Bei einem Energieberatungsvertrag handelt es sich um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung, einen Unterfall des Dienstvertrages. Ein Energieeffizienz-Experte schuldet deshalb nicht den Erhalt der Förderungsmittel als Erfolg, sondern nur eine fachlich zutreffende Beratung über die Geeignetheit der vorgeschlagenen Maßnahmen.

Muss ein privater Nutzer eines E-Mail-Postfachs mit dem Eingang einer eiligen Nachricht rechnen, darf der gewerbliche Absender davon ausgehen, dass diese noch am selben Tag zur Kenntnis genommen wird. Für gegenteilige Umstände trägt der Inhaber des E-Mail-Postfachs die Beweislast.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2026, Az. 19 U 215/24

Sachverhalt

Der Kläger ist Bauherr und begehrt von dem beklagten Energieberater Schadensersatz. Der Beklagte sollte im Rahmen eines Umbauvorhabens die energetische Beratung einschließlich der „Bestätigung zum Antrag‟ (BzA) für eine Gebäudeförderung übernehmen. Die Stellung des Förderantrags selbst oblag hingegen dem Kläger, sodass er dem Beklagten auch keine Vollmacht zur eigenständigen Antragstellung erteilte. Nach einigen Beratungsterminen wurde bekannt, dass die Förderkonditionen bereits zum Folgetag verschlechtert werden sollten. Der Beklagte informierte den Kläger noch am selben Vormittag über die bevorstehende Änderung, woraufhin dieser die noch fehlende Angaben in seinem Büro ergänzte. Kurz darauf übersandte der Beklagte die fertige BzA per E-Mail an den Kläger und wies ihn ausdrücklich darauf hin, dass der Antrag noch am selben Tag gestellt werden müsse. Diese E-Mail las der Kläger erst zwei Tage später. Infolgedessen wurde der Antrag nicht rechtzeitig gestellt, sodass die Förderung entfiel. Den entstandenen Schaden verlangt der Kläger nun ersetzt. Er ist der Ansicht, der Beklagte hätte ihn auf anderem Weg erreichen, eine Vollmacht einholen oder den Antrag selbst einreichen müssen.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Eine Pflichtverletzung des Beklagten sei nicht ersichtlich. Seine Hauptleistungspflicht habe in der Erstellung der BzA bestanden, die er ordnungsgemäß erfüllt habe. Sowohl die vertraglichen Vereinbarungen als auch der Umstand, dass dem Beklagten keine Vollmacht zur Antragstellung erteilt worden sei, zeigten deutlich, dass die Antragstellung nicht zu seinen Pflichten habe gehören sollen. Zudem habe der Beklagte die im Rahmen des Vertragsverhältnisses etablierte E-Mail-Adresse genutzt, über die bereits zuvor erfolgreich kommuniziert worden war. Daher habe für den Beklagten keine Veranlassung bestanden, den Kläger auf anderem Wege zu kontaktieren. Die E-Mail gelte folglich als zugegangen, auch wenn der Kläger sie nicht tatsächlich gelesen habe. Der Beklagte habe, angesichts der nach dem Bürobesuch offensichtlichen Eilbedürftigkeit, mit einer Kenntnisnahme noch am selben Tag rechnen dürfen. Für behauptete Empfangsprobleme sowie eine angeblich abweichende Absprache trage der Kläger die Darlegungs- und Beweislast, der er jedoch nicht nachgekommen sei.

Praxishinweis

Der Energieberatungsvertrag ist als Dienstvertrag einzuordnen, bei dem der Energieberater nicht den Erhalt der Fördermittel als Erfolg schuldet. Ohne ausdrückliche Vereinbarung ist er insbesondere nicht dazu verpflichtet, den Förderantrag zu stellen. Ferner gilt bei Eilbedürftigkeit im nicht-unternehmerischen Verkehr: Muss der private Nutzer eines E-Mail-Postfachs mit einer eiligen Nachricht rechnen, darf der Absender von einer Kenntnisnahme noch am selben Tag ausgehen. Den Empfänger trifft die Beweispflicht für gegenteilige Umstände.

OLG Köln, Beschluss vom 14.10.2025, 9 U 50/25

Das Oberlandesgericht Köln hatte sich mit Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Planungsfehler des Architekten als wissentliche Pflichtverletzung einzustufen ist und damit den Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung ausschließt.

Sachverhalt

Ein Architekt wurde vom Bauherrn wegen einer mangelhaften Flachdachplanung, bei der es sich um eine Sonderkonstruktion mit tragenden Elementen aus Holz handelte, in Anspruch genommen.

Hierfür verlangte der Architekt Deckungsschutz von seiner Berufshaftpflichtversicherung. Gemäß Ziff. C 1.1.1.2 BBR sind Schäden vom Versicherungsschutz ausgeschlossen, die der Versicherungsnehmer oder ein Mitversicherter durch ein bewusst gesetz-, vorschrifts- oder sonst pflichtwidriges Verhalten verursacht hat.

Die Haftpflichtversicherung lehnte den Deckungsschutz ab, da der Architekt gegen die Regeln der Technik verstoßen und damit bewusst pflichtwidrig gehandelt habe. Sie argumentierte insbesondere, der Architekt habe eine technisch problematische Sonderkonstruktion geplant, ohne eine erforderliche hygrothermische Simulation durchzuführen.

Das Landgericht gab der Klage des Architekten statt, wogegen die Haftpflichtversicherung Berufung vor dem Oberlandesgericht Köln einlegte.

Entscheidung

Die Berufung der Haftpflichtversicherung blieb ohne Erfolg. Der Versicherungsschutz des Architekten ist nicht wegen bewusster Pflichtwidrigkeit ausgeschlossen.

Das OLG führt aus, dass ein bewusster Pflichtenverstoß dann vorliege, wenn der Versicherungsnehmer nicht nur die Pflicht positiv kannte, sondern auch inhaltlich zutreffend beurteilt hat, also gewusst habe, wie er sich konkret hätte verhalten müssen. Erforderlich sei also Pflichtbewusstsein und Pflichtverletzungsbewusstsein. Ein „Nurfürmöglich-Halten“ von bestimmten Pflichten genüge nicht. Etwas anderes gelte nur, wenn die Konsequenz des Pflichtenverstoßes so naheliegend war und sich einem erfahrenen Architekten förmlich aufdrängen musste, sodass aus dem objektiv pflichtwidrigen Verhalten auf das entsprechende Bewusstsein des Berufsträgers geschlossen werden könnte. Neben einem objektiven Verstoß muss daher auch immer ein subjektives Element beim Pflichtverstoß vorliegen.

Zwar war der gewählte Dachaufbau unstreitig mangelhaft. Hätte der Architekt eine hygrothermische Simulation durchgeführt, wäre die mangelnde Funktionsfähigkeit der Konstruktion erkennbar geworden. Damit lag objektiv ein kausaler Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik vor. Für einen wissentlichen Pflichtverstoß genügte dies jedoch nicht, da dem Architekten die Fehlerhaftigkeit seiner Planung nach den Feststellungen des Gerichts gerade nicht bewusst war. Die Flachdachnorm und die Flachdachrichtlinie wiesen nicht auf eine hygrothermische Simulation hin. Der Hinweis auf eine solche befinde sich erst in der Holzschutznorm DIN 68800. Dass man im vorliegenden Fall auf die Holzschutznorm DIN 68800 kommen müsste, gehöre nicht ohne weiteres zum Grundwissen eines Architekten zum Zeitpunkt der Planung im Jahr 2013. Deshalb sei der Versicherungsschutz nicht ausgeschlossen.

Praxishinweis

Die Entscheidung stärkt die Position von Architekten im Deckungsprozess. Das OLG verlangt den Nachweis, dass der Architekt die verletzte Pflicht kannte und sich bewusst über sie hinweggesetzt hat. Für einen entsprechenden Vorwurf reicht es nicht aus, dass zum Beispiel gegen anerkannte Regeln der Technik (objektives Element) verstoßen wurde. Vielmehr muss durch den Versicherer nachgewiesen werden, dass der Architekt die betreffende Pflicht kannte, deren Inhalt zutreffend erfasst hatte und sich bewusst darüber hinweggesetzt hat (subjektives Element).

Besonders bei technisch anspruchsvollen Sonderkonstruktionen kommt es folglich darauf an, ob die Risiken und erforderlichen Prüfungen zum maßgeblichen Planungszeitpunkt bereits zum Elementarwissen eines Architekten gehörten. Musste der Architekt die Problematik nach dem damaligen Stand von Technik, Literatur und Regelwerken nicht ohne Weiteres erkennen, spricht dies gegen eine wissentliche Pflichtverletzung. Im Zweifel empfiehlt es sich einen Sonderfachmann heranzuziehen, um Haftungsrisiken zu minimieren.

(RA Tim Kulbarsch)

BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24

Während der Errichtungsphase kann der Bau – etwa aus Insolvenz des Bauträgers – steckenbleiben. Häufig streiten die Parteien im Anschluss über die Frage, wer zur weiteren Errichtung bzw. Fertigstellung des Bauvorhabens verpflichtet ist.

Sachverhalt

Die Kläger erhoben als Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Beschlussersetzungsklage. Bereits 2019 wurde die Beklagte zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums hinsichtlich der erstmaligen plangerechten Herstellung der Sondereigentumseinheiten verpflichtet. Im Rahmen der Eigentümerversammlung beantragten sie unter anderem zu beschließen, dass zur Erstherstellung der Dachgeschosseinheit auch die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizköpern und entsprechenden Zuleitungen gehöre. Dies fand jedoch keine Mehrheit, sodass sie die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses begehrten. Das Berufungsgericht hielt die Beschlussersetzungsklage für unbegründet, wogegen sich die Kläger mit der Revision zum BGH wendeten.

Entscheidung

Damit hatten sie Erfolg! Der BGH entschied, den begehrten Beschluss zu ersetzen.

Die Besonderheit des Falles liegt darin, dass die Kläger die Erstherstellung bzw. Fertigstellung von Sondereigentum geltend machten. Dies war im Gegensatz zur Herstellung von Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 243/23) oder Sondereigentum, das der Abgrenzung von Bereichen des Gemeinschaftseigentums dient (BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14) bislang nicht Gegenstand einer obergerichtlichen Entscheidung und wird in der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich bewertet.

Grundsätzlich sei das Sondereigentum Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Der BGH entschied nun, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen könne. Bei einem steckengebliebenen Bau habe er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen und den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Eine sachenrechtliche Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum werde in diesem Fall aus Gründen des Interessenausgleichs und der Praktikabilität abgelehnt. Der Einbau einer Toilette oder Badewanne sei weiterhin die Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, auch wenn dies bauordnungsrechtlich vorgeschrieben sei (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16).

Ausgeschlossen sei ein derartiger Anspruch gegen die GdWE, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgreich gerichtlich geltend gemacht werden können.

Praxishinweis

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen sich nicht davor fürchten, von nun an finanziell mittelbar an der Errichtung einer fremden Wohnung beteiligt zu werden. Die Kostenlast trägt das Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, das die Errichtung begehrt.

Vor dem Hintergrund, dass Bauträger viele Arbeiten nicht mehr selbst durchführen, könnte das Urteil in Zukunft von großer Relevanz für die Praxis sein, denn regelmäßig ist die Errichtung des Bauwerks bei Insolvenz des Bauträgers noch nicht abgeschlossen und die Verpflichtung zur Fertigstellung zwischen den Parteien streitig. In diesen Fällen dürfte der BGH mit seiner Entscheidung Licht ins Dunkle gebracht haben.

KG, Urteil vom 03.03.2026 – 21 U 109/24

Darf der Auftraggeber wegen Mängeln außerordentlich kündigen und entstandene Mehrkosten als Schadensersatz verlangen, wenn er vor der außerordentlichen Kündigung bereits einen Drittunternehmer beauftragt hatte?

Sachverhalt

Die Beklagte beauftragte die Klägerin mit dem Einbau eines Parkettbodens.

Die Klägerin leistete einen optisch und in qualitativer Hinsicht nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Parkettboden. Auf die Mangelanzeige der Beklagten vom 02.03.2022 stellte die Klägerin das verbaute Parkett als vertragsgerecht dar und weigerte sich unter Anzeige der Behinderung wegen höherer Gewalt, die Böden nachzuarbeiten.

Die Beklagte forderte die Klägerin daraufhin unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung zur Vertragserfüllung auf. Schon während des Fristenlaufs beauftragte die Beklagte einen Drittunternehmer, der die nach Vorstellung der Beklagten notwendigen Arbeiten erbringen sollte. Nach erfolglosem Ablauf der Frist sprach die Beklagte eine außerordentliche Kündigung gegenüber der Klägerin aus.

In der Folge machte die Klägerin Vergütungsansprüche für die erbrachten und für die nicht erbrachten Arbeiten geltend und hat schließlich Klage erhoben. Sie ist der Auffassung, die Beklagte habe allenfalls eine freie Kündigung ausgesprochen, weil es mangels endgültiger Arbeitsverweigerung der Klägerin an einem wichtigen Kündigungsgrund fehle.

Die Beklagte wendet hiergegen ein, dass Vergütungsansprüche für nicht erbrachte Leistungen von vornherein nicht bestünden angesichts der außerordentlichen Kündigung. Die Klägerin könne jedoch auch für die erbrachten Arbeiten keine Vergütung verlangen, weil diese für die Beklagte in Ansehung des vertraglich geschuldeten Werkerfolgs wertlos seien. Mit ihrer Widerklage macht die Beklagte wegen der vorhandenen Mängel die ihr durch die Tätigkeiten des Ersatzunternehmers entstandenen Fertigstellungskosten als Schadensersatz geltend.

Gegenüber der Widerklage wendet die Klägerin ein, die Kosten für die Beauftragung des Drittunternehmers seien nicht ersatzfähig, nachdem die Klägerin den Drittunternehmer schon vor dem Auftragsentzug verpflichtet habe, sodass es an der Kausalität zwischen der außerordentlichen Kündigung und den Fertigstellungskosten fehle.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Klägerin stünden gegen die Beklagte keine Ansprüche zu angesichts einer „fundamental mangelhaft erbrachten Leistung‟. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung.

Entscheidung

Im Wesentlichen bleibt die klägerische Berufung ohne Erfolg!

Das KG Berlin führt hierzu aus, dass unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme eine erhebliche Abweichung vom vertraglich geschuldeten Leistungssoll gegeben und die Werkleistung damit mangelhaft sei.

Die Beklagte habe den Bauvertrag wirksam außerordentlich gekündigt. Zwar stelle allein das Vorliegen einer mangelhaften Leistung regelmäßig keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Vorliegend sei aber die weitere Zusammenarbeit aus Sicht der Beklagten unzumutbar gewesen, nachdem die Klägerin darauf beharrt habe, das richtige Produkt verbaut zu haben und die Fortsetzung der Arbeiten von der Beauftragung eines Nachtrags abhängig gemacht habe. Die geringfügigen Bemühungen der Klägerin zur Herbeiführung einer Lösung träten hinter diese Umstände vollständig zurück. Insbesondere sei die Beklagte dieser Situation nicht dazu angehalten gewesen, zunächst die Herstellung mit einem falschen Produkt zu dulden, um dann später Mängelansprüche geltend machen oder Nachträge anordnen zu müssen.

Im Ergebnis könne die Klägerin daher keine Vergütung verlangen. Ohnehin bestehe kein Vergütungsanspruch für nicht erbrachte Leistungen. Doch auch für die erbrachten Leistungen könne die Klägerin keine Vergütung verlangen. Grundsätzlich stehe dem Auftragnehmer im Falle einer außerordentlichen Kündigung zwar eine Vergütung für die erbrachten Leistungen zu. Dies sei im vorliegenden Fall jedoch anders zu bewerten, weil sich angesichts der grundlegenden Abweichungen des Parketts von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit das geleistete Werk für die Beklagte als wertlos darstelle.

Des Weiteren sei die beklagtenseits erhobene Widerklage zumindest im Wesentlichen begründet. Soweit die Klägerin einwende, die Beklagte sei bereits vor dem Ausspruch der außerordentlichen Kündigung ein Vertragsverhältnis mit einem Ersatzunternehmer eingegangen, weshalb Ersatzaufnahmekosten nicht kausal auf die Vertragsbeendigung durch die außerordentliche Kündigung zurückzuführen seien, teile der Senat diese Auffassung nicht. Denn nicht allein die Beauftragung eines Drittunternehmers, sondern erst das Tätigwerden des Drittunternehmers nähme dem Erstunternehmer das Recht zur Vertragserfüllung/Mängelbeseitigung, was vorliegend aber unstreitig nicht vor der Kündigung erfolgt sei. Der Auftraggeber trage im Falle der vorzeitigen Beauftragung eines Drittunternehmens lediglich das Risiko, doppelt bezahlen zu müssen, was jedoch die Kausalität der aus einer außerordentlichen Kündigung entstandenen Schäden nicht beeinflusse. Insofern sei die Widerklage – zwar um einige Positionen gekürzt, aber im Wesentlichen – zuzusprechen.

Leitsätze der Entscheidung

1. Der Umstand, dass in einer höherrangigen Vertragsunterlage ein bestimmtes Produktmerkmal zum Vertragssoll wird, schließt nicht aus, dass die Parteien in einer rangniedrigeren Unterlage ein weiteres Produktmerkmal ebenfalls zum Leistungssoll gemacht haben, soweit sich die beiden Merkmale nicht widersprechen.

2. Stellt der Auftraggeber die VOB/B und wird sie nicht als Ganzes vereinbart, hält die Regelung des § 4 Abs. 7 VOB/B (Kündigung wegen Mängeln vor der Abnahme) einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam (BGH, IBR 2023, 179).

3. Das Vorliegen eines Baumangels stellt in der Regel keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Anders ist es, wenn Gründe hinzukommen, die aus Sicht des Auftraggebers eine weitere Zusammenarbeit als nicht zumutbar erscheinen lassen.

4. Dem Auftragnehmer steht nach einer Kündigung des Auftraggebers aus wichtigem Grund kein Vergütungsanspruch für die erbrachten Leistungen zu, wenn sie für den Auftraggeber wertlos sind, weil sie für ihn nicht brauchbar oder ihre Verwertung nicht zumutbar ist.

5. Der Auftraggeber ist nicht daran gehindert ist, bereits vor einer Kündigung aus wichtigem Grund einen anderen Unternehmer mit der Durchführung der Ersatzvornahme zu beauftragen. Er muss aber dafür Sorge tragen, dass der Drittunternehmer mit seinen Arbeiten erst nach der Kündigung des Auftrags beginnt.

BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24

Problemlage

Grundsätzlich verjähren Gewährungsleistungsansprüche im Zusammenhang mit Bauwerken nach Ablauf von 5 Jahren beginnend mit der Abnahme. Wie verhält sich jedoch die Rechtslage, wenn die Vertragsparteien besondere Voraussetzungen für die Abnahme als Bezugspunkt für die Verjährung vereinbaren und diese Vereinbarung unwirksam ist? Hiermit hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof zu befassen.

Sachverhalt

Die Klägerin macht als Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Beklagte, eine Bauträgerin, Kostenvorschuss geltend wegen Mängeln am Dachdeckergewerk eines im Sommer 1999 fertiggestellten Wohngebäudes, deren Wohneinheiten, bis auf zwei Wohneinheiten nebst Keller, bis 2001 an verschiedene Erwerber veräußert wurden. In den  Erwerberverträgen war jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle.  Die Abnahmebegehungen fanden bis Mai 2001 statt.

Nach der Abnahme wurden die beiden verbliebenen Wohneinheiten und ein Kellerraum veräußert, wobei diese Nachzügler-Verträge bestimmten:

„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.‟

Im November 2017 forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos zur Mängelbeseitigung am Dach unter Fristsetzung auf und beantragte schließlich die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Nach dessen Beendigung und ausbleibender Verständigung zwischen den Parteien machte die Klägerin im Januar 2020 einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 Euro geltend. Auch dies blieb erfolglos, weshalb die Klägerin schließlich Klage erhoben hat.

Das angerufene Landgericht Stuttgart hat Beweis erhoben und auf dieser Grundlage der Kostenvorschussklage antragsgemäß stattgegeben. Auf die beklagtenseits hiergegen eingelegte Berufung hat das Oberlandesgericht Stuttgart die Klage abgewiesen wegen eingetretener Verjährung, hat gleichzeitig aber die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen.

Entscheidung

Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart in dem entscheidungserheblichen Punkt der Verjährung aufgehoben und die Sache zur weiteren Entscheidung unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Revisionsgerichts an das Oberlandesgericht Stuttgart zurückverwiesen.

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof aus, dass eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht gegeben sei, weil die Abnahme-Klausel in den Erwerberverträgen, wonach die Abnahme durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen muss, wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam sei. Folgerichtig seien daher auch die in den Nachzügler-Verträgen enthaltenen Klauseln bezüglich einer als erfolgt geltenden Abnahme gleichfalls unwirksam.

Mangels Abnahme sei unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das nach der Schuldrechtsmodernisierung ab dem 01.01.2002 geltende Werkvertragsrecht einschließlich der 5-jährigen Gewährleistungsverjährung anzuwenden, die an eine Abnahme anknüpfe.  Vorliegend sei jedoch eine Abnahme nicht wirksam erklärt worden. Zudem lägen nach den für das Revisionsgericht zugrunde zulegenden Feststellungen des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für eine konkludente Abnahme aufgrund eines schlüssigen Verhaltens der Erwerber nicht vor, sodass die 5-jährige Gewährleistungsverjährung nicht zu laufen begonnen habe.

Dieses Ergebnis verstoße nach Auffassung des Senats nicht gegen verfassungsrechtliche Grundsätze und auch nicht gegen Treu und Glauben, weil der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit habe, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Lauf der 5-jährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. In solchen Fällen beachtlich sei lediglich eine Obergrenze von 30 Jahren, die sich aus den Grundgedanken der §§ 197 Abs. 1, 199 Abs. 2, Abs. 3a, 202 Abs. 2 BGB sowie aus § 242 BGB ergebe und im vorliegenden Fall mit der fehlgeschlagenen Abnahme im Jahr 2001 beginne.

Anmerkung zur Entscheidung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof ist auf aktuelle Sachverhalte nicht vollständig übertragbar, weil heute die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zwingend eine Abnahme voraussetzt. Nach aktueller Rechtslage könnte die Klägerin daher nur vertragliche Erfüllungsansprüche (also gerade keinen Vorschuss) geltend machen, die der regelmäßigen Verjährungsfrist unterlägen, die möglicherweise – dies ist noch nicht höchstrichterlich geklärt – auf einen etwaig später entstehenden Gewährleistungsanspruch durchschlüge.

Eine Verjährung solcher Erfüllungsansprüche wäre in vorstehender Fall-Abwandlung aber trotzdem nicht gegeben, weil sich die Beklagte als Verwenderin der unwirksamen Abnahme-Klausel nach Treu und Glauben nicht darauf berufen könnte, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und diese Ansprüche verjährt seien (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22).

OLG Naumburg, Urteil vom 22.07.2025, Az. 2 U 70/24

Problemlage

Im Rahmen eines VOB-Vertrages sind Vertragsfristen verbindlich und die Nichteinhaltung kann Schadensersatzforderungen auslösen. Es stellt sich die Frage, welche Auswirkungen Verzögerungen des Vorgewerks auf die Vertragsfristen haben und unter welchen Voraussetzungen der Auftraggeber außerordentlich kündigen darf, wenn sich der Auftragnehmer nach Verschiebung des Bauzeitplans weigert, die Arbeiten aufzunehmen. Mit diesen Problemstellungen hatte sich das OLG Naumburg zu befassen.

Sachverhalt

Die Klägerin ist ein Bauunternehmen und hat einen Vertrag über Dachdeckerarbeiten mit der Beklagten geschlossen. Zunächst hat sie mit Arbeiten an einem Nebengebäude begonnen, wofür sie im Nachhinein entlohnt wurde. Bezüglich des Baubeginns am Dach des Hauptgebäudes kam es allerdings zu erheblichen Behinderungen durch vorgelagerte Gewerke, sodass sich die Bauzeit der Klägerin erheblich verzögerte. Dadurch wurden die im Bauvertrag  vereinbarten Termine und Fristen hinfällig, weshalb sich die Klägerin weigerte, mit der wesentlichen Vertragsleistung zu beginnen. Die Beklagte hat den Vertrag infolge dessen außerordentlich gekündigt. Die Klägerin erkennt darin jedoch eine freie Kündigung und verlangt Vergütung für die nicht erbrachten Bauleistungen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, woraufhin die Klägerin Berufung eingelegt hat.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Naumburg hat die klägerische Berufung zurückgewiesen.

Zur Begründung führt der Senat aus, entgegen der klägerischen Rechtsauffassung habe die Beklagte den Bauvertrag nicht frei, sondern außerordentlich gekündigt. Ein wichtiger, den Auftraggeber zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Grund liege in der Weigerung des Auftragnehmers, nach einer Bauzeitverschiebung mit der Erbringung wesentlicher Vertragsleistungen zu beginnen, was eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstelle. Der Umstand, dass durch eine Baubehinderung die im Bauvertrag fest vereinbarten Termine und Fristen hinfällig geworden sind, bewirke in keiner Weise ein Entfallen jeglicher zeitlichen Leistungsverpflichtung.

Der Auftragnehmer sei vielmehr gemäß § 6 Abs. 3 VOB/B verpflichtet, alles zu tun, was ihm billigerweise zugemutet werden kann, um die Weiterführung der Arbeiten zu ermöglichen. Sobald hindernde Umstände wegfallen, habe er ohne Weiteres und unverzüglich die Arbeiten wieder aufzunehmen und den Auftraggeber davon zu benachrichtigen.

Diese Pflicht bestehe auch dann, wenn die Behinderung oder Unterbrechung der Ausführung auf ein Verschulden bzw. eine Verursachung durch den Auftraggeber zurückzuführen ist. Lediglich ihr Umfang und ihre Art seien von der Verursachung und etwaigem Verschulden des Verursachers abhängig. Hat keiner der Vertragspartner die Behinderung oder Unterbrechung der Ausführung verursacht und/oder zu vertreten, müsse der Auftragnehmer alle Anstalten treffen, die für eine unverzügliche Weiterführung der behinderten oder unterbrochenen Bauleistung, sobald diese möglich ist, erforderlich sind.

Der Auftragnehmer habe im VOB-Vertrag grundsätzlich innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung mit den Arbeiten zu beginnen.

Leitsätze der Entscheidung

1. Auf eine Verzögerung des Beginns der Ausführung der Leistungen als Grund für eine außerordentliche Kündigung kann sich der Auftraggeber nicht mehr berufen, wenn der Auftragnehmer mit der Ausführung bereits begonnen hatte. Das gilt auch, wenn die ausgeführten Leistungen Arbeiten am Nebengebäude betreffen.
2. Eine Vertragsfrist für die Fertigstellung der vertraglichen Leistungen wird hinfällig, wenn der Auftragnehmer wegen der Verzögerung der Fertigstellung der Vorgewerke mit der Ausführung wesentlicher Teile seiner Leistungen erst nach Ablauf der Ausführungsfrist beginnen kann.
3. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann sich auch in einem VOB/B-Bauvertrag aus § 648a Abs. 1 BGB ergeben.
4. Ein wichtiger, den Auftraggeber zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Grund kann in der Weigerung des Auftragnehmers liegen, nach einer Bauzeitverschiebung mit der Erbringung wesentlicher Vertragsleistungen zu beginnen. Der Umstand, dass durch eine Baubehinderung die im Bauvertrag vereinbarten Termine und Fristen hinfällig geworden sind, lässt grundsätzliche zeitliche Leistungsverpflichtungen nicht entfallen.

OLG München, Urteil vom 21.01.2026, Az. 27 U 1708/25 Bau

Problemdarstellung

Stellt der Auftraggeber Werkmängel fest, so stehen ihm die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gegen den Auftragnehmer zu, insbesondere Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz. Bei der Nacherfüllung und der Selbstvornahme geht es darum, die bestehenden Mängel zu beseitigen. Der Auftragnehmer muss also erneut tätig werden oder einen Vorschuss zahlen, damit der Auftraggeber die Mängel selbst beseitigen kann. Unter anderem deswegen erfordern die Gewährleistungsrechte eine Abnahme oder ein Abnahmesurrogat, damit gleichzeitig der Werklohnanspruch fällig wird und der Auftraggeber nicht doppelt in Vorleistung gehen muss.

Macht der Auftraggeber nur noch Schadensersatz statt der Leistung zur Mängelkompensation geltend, entsteht ein Abrechnungsverhältnis. Ein Bauvertrag geht in ein Abrechnungsverhältnis über, wenn der Auftragnehmer die Leistung objektiv nicht mehr erbringen kann oder der Auftraggeber die Leistung ernsthaft und endgültig ablehnt. Die Gefahr der doppelten Vorleistungspflicht besteht in diesem Falle von vornherein nicht, weil die ursprüngliche Mängelbeseitigungsverpflichtung durch den Schadensersatz abgelöst wird und der Werklohn daher auch ohne Abnahme fällig ist.

Liegen aber weder Abnahme bzw. Abnahmesurrogat noch Abrechnungsverhältnis vor, so gibt es keine Gewährleistungsrechte, weil sich der Vertrag weiterhin in der Erfüllungsphase befindet.

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von dem beklagten Bauherrn Restwerklohn. Bei der Klägerin handelt es sich um ein Generalunternehmen, das mit der Erstellung eines Mehrfamilienhauses beauftragt wurde. Während der Bauarbeiten erteilte der Bauherr Hausverbote an diverse Subunternehmen der Klägerin. Außerdem setzte er der Klägerin Fristen zur Mängelbeseitigung. Nach Ablauf der letzten Frist stellte die Klägerin sämtliche Arbeiten ein. Eine Abnahme der erbrachten Leistungen erfolgte nicht. Trotzdem stellte die Klägerin die Schlussrechnung. Der Bauherr verweigerte die Zahlung des Restwerklohns mit der Begründung, es liege weder eine Abnahme noch ein Abrechnungsverhältnis vor. Zur Entsorgung der Materialien und zur Durchführung von Außenarbeiten beauftragte der Beklagte in der Folge ein Drittunternehmen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die klägerische Schlussrechnung sei mangels Abnahme und Abrechnungsverhältnis nicht fällig. Es sei nicht ersichtlich, dass der Beklagte keine Erfüllung mehr verlange bzw. verlangen könne. Daran ändere sich auch nichts durch die beklagtenseitige Veranlassung der Ersatzvornahme, nachdem die Klägerin die Arbeiten eingestellt hatte.

Entscheidung

Auch die Berufung bleibt ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht München schließt sich der Beurteilung des Landgerichts an. Ein Abrechnungsverhältnis setze voraus, dass der Unternehmer die Leistung objektiv nicht mehr erbringen kann oder der Besteller die Leistung ernsthaft und endgültig ablehnt. Die Beauftragung eines Drittunternehmens mit den Entsorgungs- und Außenarbeiten genüge dafür nicht, denn punktuelle Drittbeauftragungen stellten keine endgültige Entziehung der Vertragserfüllung dar. Und: Dies gelte gleichfalls hinsichtlich der Fristsetzungen durch den Beklagten, die Ankündigung eines Kostenvorschussprozesses, das Ausbleiben weiter Leistungsabrufe und die Nutzung des Objekts durch den Beklagten. Auch die Erteilung von Hausverboten gegenüber der Subunternehmen der Klägerin begründe keinen Ablehnungswillen in diesem Sinne. Selbst wenn der Beklagte eine Kündigung oder Vertragsbeendigung überlege und ankündige, gehe das Vertragsverhältnis nicht automatisch in ein Abrechnungsverhältnis über, solange der Abkehrwille nicht eindeutig und unmissverständlich geäußert werde.

Ein Anspruch auf Werklohnzahlung bestehe demnach nicht.

Praxishinweis

Dieser Sachverhalt zeigt, dass hohe Anforderungen an die Annahme eines Abrechnungsverhältnisses gestellt werden. Selbst die punktuelle Drittbeauftragung vermag ein solches nicht zu begründen. Für Werkunternehmer ist daher Vorsicht geboten: Nur ein deutlicher Abkehrwille des Bestellers, die Erfüllungsebene verlassen zu wollen, führt zum Abrechnungsverhältnis und damit auch zur Fälligkeit des Werklohns.

Um die Fälligkeit des Werklohnanspruchs später noch herbeizuführen, bleibt dem Auftragnehmer selbst nur die Möglichkeit, die Abnahmevoraussetzungen durch die Erbringung einer mangelfreien Leistung oder mittels fiktiver Abnahme durch Aufforderung zur Abnahme unter Fristsetzung zu schaffen.

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.12.2025, Az. 12 U 27/25

Problemlage

Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen spielt die vorherige Abnahme des Werkes eine entscheidende Rolle. Fehlt es an einer  ausdrücklichen Abnahmeerklärung durch den Auftraggeber, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Kostenvorschussanspruch dennoch verlangt werden kann und wie sich ein Vergütungseinbehalt durch den Auftraggeber auf den Kostenvorschussanspruch auswirkt.

Sachverhalt

Die Parteien streiten über den Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung wegen Werkmängeln. Die Klägerin beauftragte den Beklagten mit Maler- und Lackierarbeiten. Nach der Fertigstellung der Arbeiten behauptet sie, der Beklagte habe die vereinbarten Leistungen mangelhaft erbracht. Deshalb verlangt sie einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung, stellt jedoch gleichzeitig das Vorliegen der hierzu grundsätzlich erforderlichen Abnahme der Werkleistungen in Abrede. Den Werklohn des Beklagten behielt sie deshalb ein.

Der Beklagte trägt vor, die Klägerin habe die Werkleistung jedenfalls konkludent abgenommen , weshalb die Werklohnforderung fällig sei. Zudem bestreitet er das Vorliegen der behaupteten Mängel.

Das Landgericht hat sich mit der Abnahme nicht tiefer befasst, sondern die Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens angeordnet und auf Grundlage der Befunde des Gerichtssachverständigen den eingeklagten Kostenvorschussanspruch wegen Werkmängeln zugesprochen.

Gegen diese Entscheidung hat der Beklagte Berufung eingelegt.

Zur Entscheidung

Die Berufung des Beklagten hat teilweise Erfolg.

Nach Auffassung des Berufungssenats sei der Beklagte grundsätzlich verpflichtet, an die Klägerin einen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung zu zahlen. Zwar könne die Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruchs erst nach Abnahme der Werkleistung erfolgen, allerdings sei vorliegend von einer konkludenten Abnahme auszugehen, was das Landgericht übersehen habe. Eine konkludente Abnahme sei gegeben, wenn dem Verhalten des Auftraggebers aus der Sicht des Auftragnehmers zu entnehmen ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Hierbei komme es nicht darauf an, ob tatsächlich keine Mängel bestehen, sondern darauf, ob der Auftragnehmer annehmen darf, dass aus der Sicht des Auftraggebers das Werk im Wesentlichen mängelfrei hergestellt ist und dieser durch sein Verhalten die Billigung des Werkes zum Ausdruck bringt. Jedoch könne auf einen Abnahmewillen regelmäßig nur dann geschlossen werden, wenn der Auftraggeber Gelegenheit hatte, die Beschaffenheit des Werkes ausreichend zu prüfen. Die Dauer der Prüfungs- und Bewertungsfrist hinge dabei vom Einzelfall ab und bestimme sich nach der allgemeinen Verkehrserwartung. Vorliegend habe die Klägerin die Mängel erst gerügt, nachdem die Maler- und Lackierarbeiten abgeschlossen waren und die Leistungen nach mehrere Monate in Benutzung ohne Beanstandungen blieben.  Daher liege eine konkludente Abnahme vor, sodass ein Kostenvorschussanspruch bezüglich der Mängel, die der Gerichtssachverständige festgestellt hat, bestehe.

Der Anspruch sei indes um den von der Klägerin in dieser Höhe bislang nicht gezahlten Werklohn zu kürzen. Der Kostenvorschussanspruch bestehe nur insoweit, wie der Auftraggeber nicht restlichen Werklohn zurückbehalten hat und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann.

Außerdem stehe der Klägerin kein Kostenvorschussanspruch bezüglich einer unzureichend gemischten Wandfarbe zu. Ob dies einen Mangel darstelle, bestimme sich nach dem subjektiven Empfinden der Klägerin. Indem die Qualität der Malerleistung aber derart offensichtlich erkennbar gewesen sei und die Klägerin sich die Geltendmachung von Mängeln bei der Abnahme nicht vorbehalten habe, könne sie später keine Ansprüche diesbezüglich geltend machen. Dies gelte auch bei der konkludenten Abnahme (vgl. BGH, Urteil vom 25. 02.2010 – VII ZR 64/09).

Leitsätze der Entscheidung

1. Eine konkludente Abnahme ist anzunehmen, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich keine Mängel bestehen, sondern darauf, ob der Auftragnehmer annehmen darf, dass aus der Sicht des Auftraggebers das Werk im Wesentlichen mängelfrei hergestellt ist und dieser durch sein Verhalten die Billigung des Werks zum Ausdruck bringt.
2. Auf einen Abnahmewillen kann regelmäßig nur dann geschlossen werden, wenn der Auftraggeber Gelegenheit hatte, die Beschaffenheit des Werkes ausreichend zu prüfen. Die Dauer der Prüffrist hängt vom Einzelfall ab und wird von der allgemeinen Verkehrserwartung bestimmt (hier: drei Monate).
3. Der Kostenvorschussanspruch besteht nur, soweit der Auftraggeber nicht restlichen Werklohn zurückbehalten hat und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann.
4. Dem Auftraggeber stehen hinsichtlich bekannter Mängel keine Mängelrechte zu, soweit er sich diese nicht bei Abnahme vorbehält. Dies gilt auch bei konkludenter Abnahme.
   

Problemlage

Regelmäßig beauftragt ein Bauherr im Zuge der Realisierung seines Bauvorhabens ganz unterschiedliche Fachleute – Architekten, Ingenieure, Vermesser, Energieberater, Bauleiter, verschiedene Werkunternehmen usw. Kommt es zu Mängeln und Schäden, stellt sich immer wieder die Frage nach den Verantwortlichkeiten und Zurechnungen. Der Bundesgerichtshof nutzt die Gelegenheit, seine bisherigen Haftungsleitlinien in einer aktuellen Entscheidung darzustellen (BGH, Urteil vom 15.01.2026, VII ZR 119/24). Soweit der Bundesgerichtshof darin die Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung sieht, lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen. Denn regelmäßig kommt dann etwas Neues. Und so ist es. Der Bundesgerichtshof nimmt den Bauherrn und Besteller in die Pflicht.

Es obliegt dem Bauherrn, der verschiedene planende und/oder koordinierende Architekten und ausführende Unternehmen mit Leistungen beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Dazu gehört auch die Abstimmung der einzelnen Leistungen und das Erfordernis, für Planung und Ausführung notwendige Entscheidungen zu treffen. Im Vertragsverhältnis zu den an dem Bauvorhaben beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmern ist die Koordinierung eine dem Bauherrn im eigenen Interesse obliegende notwendige Mitwirkung bei der Herstellung des Bauwerks. Bedient er sich zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, muss er sich dessen Verschulden als Mitverschulden zurechnen lassen. Da der mit der Koordination eines Bauvorhabens beauftragte Architekt zur Wahrnehmung von Koordinationsaufgaben keiner mangelfreien Pläne bedarf, obliegt es dem Bauherrn nicht, diesem solche Pläne zur Verfügung zu stellen. Der Bauherr muss sich daher das Verschulden seines planenden Architekten im Vertragsverhältnis zu dem mit der Koordination beauftragten Architekten nicht als Mitverschulden zurechnen lassen.

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von den Beklagten als Gesamtschuldnern Schadensersatz im Zusammenhang mit der Errichtung von Penthousewohnungen auf einem Bestandsgebäude. Die Klägerin ließ ein altes Fabrikgebäude umbauen und über dem obersten Geschoss Penthousewohnungen aufbauen. Dabei wurde eine in der Vergangenheit oberhalb des obersten Geschosses aufgebrachte horizontale Abdichtungsbahn aus Teer nicht entfernt. Deshalb kam es zu gesundheitsgefährdenden Ausdünstungen in den aufgebauten Wohnungen. Die „giftige‟ Abdichtungsbahn durfte dort nicht verbleiben. Die Klägerin machte die Beklagten für den hierdurch entstandenen Schaden verantwortlich.

Die Klägerin hatte ursprünglich einen Architekten (Architekt 1) umfassend mit den Architektenleistungen für das gesamte Bauvorhaben beauftragt. Nach Erstellen der Genehmigungsplanung wurde die Zusammenarbeit beendet. Man vereinbarte, dass die Klägerin auf jedwege Ansprüche gegenüber dem Architekten 1 verzichtete. Sodann wurde der Architekt 2 beauftragt, die Ausführungsplanung zu erstellen. Dazu erhielt er die Planung des Architekten 1, die zeichnerisch ein Verbleiben der Abdichtungsbahn über dem obersten Geschoss vorsah.  Mit weiterem Vertrag beauftragte die Klägerin ferner den Architekten/Ingenieur 3  mit Ingenieurleistungen für den Umbau und Sanierung eines Bürokomplexes zu Wohnungen. Schließlich beauftragte die Klägerin noch ein Dachdeckerunternehmen mit Rückbauarbeiten „bis zur besagten Abdichtungsbahn‟. Der Architekt 2 erstellte die Ausführungsplanung auf Grundlage der vorherigen Planungsleistung des Architekten 1.

Zur Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hält fest, dass der eine Planungsleistung versprechende Architekt schulde, dass die Planung als Grundlage für die Errichtung eines mangelfreien Bauwerks auch geeignet sei. Der Architekt 2, der – wie hier – mit der Ausführungsplanung beauftragt werde, schulde eine ausführungsreife Planung, die das Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4 sowie eine zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben umfasse. Wenn diese Planung als Grundlage für eine mangelfreie Errichtung des Bauwerks nicht geeignet sei, sei sie mangelhaft.

Etwas andere könne nur dann gelten, wenn der Architekt auf eine verbindliche Vorgabe des Bestellers oder auf eine fehlerhafte Vorleistung eines Dritten zurückgreife und der Architekt seine Prüf- und Bedenkenhinweispflicht erfüllt habe. Der Umstand, dass der Besteller dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten als Grundlage für seine Planungsleistung eine von einem anderen Architekten erstellte mangelhafte Entwurfsplanung zur Verfügung stelle, entbindet den Ausführungsplaner danach nicht von der Haftung für in der Ausführungsplanung fortgeschriebene Mängel. Vielmehr habe der Ausführungsplaner im Rahmen der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung des von ihm zu fordernden Fachwissens darstellt, die Ergebnisse der vorhergehenden Leistungsphasen 3 und 4 zu prüfen und gegebenenfalls auch Erkundigungen einzuziehen, ob sie eine geeignete Grundlage für die Ausführungsplanung bildeten oder deren Erfolg in Frage stellen könnten. Müssten ihm bei der danach gebotenen Prüfung Bedenken an der Mangelfreiheit der Entwurfsplanung kommen, habe er den Besteller in der gebotenen Klarheit darauf und auf etwaige mit dem Mangel verbundene Risiken hinzuweisen. Komme der Architekt seiner Prüf- und Bedenkenhinweispflicht ordnungsgemäß nach und darf aus dem Verhalten des Bestellers der Schluss gezogen werden, dieser wolle an der bedenklichen Planung festhalten, werde der Architekt von der Mängelhaftung vollständig befreit.

So weit die Theorie: Im Ergebnis hatte schon die Vorinstanz festgestellt, dass die Ausführungsplanung des Architekten 2 mangelhaft sei und eine Befreiung von der Mängelhaftung mangels ordnungsgemäßer Erfüllung der Prüf- und Bedenkenhinweispflicht ausscheide. Dies habe revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler nicht erkennen lassen – so der Bundesgerichtshof.

Damit war noch zu klären, ob sich die Klägerin ein Mitverschulden zurechnen lassen musste, weil andere ihrer Sonderfachleute etwas falsch gemacht hatten. Auch insoweit hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zusammengefasst: Danach treffe den Besteller im Verhältnis zum bauüberwachenden Architekten regelmäßig die Obliegenheit, diesem einwandfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. Der bauüberwachende Architekt könne seine Aufgabe, eine mangelfreie Errichtung des Bauwerks herbeizuführen, nur auf der Grundlage mangelfreier Pläne sinnvoll wahrnehmen. Solche zu übergeben, liege daher im eigenen Interesse des Bestellers. Überlasse er dem bauüberwachenden Architekten fehlerhafte Pläne, verletze er dieses Interesse im Sinne eines Verschuldens gegen sich selbst. Die Mitverursachung des Schadens durch den von ihm beauftragten planenden Architekten müsse er sich zurechnen lassen, weil er sich des Architekten zur Erfüllung der ihn im eigenen Interesse treffenden Obliegenheit bedient habe (BGH, VII ZR 206/06). Nichts anderes gelte, wenn der Besteller einem Tragwerksplaner durch den von ihm mit der Planung beauftragten Architekten Pläne und Unterlagen zu den bei der Erstellung der Tragwerksplanung zu berücksichtigenden Boden- und Grundwasserverhältnissen überreiche oder dazu sonstige Angaben mache, die den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprächen.

Die Rechtsprechung gelte – so der Bundesgerichtshof – in gleicher Weise für das Verhältnis des Bestellers zu einem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten. Danach treffe den Besteller im Vertragsverhältnis zu dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten regelmäßig die Obliegenheit, diesem eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung zu stellen. Der Ausführungsplaner dürfe erwarten, eine solche vom Besteller zu erhalten, da die Ausführungsplanung auf der Entwurfsplanung aufbaue. Der Ausführungsplaner könne seine Aufgabe nur sinnvoll wahrnehmen, wenn die der Ausführungsplanung zugrundeliegende Entwurfsplanung mangelfrei sei. Die Entwurfsplanung sei regelmäßig nur dann mangelfrei, wenn sie auf einer ordnungsgemäßen Bestandsaufnahme beruht. Die Überlassung einer mangelfreien, auf einer ordnungsgemäßen Bestandsaufnahme beruhenden Entwurfsplanung an den Ausführungsplaner liege infolgedessen im eigenen Interesse des Bestellers. Überlasse er diesem fehlerhafte Pläne, verletzt er die ihn reffende Obliegenheit zur Mitwirkung und er muss sich die Mitverursachung des Schadens durch den von ihm mit der Entwurfsplanung beauftragten Architekten zurechnen lassen, weil er sich dieses Architekten zur Erfüllung seiner Obliegenheit bedient habe. Der Besteller müsse sich allerdings nicht ein Überwachungsverschulden des von ihm beauftragten bauüberwachenden Architekten im Verhältnis zum planenden Architekten zurechnen lassen, weil den Besteller im Vertragsverhältnis zum planenden Architekten nicht die Obliegenheit treffe, diesen zu überwachen. Der bauüberwachende Architekt sei insoweit kein Erfüllungsgehilfe.

Anderes gelte aber hinsichtlich der Zurechnung eines Koordinationsverschuldens. Es obliege dem Besteller, der verschiedene planende Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftrage, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren, insbesondere die einzelnen Leistungen abzustimmen und die gegebenenfalls für die Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen. In den Vertragsverhältnissen zu den an dem Bauvorhaben beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmern sei eine notwendige Koordinierung eine dem Besteller im eigenen Interesse obliegende Mitwirkung bei der Herstellung des Bauwerks, die dessen Vertragspartner auch erwarten dürfe. Bediene er sich zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, muss er sich dessen Verschulden gemäß § 254 BGB als Mitverschulden zurechnen lassen. Nach diesen Maßstäben habe – so der Bundesgerichtshof -das Berufungsgericht der Klägerin in ihrem Verhältnis zur Architekten 3 das Verschulden des Architekten 1 als Mitverschulden zugerechnet. Denn es habe das Mitverschulden der Klägerin nicht auf ein Überwachungsverschulden, sondern auf ein Koordinationsverschulden gestützt. Deren Verschulden sei nicht damit begründet worden, man habe die in Bezug auf die Abdichtungsbahn mangelhafte Planung und Bauausführung bei ordnungsgemäßer Prüfung erkennen müssen. Vielmehr habe das Berufungsgericht beanstandet, der Architekt 2 habe trotz Hinweises auf das Kontaminationsrisiko betreffend die Abdichtungsbahn nur unzureichende Maßnahmen zur Klärung getroffen. Er habe insbesondere nicht – wie erforderlich – in Abstimmung mit der Klägerin die Aufgabenverteilung, nämlich die Frage, ob und durch wen eine Materialprobe durchgeführt werden solle, eindeutig geklärt.

Praxishinweis

Für die Praxis werden die Leitsätze künftig Bedeutung haben:

1. Den Besteller trifft im Vertragsverhältnis zu dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten regelmäßig die Obliegenheit, diesem eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung zu stellen. Überlässt der Besteller dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten fehlerhafte Pläne, verletzt er die ihn treffende Obliegenheit zur Mitwirkung und er muss sich die Mitverursachung des Schadens durch den von ihm mit der Entwurfsplanung beauftragten Architekten zurechnen lassen, weil er sich dieses Architekten zur Erfüllung seiner Obliegenheit bedient hat.

2. Es obliegt dem Besteller, der verschiedene planende Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren, insbesondere die einzelnen Leistungen abzustimmen und die gegebenenfalls für die Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen. Im Vertragsverhältnis zu den an dem Bauvorhaben beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmern ist die Koordinierung eine dem Besteller im eigenen Interesse obliegende notwendige Mitwirkung bei der Herstellung des Bauwerks. Bedient er sich zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, muss er sich dessen Verschulden als Mitverschulden zurechnen lassen.

3. Da der mit der Koordination eines Bauvorhabens beauftragte Architekt zur Wahrnehmung von Koordinationsaufgaben keiner mangelfreien Pläne bedarf, obliegt es dem Besteller insoweit regelmäßig nicht, diesem solche Pläne zur Verfügung zu stellen. Der Besteller muss sich daher das Verschulden des planenden Architekten im Vertragsverhältnis zu dem mit der Koordination beauftragten Architekten nicht als Mitverschulden zurechnen lassen.

Man darf gespannt sein, wie diese Entscheidung in nächster Zeit diskutiert wird.

Regelmäßig kommt es bei Bauvorhaben zu Verzögerungen. Gestritten wird dann darüber, wer die Verzögerung zu verantworten hat. Bisweilen liebäugeln Auftragnehmer damit, sich bei längerer Verzögerung vom Vertrag zu lösen. Die VOB/B hält hierzu eine Regelung parat: § 6 Abs. 7 VOB/B eröffnet ein Kündigungsrecht. Damit musste sich das Oberlandesgericht München in einer Entscheidung vom 22.10.2025 befassen.

Zum Fall

Es ging um einen VOB/B-Bauvertrag über Malerarbeiten. Der Auftragnehmer konnte seine Arbeiten nicht wie geplant beginnen, da es auf der Baustelle zu Behinderungen kam. Nach mehr als drei Monaten erklärte er deshalb die Kündigung wegen Bauunterbrechung. Damit war der Auftraggeber nicht einverstanden. Er forderte den Auftragnehmer auf, die Arbeiten zu beginnen und setzte ihm dafür eine Frist; für den Fall des ergebnislosen Ablaufs der Frist, drohte er die Kündigung an. Der Auftragnehmer reagierte nicht, hatte er doch schon seinerseits gekündigt. Daraufhin kündigte der Auftraggeber seinerseits den Vertrag, beauftragte ein anderes Unternehmen und machte die dadurch entstandenen Mehrkosten vom Auftragnehmer ersetzt. Nun war die Justiz am Zuge. Das Gericht musste klären, ob die erste Kündigung wegen Bauunterbrechung wirksam war oder ob der Vertrag zu diesem Zeitpunkt noch fortbestand und erst durch die Kündigung des Auftraggebers beendet wurde.

Nach § 6 Abs. 7 VOB/B kann ein Vertrag gekündigt werden, wenn eine Unterbrechung der Bauausführung insgesamt länger als drei Monate andauert. Gekündigt werden darf aber nur dann, wenn auf der Baustelle wirklich nichts mehr geht.

Zur Entscheidung

Das Oberlandesgericht München hat dem Auftragnehmer Recht gegeben und gemeint, dass dieser den Vertrag nach § 6 Abs. 7 VOB/B kündigen durfte. Dabei hat es betont, dass nicht jede Verzögerung oder Einschränkung der Bauausführung eine Unterbrechung im Sinne des § 6 Abs. 7 VOB/B sei. Maßgeblich sei, ob die vertraglich geschuldeten Leistungen insgesamt zum Erliegen gekommen seien. Falls Arbeiten auch nur eingeschränkt weitergeführt werden konnten und auch können, liege kein kündigungsrelevanter Stillstand vor. Es muss also eine Unterbrechung in Form eines kompletten Stillstands eintreten. Dabei müsse – so das Gericht – die Unterbrechung im Zeitpunkt der Kündigung noch andauern, selbst wenn die drei Monate vorbei seien. Ferner hat das Oberlandesgericht festgehalten, dass das Kündigungsrecht nicht voraussetze, dass die Ausführung der Arbeiten schon begonnen habe. Diese Einschätzung des Gerichts hatte nun zur Folge, dass das Vertragsverhältnis schon mit der ersten Kündigung durch den Auftragnehmer beendet worden ist. Der Auftraggeber konnte die Mehrkosten nicht realisieren.

Bedeutung für Auftraggeber und Auftragnehmer

Für Auftragnehmer bedeutet die Entscheidung, dass eine Kündigung wegen Bauunterbrechung sorgfältig vorbereitet werden muss. Mit einer Kündigung bewegt man sich aber auf gefährlichem Terrain. Denn wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass in Wahrheit keine Unterbrechung gegeben war, wird ein Auftragnehmer die Mehrkosten, die dem Auftraggeber durch Neuvergabe entstehen, übernehmen müssen. Deshalb muss genau geprüft werden, ob wirklich überhaupt nicht gearbeitet werden kann. Dies liegt dann auf der Hand, wenn z.B. ein Trockenbauer deshalb noch nicht arbeiten kann, weil der Rohbau noch gar nicht steht. In Fällen, in denen der Auftragnehmer die Verzögerung zu verantworten hat, kann er sich nicht auf die Unterbrechung berufen. Für den Auftraggeber ist es indes irrelevant, ob dieser die Verzögerung verschuldet hat – die VOB/B knüpft insoweit nicht an ein Vertretenmüssen an.

In dem entschiedenen Fall haben die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart. Was aber gilt, wenn dies nicht der Fall ist, wenn also das BGB gilt? Hier hat der Auftragnehmer die Möglichkeit, den Auftraggeber aufzufordern, ihm die Möglichkeit zu schaffen, die vertraglich vereinbarten Leistungen zu erbringen. Insoweit hat der Auftraggeber mitzuwirken. Geschieht dies nicht und setzt der Auftragnehmer dem Auftraggeber dann angemessene Fristen und Kündigungsandrohung, endet das Vertragsverhältnis auch (§§ 643, 642 BGB).

So oder so ist die Kündigung bei Bauunterbrechung ein scharfes Schwert, dass für beide Parteien erhebliche Folgen haben kann. Deshalb gilt es, von der Kündigungsmöglichkeit mit Augenmaß Gebrauch zu machen.