. 3. Der Unternehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung der Prüfungs- und Hinweispflicht.

Sachverhalt
Die Klägerin nimmt den Beklagten für den Einbau einer Heizungsanlage auf Zahlung restlichen Werklohns in Anspruch. Der Beklagte seinerseits verlangt den bereits gezahlten Werklohn zurück.

Der Beklagte bewohnt ein Forsthaus; dieses ist nicht an das öffentliche Stromnetz angeschlossen. Der Beklagte beabsichtigte im Jahre 2002 die Errichtung eines Blockheizkraftwerks, das den gesamten Strom- und gleichzeitig auch den Wärme- und Warmwasserbedarf des Forsthauses decken sollte. Der Beklagte wandte sich an die G-GmbH, die ihm ein Angebot unterbreitete, welches eine thermische Leistung von 30 kW vorsah. Auf Grundlage dieser Planung der G-GmbH zog der Beklagte die Klägerin hinzu, die ein Angebot über die Heizungsanlage (Pufferspeicher, Rohrleitungen, Verteiler, Armaturen etc.) und deren Anschluss an das Blockheizkraftwerk abgab.

Der Beklagte beauftragte im November 2002 die Klägerin mit der Errichtung der Heizungsanlage. Nach Ausführung der Arbeiten bemängelte der Beklagte, das Forsthaus könne nicht ausreichend beheizt werden. Später stellte sich heraus, dass das von der G-GmbH vorgesehene Blockheizkraftwerk ungeeignet war; eine Beheizung des Forsthauses wäre selbst dann nicht möglich gewesen, wenn es eine höhere thermische Leistung hätte erbringen können. Der Beklagte trat vom Vertrag zurück. Zu Recht?

Entscheidung
Der BGH hat in seiner Entscheidung festgehalten, dass die von der Klägerin errichtete Heizungsanlage mangelhaft gewesen sei. Denn der Beklagte habe das Blockheizkraftwerk in Auftrag gegeben, um das Forsthaus ausreichend zu heizen und zu versorgen. Diesen vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck könne die Anlage nicht erfüllen. Aber: Ein Unternehmer könne der Verantwortlichkeit für den Mangel durch Erfüllung seiner Prüfungs- und Hinweispflichten entgehen. Liegen die Voraussetzungen dazu nicht vor, bleibe er für den Mangel der Funktionstauglichkeit verantwortlich.

Im vorliegenden Fall hielt der BGH die Klägerin als Fachunternehmen für verpflichtet, auf erkennbare, die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage beeinträchtigende Mängel hinzuweisen. Insbesondere habe die Klägerin prüfen müssen, ob die Anlage überhaupt in der Lage war, den Wärmebedarf zu befriedigen. Dabei sei es Sache der Klägerin, darzulegen und zu beweisen, der Prüfungs- und Hinweispflicht nachgekommen zu sein.

OLG Dresden, Urteil vom 21.3.2007 — Aktenzeichen: 6 U 219/03

Leitsatz
1. Erreicht knapp die Hälfte des Straßenbelags deutlich vor dem Ende der üblichen Nutzungsdauer den sog. Warnwert, so ist die Nachbesserung des gesamten Straßenbelags nicht unverhältnismäßig.

2. Erhält durch die Nachbesserung aber auch der Anteil des Straßenbelags eine deutliche höhere Lebensdauer, bei dem die Warnwerte voraussichtlich nicht überschritten werden, muss sich der Auftraggeber dies als Vorteil anrechnen lassen.

Sachverhalt
Die Beklagte als Auftragnehmerin brachte auf einer Bundesstraße für die Klägerin eine neue Asphaltdecke auf. Die Klägerin rügt gegenüber der Beklagten Kornverletzungen sowie Zersetzungen der Asphaltdecke dieser Straße. Sie verlangt Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Die Beklagte wendet ein, das Mängelbeseitigungsverlangen sei so lange unverhältnismäßig, bis die so genannten Warnwerte erreicht würden.

Entscheidung
Das OLG Dresden gibt der Klage zu 3/5 statt. Grundsätzlich kann ein Auftraggeber Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel verlangen. Die Mängelbeseitigung ist – wie im Streitfall die Anhörung des Sachverständigen ergibt – nicht unverhältnismäßig. Unverhältnismäßigkeit liegt nur dann vor, wenn einem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht. Denn bei mehr als 47 % der Gesamtfläche sind bereits heute lange vor dem Ende der üblichen Nutzungsdauer die Warnwerte erreicht. Ausgangspunkt sind die vom Sachverständigen geschätzten Sanierungskosten in Höhe von ca. 160.000,00 €. Hiervon sind mehr als 35.000,00 € im Zuge des Vorteilsausgleichs vom Vorschuss abzusetzen. Auch im Gewährleistungsrecht darf der Geschädigte nicht besser stehen, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Zu berücksichtigen sind nur diejenigen Vorteile, deren Anrechnung dem jeweiligen Zweck des Ersatzes entspricht und daher den Schädiger nicht unbillig entlastet. Eine längere Lebensdauer muss sich ein Auftraggeber grundsätzlich als Vorteil anrechnen lassen. Dies gilt nur dann nicht, wenn sie auf einer verzögerten Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer beruht, außer wenn der Auftraggeber noch keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste. Für den Teil der Bundesstraße, bei dem die Warnwerte noch nicht erreicht wurden, verschiebt sich durch die Sanierung die übliche Nutzungsdauer von 16 Jahren um weitere 8 Jahre. Eine Teilsanierung kommt aber nicht in Betracht, weil eine lediglich abschnittweise Ausbesserung zu einem Flickenteppich mit Nahtstellen führen würde, die Angriffspunkte für Verkehr und Witterung darstellten.

Praxishinweis
Der oben geschilderte Rechtsstreit ist ein Beispiel dafür, dass sich der Auftragnehmer selbst dann, wenn erhebliche Mängel und hohe Mängelbeseitigungskosten feststehen, auch mit der Vorteilsanrechnung (teilweise) erfolgreich verteidigen kann. Steht sowohl der Mangel als auch die Höhe der Mängelbeseitigungskosten fest, sollte bereits in einem frühen Stadium ein Auftragnehmer überlegen, zur Vermeidung eines Rechtsstreits eine Sanierung gegen Kostenbeteiligung des Auftraggebers anzubieten.

Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 13.9.2007 — Aktenzeichen: 12 U 214/06

Leitsatz
1. Das Risiko, dass bei Bauarbeiten andere Bodenverhältnisse angetroffen werden, als nach den vertraglichen Grundlagen zu erwarten war, trägt der Auftraggeber. 2. Weicht der Baugrund von den vertraglich vorausgesetzten Angaben ab, hat der Bauunternehmer Anspruch auf Mehrvergütung. Ein Anspruch besteht nicht, wenn die Erschwernisse aufgrund Inaugenscheinnahme oder einer lückenhaften Ausschreibung für den Bauunternehmer vorhersehbar waren. 3. Dem Bauunternehmer obliegt eine Prüfungspflicht. Diese Prüfung beschränkt sich auf eine Plausibilitätsprüfung.

Sachverhalt
Der Bauunternehmer hatte die Aufgabe, im Baugrund Kanäle zu verlegen. In den Ausschreibungsunterlagen findet sich der Hinweis auf „enttrümmerte Bodenverhältnisse“. Bei Schachtungsarbeiten fand man indes Beton- und Fundamentteile. Die Mehrkosten von mehreren zehntausend Euro verlangte der Bauunternehmer vom Auftraggeber.

Im Ergebnis mit Erfolg.

Entscheidung
Das Oberlandesgericht hielt den Mehrvergütungsanspruch für begründet. Das Baugrundrisiko — also die Gefahr unvorhergesehener Erschwernisse aufgrund von Bodenbeschaffenheit — falle in die Risikosphäre des Auftraggebers. Im Rechtlichen hat das Oberlandesgericht den Baugrund als einen im Sinne von § 644 BGB vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Stoff angesehen.

Allerdings bestehe eine Grenze dort, wo der Bauunternehmer aufgrund einer Inaugenscheinnahme oder einer lückenhaften Ausschreibung diese Erschwernisse hätte erkennen können. Letzteres wollte das Oberlandesgericht im vorliegenden Fall nicht annehmen.

BGH, Urteil vom 24.5.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 210/06

Leitsatz
In allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers ist eine Regelung unwirksam, die einen Einbehalt zur Sicherung der Gewährleistungsansprüche vorsieht, der entweder gegen Bürgschaft auf erstes Anfordern ausbezahlt wird, oder der auf Verlangen des Auftragnehmers auf ein Sperrkonto eingezahlt wird.

Sachverhalt
Der Auftraggeber verwendet sinngemäß eine Klausel, die gegenüber dem früher Üblichen schon deutlich entschärft ist:

Als Sicherheit für die Erfüllung der Gewährleistungsansprüche werden 5% der Nettoabrechnungssumme für die Dauer des Gewährleistungszeitraums einbehalten.

Der Sicherheitseinbehalt ist ablösbar durch Bürgschaft auf erstes Anfordern in gleicher Höhe.

Der Auftragnehmer hat das Recht, die Einzahlung des Einbehalts auf ein Sperrkonto zu verlagen (vgl. § 17 Nr. 3 VOB/B).

Entscheidung
Die Klausel ist unwirksam!

Die Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen. Zwar kann er, wenn er die Einzahlung auf ein Sperrkonto verlangt, den Betrag gegen die Insolvenz des Auftraggebers absichern und auch Zinsen erhalten. Es ist aber benachteiligend, dass er den Betrag nur ablösen und sich Liquidität verschaffen kann, indem er eine „gefährliche“ Bürgschaft auf erstes Anfordern stellt. Diese birgt die Gefahr, dass die Liquidität alsbald durch „erstes Anfordern“ wieder abgezogen wird und bis zur Klärung der Angelegenheit abgezogen bleibt.

Anmerkung
Das Ergebnis war nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH vielleicht zu ahnen, aber nicht sicher vorherzusagen. Denn bisher hatte der BGH zur Begründung seiner Entscheidungen darauf verwiesen, es sei unzumutbar, den Auftragnehmer mit dem Insolvenzrisiko zu belasten und den Betrag unverzinst zu lassen. So liegt es, wenn der Auftragnehmer nur die Wahl zwischen Einbehalt (=AG hat das Geld) oder Bürgschaft auf erstes Anfordern (=AG bekommt jederzeit das Geld) hat.

Durch das Sperrkonto lässt sich dieses Problem umgehen. Aber das reicht dem BGH jetzt nicht mehr. Er hat erkannt, wie wichtig es für den AN sein kann, den Einbehalt dauerhaft liquide an sich zu ziehen – gegen eine normale selbstschuldnerische Bürgschaft ohne die Möglichkeit, Geld auf „erstes Anfordern“ zu erhalten. Mit einer solchen normalen Bürgschaft ist dem berechtigten Sicherungsinteresse des AG vollauf genügt, so der BGH.

Die Moral von der Geschicht´: Wer als Auftraggeber in seinen Bedingungen heute noch eine Bürgschaft auf erstes Anfordern verlangt, ist selbst schuld. Er verliert das Recht auf jede Sicherheitsleistung. Das ist es nicht wert — weg damit!

BGH, Urteil vom 14.6.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 45/06

Leitsatz
1. Vertragliche Aussagen wie „optimaler Schallschutz“ oder „Mindestanforderungen werden überschritten“ dürfen nicht mißachtet werden, weil das Maß des geschuldeten Schallschutzes nicht bestimmt werden könne. Es muss durch Auslegung ermittelt werden, was die Aussagen bedeuten.

2. Ohne konkrete Aussagen muss der gesamte Vertrag ausgelegt werden. Wird sonst ein üblicher Qualitäts- und Komfortmaßstab geschuldet, muss sich auch der Schallschutz daran ausrichten. Mit der Einhaltung der Mindestschallschutzmaße nach DIN 4109 erreicht man heute nicht mehr einen üblichen Komfortmaßstab.

3. Können bei einwandfreier Bauausführung gemäß Baubeschreibung und anerkannten Regeln der Technik höhere Schallschutzwerte erreicht werden, sind diese jedenfalls geschuldet und nicht nur DIN 4109.

Sachverhalt
Der Erwerber lässt eine Doppelhaushälfte errichten. Im Vertrag wird unter anderem ein optimaler Schallschutz und eine Ausführung verprochen, die den Mindestschallschutz übertrifft.

Die Parteien streiten jetzt darüber, ob der geschuldete Schallschutz erreicht ist.

Das OLG Hamm weist die Klage der Bauherren ab: Dem Vertrag könne man nicht entnehmen, welche konkreten Werte oberhalb des Mindestschallschutzes geschuldet seien.

Entscheidung
Der BGH folgt dem nicht.

Zunächst einmal geht es um die Auslegung des konkreten Vertrages. Zwar passen viele Sachverständige — aus ihrer Sicht als Ingenieure verständlich — wenn sie schwammige Aussagen aus dem Vertrag oder der Baubeschreibung übersetzen sollen. Sie sagen dann „Es stehen keine Werte drin, also kann ich nicht messen.“ Der BGH macht klar, dass es Aufgabe des Gerichts ist, den Vertrag auszulegen und dem Sachverständigen eine technische Meßlatte vorzugeben, nach denen er bewerten kann, ob die Anforderungen erfüllt sind oder nicht.

Außerdem wiederholt er seine Aussage, dass zumindest ein erhöhter Schallschutz geschuldet ist, wenn die Baubeschreibung und die Pläne bei einwandfreier Durchführung ein solches Maß ergeben würden. Der Bauunternehmer kann also nicht „Fehler bis an die Unterkante Mindestschallschutz“ machen, ohne dass dies Folgen hätte. Der Erwerber darf sich außerdem darauf verlassen, dass — wo die Baubeschreibung schweigt — der Bauunternehmer eine dem Schallschutz zuträgliche Bauweise wählt, wenn der Mehraufwand gering ist.

Und zuletzt noch: Wenn ordentliche oder hochwertige Objekte geplant werden, kann die Baubeschreibung sogar schweigen. Der Schallschutz muss sich dem sonstigen Niveau dann anpassen. Und das geht in aller Regel nicht mit den Mindestwerten, sondern eher mit Schallschutzstufen II und III nach der VDI-Richtlinie 4100.

Anmerkung
Eine Fülle von Aussagen zum Schallschutz — ein Bereich, wo sich Sachverständige außerhalb der bekannten Mindestschallschutzwerte ausgesprochen schwertun.

Jetzt dürfte der Bann gebrochen sein. Man kann nur jedem Bauunternehmer raten, von sich aus — ohne große Anpreisungen – erhöhten Schallschutz zu planen und ausführen zu lassen. Und sich das von den Subunternehmern und Planern auch zusichern zu lassen.

Besonders Schlaue werden nun in ihre Verträge ausdrücklich „DIN 4109 ohne Beiblatt 2“ hineinschreiben. Ich sehe am Horizont aber ganz klar das „Aus!“ für solche Verschleierungen. Denn der Kunde erwartet von der Einhaltung einer DIN guten Standard, während sich alle einig sind, dass die Mindestschallschutzvorgaben ganz schön laut sind. Wüssten die Leute, was sie da erwartet, sie würden es nicht kaufen… Wer also weiterhin Mindestschallschutz anbieten und nur das schulden möchte, wird in Kürze so formulieren müssen:

„Der Schallschutz wird lediglich als Mindestschallschutz nach DIN 4109 geschuldet. Diese Norm regelt die Mindestanforderungen zur Vermeidung unerträglicher Belästigungen und gesundheitlicher Schäden. Komfortansprüche werden damit nicht erfüllt.“

Viel Spaß beim Verkaufen!