Amtsgericht München, Urteil vom 16.03.2026 – 331 C 25435/24

 

Sachverhalt

Der Fahrer eines Taxis stieß bei einem Abbiegevorgang mit einem E-Scooter zusammen. Auf diesem befanden sich zwei Personen, die aus entgegengesetzter Fahrtrichtung kamen. Der Fahrer des E-Scooters wies zudem eine Alkoholisierung von 0,34 mg/l auf. An dem Taxi entstand ein Sachschaden, woraufhin das Taxiunternehmen gegen den Fahrer des E-Scooters sowie dessen Haftpflichtversicherung Klage erhob.

 

Entscheidung

Das Gericht gab der Klage statt und verurteilte die Beklagten als Gesamtschuldner gem. §§ 823 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. 11 Elektrokleinstfahrzeuge-Verordnung (eKFV), 10  StVO, 115 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VVG.

Das Fahrverhalten des E-Scooter-Fahrers sei grob verkehrswidrig und schuldhaft. Ihn treffe ein ganz überwiegendes Verschulden, sodass hinter diesem die Betriebsgefahr des klägerischen Fahrzeugs vollständig zurücktrete.

Das Fahren gegen die zulässige Fahrtrichtung stelle einen Verstoß gegen § 2 Abs. 4 Satz 2 StVO i.V.m. § 10 eKFV dar. Damit müsse der Taxifahrer bei seinem Abbiegevorgang nicht rechnen. Das Fahren mit einer weiteren Person stelle zudem einen Verstoß gegen § 8 eKFV dar, da eine Personenbeförderung verboten sei. Durch die veränderten Gewichts- und Stabilitätsverhältnisse seien die Anforderungen an Brems- und Lenkvorgänge erheblich erhöht. Schließlich steigere die Alkoholisierung die Sorgfaltspflichten, auch wenn keine Fahruntüchtigkeit nachgewiesen werden könne. Diese Gesamtschau rechtfertige das vollständige Zurücktreten der Betriebsgefahr.

 

Eine Gefährungshaftung nach § 7 Abs. 1 StVG scheide gem. § 8 Nr. 1 StVG aus, da es sich bei einem E-Scooter um ein Elektrokleinstfahrzeug mit einer bauartbedingten Höchstgeschwindigkeit von nicht mehr als 20 km/h handle.

 

Praxishinweis

E-Scooter sind mittlerweile ein fester Bestandteil des Straßenverkehrs und regelmäßig Gegenstand von Diskussionen. Häufig befinden sich mehrere Personen auf einem Gefährt. Wie dieser Fall zeigt, birgt dies nicht nur Risiken für die Gesundheit, sondern kann auch zu einer alleinigen Haftung im Falle eines Unfalls führen.

Die Verwaltung von Wohnungseigentum ist heute komplexer denn je. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 hat sich die rechtliche Stellung des Verwalters grundlegend verändert. Mehrere Eigentümer bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft ist rechtsfähig. Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. Dazu gehören Dach, Fassade, Treppenhaus, Außenanlagen und technische Anlagen. Nicht dazu gehört das Sondereigentum in den einzelnen Wohnungen. Der Verwalter ist Organ dieser Gemeinschaft. Er vertritt sie gerichtlich und außergerichtlich. Er handelt nach außen mit umfassender Vertretungsmacht. Im Innenverhältnis ist er jedoch an Gesetz, Beschlüsse und Vertrag gebunden. Diese Organstellung verschiebt die Haftungsstruktur. Pflichtverletzungen treffen nicht mehr unmittelbar einzelne Eigentümer. Ansprüche richten sich meist gegen die Gemeinschaft. Diese nimmt bei Bedarf Regress beim Verwalter, wenn dieser fehlerhaft gehandelt hat. Damit rückt die Frage nach dessen Verantwortlichkeit zunehmend in den Haftungsfokus. Glücklich schätzt sich ein Verwalter, der dann für einen ausreichenden Versicherungsschutz bei seinem Vermögensschadenshaftpflichtversicherer gesorgt hat.

Wann aber liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters vor? Wann ist ein Schaden kausal auf das Verhalten des Verwalters zurückzuführen? Wann überschreitet er seine Entscheidungskompetenz?

Typische Streitfelder sind die Beschlussdurchführung, die Beschlussvorbereitung, die Vermögensverwaltung und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Hinzu kommen Haftungsrisiken gegenüber Dritten, etwa bei Verkehrssicherungspflichten oder bei langfristigen Vertragsabschlüssen. Nicht jede fehlerhafte Entscheidung begründet aber eine Haftung.

Die nachfolgenden Entscheidungen zeigen typische Risikokonstellationen:

Fall 1: Wann ist eine Entlastung des Verwalters nicht ordnungsgemäß?

Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Verwalter. Später wurde er abberufen. Die Eigentümer beschlossen trotzdem, ihn zu entlasten. Eine Entlastung bedeutet, dass die Gemeinschaft auf mögliche Ansprüche verzichtet. Ein Eigentümer klagte dagegen. Er meinte, dass die Jahresabrechnung für das betreffende Jahr fehlerhaft sei. Die frühere Verwaltung habe ihre Pflichten nicht richtig erfüllt. Es stellte sich die Frage, ob man einen Verwalter entlasten darf, obwohl noch unklar ist, ob er die Fehler gemacht hat.

Entscheidung LG Hamburg vom 26.06.2024 – 318 S 51/23

Das Gericht erklärte die Entlastung für unwirksam. Eine Entlastung ist nur richtig, wenn keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter bestehen. Solange noch mögliche Fehler im Raum stehen, darf die Gemeinschaft nicht einfach verzichten. Das gilt besonders dann, wenn die Jahresabrechnung noch nicht ordnungsgemäß geprüft ist. Erst wenn klar ist, dass keine Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt, darf dieser entlastet werden. Daher sollte man vorher prüfen, ob alles korrekt lief. Fehlt eine ordnungsgemäße Abrechnung, ist eine Entlastung riskant. Dies könnte auf den neuen Verwalter zurückfallen, der die Entlastung des vormaligen Verwalters möglicherweise gestützt hat.

Fall 2: Der ausgeschiedene Verwalter muss Unterlagen herausgeben

Sachverhalt

Ein Verwalter wurde abberufen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte alle Verwaltungsunterlagen zurück. Der frühere Verwalter gab nicht alles heraus. Er meinte, er habe bereits alles Wichtige übergeben. Es ging um digitale Dateien und gespeicherte Daten.

Entscheidung AG Böblingen vom 17.09.2024 – 11 C 367/24 WEG

Das Gericht gab der Gemeinschaft recht. Ein Verwalter muss alles herausgeben, was er im Rahmen seiner Tätigkeit erhalten oder erstellt hat. Das gilt auch für elektronische Daten. Er darf nicht nur Papierordner übergeben. Auch Dateien, E-Mails und gespeicherte Dokumente gehören dazu. Er muss aktiv prüfen, ob noch Unterlagen vorhanden sind. Zudem muss er alles Zumutbare tun, um die Unterlagen zu übergeben. Die Herausgabepflicht umfasst nicht nur Papier und digitale Daten, auch Unterlagen bei beispielsweise Banken gehören dazu. Ein Verwalter sollte bei Amtsende eine vollständige Übergabe dokumentieren. Die Gemeinschaft sollte die Übergabe genau kontrollieren.

Fall 3: Welcher Verwalter muss die Jahresabrechnung nach einem Wechsel korrigieren?

Sachverhalt

Ein Verwalter erstellte eine Jahresabrechnung. Später wurde er abberufen. Die Gemeinschaft stellte Fehler fest. Sie wollte, dass der frühere Verwalter die Abrechnung korrigiert. Dieser lehnte ab.

Entscheidung LG Berlin II vom 10.12.2024 – 56 S 24/24 WEG

Das Gericht entschied, dass nach der Abberufung der alte Verwalter nicht mehr zuständig ist. Nur der aktuelle Verwalter muss eine Jahresabrechnung erstellen oder korrigieren. Der frühere Verwalter schuldet nur eine Rechenschaft über seine Tätigkeit. Er muss nach Abberufung aber keine neue oder verbesserte Abrechnung erstellen. Nach einem Verwalterwechsel trägt der neue Verwalter die Verantwortung für die Abrechnung. Das kann zu Mehrarbeit führen, aber auch zu Fehlern, wenn man eine falsche Abrechnung übersieht und/oder nicht korrigiert.

Fall 4: Selbstständiges Beweisverfahren beim Wohnungseigentum

Sachverhalt

An einer Wohnanlage traten Baumängel auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitete ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Sie wollte Mängel gerichtlich feststellen lassen. Später stellte sich die Frage, ob dieses Verfahren die Verjährung gehemmt hat.

Entscheidung LG Karlsruhe vom 20.12.2024 – 6 O 136/21

Das Gericht differenzierte. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann die Gemeinschaft handeln. Dann wirkt das Verfahren verjährungshemmend. Geht es um Mängel am Sondereigentum, sind die Sondereigentümer zuständig. Handelt die Gemeinschaft ohne entsprechende Rechte, tritt keine Hemmung ein. Vor Einleitung eines Beweisverfahrens muss man klären, wer zuständig ist. Zudem ist entscheidend, ob es um Gemeinschaftseigentum oder um Sondereigentum geht. Ein falscher Antrag kann dazu führen, dass Ansprüche verjähren.

Fall 5: Kündigung des Hauswarts durch den Verwalter

Sachverhalt

Ein Verwalter kündigte im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Hauswart. Ein Eigentümer hielt die Kündigung für unwirksam. Er meinte, der Verwalter habe keine ausreichende Vollmacht.

Entscheidung BAG vom 06.03.2025 – 2 AZR 155/24

Das Gericht erklärte die Kündigung für wirksam. Der Verwalter hat eine gesetzliche Vertretungsmacht. Diese umfasst auch den Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen. Eine Beschränkung dieser Vertretungsmacht wirkt gegenüber Dritten grundsätzlich nicht. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen. Er braucht für einfache Arbeitsverträge keinen besonderen Beschluss. Interne Beschränkungen schützen nicht automatisch vor wirksamen Verträgen. Die Gemeinschaft sollte klare interne Regeln treffen. Nach außen bleibt die Vertretungsmacht meist bestehen.

Fall 6: Bauüberwachung durch den Verwalter

Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ließ Arbeiten am Dach durchführen. Der Verwalter schlug die ihm bekannte Firma vor. Später traten Mängel auf. Es stellte sich die Frage, ob der Verwalter die Arbeiten überwachen musste und ob er für die Fehler haftet.

Entscheidung OLG Hamm vom 26.11.2024 – 21 U 60/22

Das Gericht sagt, dass ein Verwalter Baumaßnahmen überwachen muss, wenn er diese Aufgabe übernimmt. Er muss sich wie ein Bauherr verhalten. Dazu gehört die Überprüfung der Arbeit und Beanstandung erkennbarer Mängel. Bei einfachen Arbeiten braucht er keine dauernde Kontrolle. Bei der Abnahme muss er aber genau hinschauen. Der Verwalter ist kein Architekt, aber auch er darf nicht untätig bleiben. Er muss Arbeiten prüfen und bei der Abnahme aufmerksam sein. Falls den Verwalter dies technisch überfordert, muss er einen Fachmann hinzuziehen.

Fall 7: Versammlung durch den künftigen Verwalter

Sachverhalt

Eine Eigentümerversammlung wurde einberufen. Eingeladen hatte eine Person, die noch nicht wirksam zum Verwalter bestellt war. In der Versammlung fassten die Eigentümer mehrere Beschlüsse. Ein Eigentümer klagte. Er meinte, dass die Beschlüsse nichtig seien, weil die Einladung von einem Unbefugten kam.

Entscheidung LG Lüneburg vom 04.03.2025 – 9 S 28/24

Das Gericht wies die Klage ab. Die Beschlüsse sind nicht automatisch nichtig. Sie sind nur anfechtbar. Ein Formfehler bei der Einladung führt nicht sofort zur Nichtigkeit. Die Eigentümer können die Beschlüsse anfechten. Tun sie das nicht rechtzeitig, bleiben die Beschlüsse wirksam. Nicht jeder Fehler macht einen Beschluss unwirksam. Man muss zwischen „nichtig“ und „anfechtbar“ unterscheiden. Wer einen Fehler sieht, muss rechtzeitig klagen. Sonst bleibt der Beschluss bestehen.

Fall 8: Keine Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten bei ignorantem Verwalter

Sachverhalt

Ein Eigentümer wies den Verwalter mehrfach auf Fehler hin. Der Verwalter reagierte nicht. Der Eigentümer beauftragte einen Anwalt, der im Folgenden seine Kosten ersetzt verlangte. Er meinte, dass der Verwalter seine Pflichten verletzt habe.

Entscheidung AG Neuss vom 12.02.2025 – 82 C 2493/23

Das Gericht lehnte den Anspruch ab. Anwaltskosten sind nur ersatzfähig, wenn sie notwendig waren. Man schaut auf die Lage vor Beauftragung des Anwalts. Hierbei hatte der Eigentümer den Verwalter bereits mehrfach informiert. Der Verwalter blieb bei seiner Meinung. Aus Sicht des Gerichts war zweifelhaft, dass die Einschaltung des Anwalts etwas geändert hätte. Die Kosten waren daher nicht erforderlich. Nicht jede Anwaltsbeauftragung führt zu einem Kostenerstattungsanspruch.

Fall 9: Angebotsübersendung vor der Beschlussfassung

Sachverhalt

Die Eigentümer wollten über eine größere Sanierung abstimmen. Es ging um viel Geld. Mehrere Angebote lagen vor. Allerdings wurden die Angebote nicht vorab mit der Einladung verschickt. Ein Eigentümer focht den Beschluss daher an.

Entscheidung LG München vom 27.08.2025 – 1 S 3380/25 WEG

Das Gericht erklärte den Beschluss für nichtig. Eigentümer müssen sich vorbereiten können. Bei größeren Maßnahmen brauchen sie ausreichende Informationen. Dazu gehören auch die Angebote. Fehlen diese Unterlagen vor der Versammlung, kann kein ordnungsgemäßer Beschluss gefasst werden. Je bedeutsame die Maßnahme, desto wichtiger sind vollständige Unterlagen. Angebote sollten vor der Versammlung verschickt werden. Nur so können Eigentümer die Kosten vergleichen. Transparenz schützt vor Anfechtung. Darum hätte sich der Verwalter kümmern müssen.

Fall 10: Kein Absenkungsbeschluss für einen Themenbereich

Sachverhalt

Die Eigentümer fassten einen sogenannten Absenkungsbeschluss. Der Verwalter sollte während einer Bauphase im Umlaufverfahren entscheiden dürfen. Es ging um mehrere Maßnahmen rund um ein Bauprojekt. Später wurde ein Umlaufbeschluss gefasst. Ein Eigentümer griff diesen an.

Entscheidung LG Frankfurt/Main vom 12.08.2025 – 2-13 T 56/25

Das Gericht stellte klar, dass ein Absenkungsbeschluss nicht zu weit gehen darf. Er darf sich nur auf eine konkrete Maßnahme beziehen. Er darf nicht pauschal einen ganzen Themenbereich erfassen. Mehrere unterschiedliche Beschlüsse im Umlaufverfahren sind so nicht zulässig. Das ist nachvollziehbar. Umlaufbeschlüsse sind die Ausnahme. Ein Absenkungsbeschluss muss klar und eng gefasst sein. Er darf nicht als Blanko-Ermächtigung dienen. Wer viel Einzelentscheidungen treffen will, muss eine Versammlung einberufen.

Fall 11: Beschlussersetzungsklage als Allzweckinstrument?

Sachverhalt

In einer Wohnanlage war eine Tür eines Eigentümers defekt. Die Tür befand sich im Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung holte zwei Angebote ein. Die Gemeinschaft entschied sich für die kostengünstigere Firma. Allerdings war der betroffene Eigentümer damit nicht einverstanden. Er meinte, dass die andere Firma besser geeignet wäre. Die gewählte Lösung biete keinen vollständigen Schallschutz. Er focht den Beschluss an. Zusätzlich wollte er, dass das Gericht einen Beschluss fasst, um seine Wunschfirma zu beauftragen.

Entscheidung AG München vom 27.03.2025 – 1293 C 13987/24 WEG

Das Gericht wies die Klage ab. Eine Beschlussersetzung ist nur möglich, wenn zwingend ein bestimmter Beschluss gefasst werden muss. Hier hatten die Eigentümer einen Ermessenspielraum. Mehrere Lösungen waren vertretbar. Die gewählte Lösung war nicht offensichtlich falsch. Das Gericht darf die Entscheidung der Eigentümer nicht einfach durch eine eigene ersetzen. Eine Beschlussersetzungsklage ist kein Ersatz für jede unliebsame Entscheidung. Eigentümer dürfen zwischen mehreren vertretbaren Lösungen wählen. Das Gericht greift nur ein, wenn die Entscheidung klar fehlerhaft ist.

Fall 12: Versammlungsverlegung nach Polizeieinsatz

Sachverhalt

Bei einer Eigentümerversammlung kam es zu Streit und zu Auseinandersetzungen. Der Verwalter rief die Polizei. Einige Eigentümer verließen daraufhin die Versammlung. Die Versammlung wurde später an einem anderen Ort fortgesetzt. Dort fassten die übrigen Eigentümer Beschlüsse. Die abwesenden Eigentümer klagten. Sie meinten, sie hätten mit einer Fortsetzung nicht rechnen müssen.

Entscheidung AG Minden 16.09.2025 – 36 C 8/25

Das Gericht wies die Klage ab. Wer eine Versammlung verlässt, muss damit rechnen, dass sie fortgesetzt wird. Er muss sich jedenfalls erkundigen, ob Beschlüsse gefasst wurden. Die Verlegung an einen anderen Ort führt nicht automatisch zur Nichtigkeit von dort gefassten Beschlüssen. Ein solcher Fehler macht einen Beschluss höchstens anfechtbar. Vorschnell Eigentümerversammlungen zu verlassen, kann sich also rächen. Kommt es zu Streit oder Unterbrechungen, kann die Versammlung weitergehen. Wer nicht nachfragt, trägt das Risiko.

Fall 13: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen – alter oder neuer Verwalter?

Sachverhalt

Ein Verwalter wurde zum Jahrsende abberufen. Ein neuer Verwalter übernahm zum 1. Januar. Es ging um die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr. Es stellte sich die Frage, ob der neue oder der alte Verwalter die Abrechnung erstellen muss.

Entscheidung BGH vom 26.09.2025 – V ZR 206/24

Es Gericht stellte zunächst klar, dass die Jahresabrechnung eine Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Der jeweilige Verwalter führt diese Aufgabe aus. Der alte Verwalter ist nach seiner Abberufung nicht mehr zuständig. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vertrag es ausdrücklich regelt. Bei einem Verwalterwechsel entsteht oft Streit über offene Abrechnungen. Allerdings erstellt in der Regel der neue Verwalter die Abrechnung. Wer etwas anderes will, muss es klar im Vertrag regeln.

Fall 14: Abstimmung nach der Subtraktionsmethode

Sachverhalt

In einer Eigentümerversammlung wurde abgestimmt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nutzte die sogenannte Subtraktionsmethode. Bei dieser werden nur Nein-Stimmen und Enthaltungen gezählt werden. Die Ja-Stimmen ergeben sich durch Subtraktion dieser Werte von der Gesamtzahl der anwesenden Stimmen. Es wurde aber nicht genau festgehalten, wie viele Eigentümer anwesend waren und wie viele Stimmen sie hatten. Ein Eigentümer zweifelte daher das Abstimmungsergebnis an.

Entscheidung AG München vom 13.02.2025 – 1294 C 21980/24

Das Gericht erklärte die Beschlüsse für ungültig. Wird nicht nach dem Kopfprinzip abgestimmt, muss klar sein, wie viele Stimmen anwesend sind. Bei der Subtraktionsmethode braucht man eine sichere Grundlage. Man muss wissen, wie viele Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen vorliegen. Der Verwalter muss das richtige Abstimmungsergebnis anwenden. Er muss die Zahlen sauber dokumentieren. Unklare Methoden führen schnell zur erfolgreichen Anfechtung. Sorgfalt bei der Auszählung spart später viel Ärger.

Fall 15: Nutzung einer Wohnung durch obdachlose Personen

Sachverhalt

Ein Eigentümer wollte eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten. Die Wohnung sollte im Rahmen eines sozialen Projekts genutzt werden. Dort sollten Menschen wohnen, die zuvor obdachlos waren. Als die anderen Eigentümer davon erfuhren, verweigerten sie Zustimmung zum Kauf. Sie befürchteten Probleme in der Hausgemeinschaft.

Entscheidung AG Düsseldorf vom 24.11.2025 – 290a C 42/25

Das Gericht ersetzte die verweigerte Zustimmung. Eine Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ein bloßes Unbehagen reicht nicht aus. Die geplante Nutzung war weiterhin Wohnen. Die soziale Herkunft der Bewohner ist kein Ablehnungsgrund. Eigentümer dürfen Mietinteressenten nicht allein wegen der sozialen Lage abweisen. Entscheidend ist das Verhalten, nicht die Lebensgeschichte. Nur konkrete und objektive Gründe rechtfertigen eine Verweigerung.

Fall 16: Versammlung in der Coronazeit

Sachverhalt

Während der Corona-Pandemie lud der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung ein. Im Einladungsschreiben bat er um Vollmachten. Er plante eine sogenannte Vertreterversammlung. Nur wenige Personen sollten anwesend sein. Später erklärte ein Gericht die gefassten Beschlüsse für ungültig. Der Gemeinschaft entstanden hohe Prozesskosten. Die Gemeinschaft verlangte vom Verwalter Schadensersatz. Sie meinte, dass er die Versammlung falsch organisiert habe.

Entscheidung AG München vom 27.03.2025 – 1293 C 21442/23 WEG

Das Gericht wies die Klage ab. Der Verwalter darf über Ort und Ablauf der Versammlung entscheiden. Er hat dabei einen Beurteilungsspielraum. Ein Fehler liegt nur vor, wenn seine Entscheidung unvertretbar ist. Hier war das nicht der Fall. Der Verwalter folgte einer damals vertretbaren Rechtsauffassung. Ein Verschulden lag daher nicht vor. Ohne Verschulden gibt es keinen Schadensersatz. In der Corona-Zeit gab es viele Unsicherheiten. Nicht jede später aufgehobene Entscheidung führt zu Haftung. Maßgeblich ist die Sicht im Zeitpunkt der Entscheidung. Handelt der Verwalter nachvollziehbar und im Rahmen der damaligen Rechtslage, haftet er in der Regel nicht.

Fall 17: Versammlung in der Coronazeit – „2G“-Regeln

Sachverhalt

Eine Eigentümerversammlung wurde während der Corona-Zeit einberufen. Es galten „staatliche 2G-Regeln‟. Nur Geimpfte oder Genesene durften teilnehmen. Ein Eigentümer erfüllte diese Voraussetzung nicht. Er durfte nicht erscheinen. Später focht er die gefassten Beschlüsse an. Er meinte, dass die Versammlung nicht hätte stattfinden dürfen. Man hätte zumindest eine Hybrid-Versammlung anbieten müssen.

Entscheidung BGH 20.09.2024 – V ZR 123/23

Das Gericht bestätigte die Wirksamkeit der Beschlüsse. Die „2G“-Regeln standen der Versammlung nicht entgegen. Eigentümer konnten sich vertreten lassen. Die Verwaltung musste nicht automatisch eine Online-Teilnahme anbieten. Das gilt jedenfalls dann, wenn kein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Die Verhinderung einzelner Eigentümer macht die Versammlung nicht unwirksam. Ein Beschluss ist deshalb nicht automatisch anfechtbar oder nichtig. Auch in Krisenzeiten bleiben Versammlungen grundsätzlich möglich. Nicht jede persönliche Verhinderung führt zur Unwirksamkeit. Eigentümer können Vollmachten erteilen. Eine Hybrid- oder Online-Versammlung muss nur angeboten werden, wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat.

 

Studienpraktikant Viktor Happel

Wer einen Oldtimer kauft, kauft auch ein Stück Geschichte. Umso größer ist der Ärger, wenn das vermeintliche Schmuckstück plötzlich nicht einmal mehr durch den TÜV kommt. Genau mit dieser Konstellation hat sich der Bundesgerichtshof befasst.

Sachverhalt

Ein Käufer erwarb privat einen MG Typ B Roadster aus dem Baujahr 1973, welcher online mit einer Zustandsnote „2-3“ angeboten wurde. Der Verkäufer hatte das Fahrzeug über viele Jahre besessen, auf frühere Gutachten verwiesen und den guten technischen Zustand hervorgehoben. Im Kaufvertrag wurde zwar die Sachmängelhaftung ausgeschlossen, gleichzeitig aber genau diese Zustandsnote festgehalten.

Rund zwei Jahre später kam das böse Erwachen: Der Oldtimer fiel bei der Hauptuntersuchung wegen erheblicher Rostschäden durch. Der Käufer wollte vom Vertrag zurücktreten und sein Geld zurück. Während Landgericht und Oberlandesgericht seine Klage abwiesen hatten, bekam der Fall vor dem Bundesgerichtshof eine andere Wendung.

Das sagt der Bundesgerichtshof

In dem Urteil vom 23.07.2025 (Az. VII ZR 240/24) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Zustandsnoten beim Oldtimerkauf mehr als nette Verkaufsfloskeln sind. Sie seien branchenüblich für den Preis entscheidend und aus Sicht eines Käufers als verbindliche Aussage zum Zustand des Fahrzeugs zu verstehen. Wer eine solche Note angäbe, erkläre damit regelmäßig, dass das Fahrzeug sich auch tatsächlich in diesem Zustand befinde.

Das gilt auch bei Privatverkäufen, so der Bundesgerichtshof. Ein Gewährleistungsausschluss helfe dem Verkäufer nicht, wenn er gleichzeitig einen bestimmten Zustand zusage. Weiche der tatsächliche Zustand davon deutlich ab, liege ein Sachmangel vor.

Der Bundesgerichtshof stützt diese Bewertung auf § 434 Abs. 1 BGB aF (nunmehr § 434 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Danach ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die Angabe der Zustandsnote „2-3“ ist keine bloße Einschätzung, sondern eine verbindliche Zusage zum Zustand des Fahrzeugs.

Praxishinweis

Für Verkäufer gilt: Wer beim Oldtimerverkauf mit Zustandsnoten arbeitet, sollte sich sicher sein, dass das Fahrzeug diesem Zustand auch wirklich entspricht. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte Zustandsangaben klar einordnen oder wenn er sich unsicher ist ganz darauf verzichten.

Käufer wiederum sollten genau hinschauen und sich Zustandsangaben nicht nur mündlich zusagen lassen, sondern im Vertrag schriftlich fixieren. Das Urteil zeigt, dass eine gute Note nicht nur eine Werbung ist, sondern bares Geld wert sein kann.

Viktor Happel, Studienpraktikant

Wer kennt das nicht? Parkschein gezogen und hinter die Windschutzscheibe gelegt. Manchmal dauert der Einkauf etwas länger. Die Parkdauer wird überschritten. Das kann teuer werden. Wer mit seinem Auto die zulässige Parkdauer auf einem gebührenpflichtigen privaten Parkplatz überschreitet, greift nämlich in das Besitzrecht des Parkplatzeigentümers ein. Und dieser darf dann das Fahrzeug ohne vorherige Wartezeit abschleppen lassen und die hierfür entstandenen Kosten vom Halter des parkenden Autos verlangen – sagt der Bundesgerichtshof (Urteil 19.12.2025, V ZR 44/25).

Zum Fall

Die Beklagte betreibt einen privaten Parkplatz und hat dort Parkscheinautomaten aufgestellt. Die Klägerin stellte ihren PKW am 8. Juli 2022 gegen 8:11 Uhr auf dem Parkplatz ab und löste für 4 € einen bis 10:51 Uhr gültigen Parkschein. Da die bezahlte Parkzeit überschritten war, beauftragte die Beklagte, das Fahrzeug abzuschleppen. Die Klägerin erhielt das Auto erst nach Zahlung der Abschleppkosten von 587,50 € zurück. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten die Rückzahlung dieses Betrags. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die von dem Amtsgericht zugelassene Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Die Entscheidung

Der BGH gibt dem Parkplatzbetreiber Recht. Für die Beklagte war dies letztlich ein teures Parken, da sie die Abschleppkosten nicht zurückbekommt.

Juristisch wurde dies wie folgt begründet: Dem Parken auf einem privaten Parkplatz liegt regelmäßig eine mietvertragliche Vereinbarung zugrunde. Der Betreiber gestattet dem Nutzer für die vereinbarte Dauer die Nutzung des Stellplatzes und verschafft ihm den Besitz im Sinne von § 854 Abs. 1 BGB.

Diese Zustimmung zur Besitzausübung ist jedoch zeitlich begrenzt. Mit Ablauf der bezahlten Parkzeit entfällt sie automatisch. Nutzt der Fahrzeugführer den Parkplatz, ohne sich an diese Vertrags- und Einstellbedingungen zu halten, wie die Einhaltung einer Höchstparkdauer (Parkscheibe), die Beschränkung der Parkberechtigung auf einen bestimmten Personenkreis (Kundenparkplatz) oder die Zahlung der Parkgebühr und das Auslegen des Parkscheins, fehlt die Zustimmung des Parkplatzbetreibers für die Besitzausübung. Wird das Fahrzeug dennoch auf dem Parkplatz belassen, liegt eine Besitzstörung in Form verbotener Eigenmacht gemäß § 858 Abs. 1 BGB vor.

Der Grundstückbesitzer oder unmittelbarer Besitzer ist in einem solchen Fall berechtigt, sich mit den Mitteln der Selbsthilfe nach § 859 Abs. 1 und Abs. 3 BGB gegen die Störung zu wehren. Dazu gehört auch das Abschleppen des Fahrzeuges. Die hierfür erforderlichen Aufwendungen kann der Betreiber im Wege der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB ersetzt verlangen.

Grundsätzlich gilt im Zivilrecht, dass vertragliche Ansprüche Vorrang vor dringlichen Besitzansprüchen haben. Nicht jedes vertragswidrige Verhalten stellt zugleich eine verbotene Eigenmacht dar. So führt etwa die Nichtzahlung der Miete bei Wohnraum nicht dazu, dass der Vermieter Besitzansprüche geltend machen kann. Bei der Nutzung privater Parkplätze ist die Situation jedoch anders. Das Parken stellt ein anonymes Massengeschäft dar, bei dem es regelmäßig keinen persönlichen Kontakt zwischen Nutzer und Betreiber gibt. Der Betreiber hat daher ein berechtigtes Interesse daran, die Zustimmung zur Nutzung seines Grundstücks strikt von der Einhaltung der Parkzeit abhängig zu machen.

Die zeitliche Begrenzung der Parkdauer ist für den Nutzer klar erkennbar. Überschreitet er diese Grenze, greift er unmittelbar in den Besitz des Betreibers ein. In solchen Fällen treten vertragliche Ansprüche hinter die Besitzschutzrechte zurück.

Eine Pflicht des Parkplatzbetreibers, vor dem Abschleppen eine gewisse Wartezeit einzuhalten oder den Fahrzeughalter zunächst ausfindig zu machen, besteht nicht – so der BGH. Die Selbsthilfe nach § 859 Abs. 3 BGB erlaubt ein sofortiges Vorgehen zur Wiedererlangung des Besitzes. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Fahrer ohne Weiteres kurzfristig erreichbar ist und besondere Umstände vorliegen. Eine generelle Wartepflicht besteht jedoch nicht.

Hinweis

Puh! Das hätte mir auch passieren können. Künftig gilt: Parkzeiten sind einzuhalten. Sicherlich wird nicht jeder Parkplatzbetreiber gleich den Abschlepper holen. Ein Störgefühl bleibt aber: Was ist, wenn nicht der Halter des Autos dort parkt, sondern ein Dritter, vielleicht der Sohn, der mit dem Auto fährt? Haftet dann immer noch der Halter? Denn dieser begeht nicht die verbotene Eigenmacht. Nach dem Urteil des BGH vom 18.12.2019 – XII ZR 13/19 haften Dritte nicht automatisch für Parkverstöße. Allerdings hat sich der Halter dann zu erklären. Der Autohalter muss darlegen können, welche Personen als Fahrer in Betracht kommen. Tut er das nicht, kann ihm der Parkverstoß trotzdem zugerechnet werden. Die Angehörigen haften zwar nicht automatisch – ihre Fahrt mit dem Auto kann aber am Ende den Ausschlag geben, wer die Rechnung zahlen muss. Wenn am Ende unklar bleibt, wer von mehreren (vielleicht Familienangehörigen) gefahren ist, müsste dieses Risiko der Parkplatzbetreiber tragen.

 

Viktor Happel, Studienpraktikant

AG Eschweiler, Urteil vom 01.08.2014 – 26 C 43/14
und
LG Berlin, Urteil vom 01.06.2010 – 65 S 390/09
und
KG, Beschluss vom 14.09.2017 – 5 Ws 180/17 Vollz

 

Sachverhalte

1. Das Amtsgericht Eschweiler hatte einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem sich der Vermieter an der Lichterkette seiner Mieter störte, welche aus sechzehn durch ein Kabel verbundenen – de gustibus non est disputandum – verschieden farbigen runden Leuchtkörpern auf einer Gesamtlänge von drei Metern bestand. Mit Blick auf den Mietvertrag klagte der Vermieter auf Entfernung der Lichterkette. Der Mietvertrag enthält folgende Regelungen:
   

   Nach Ziffer 2 bedarf der Mieter für Instandsetzung jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderungen und neuen Einrichtungen die vorherige Zustimmung des Vermieters. Nach Ziffer 3 hat der Mieter sich verpflichtet, bauliche oder sonstige Änderungen und Einrichtungen, die er ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen. Nach Ziffer 3 dürfen Außenantennen, Reklameschilder, Leuchtreklame, Schaukästen, Plakate, Warenautomaten usw. der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Wegen des genauen Wortlauts wird auf die als Anlage K1 zur Akte gelangte Urkunde des Mietvertrages verwiesen.

2. Ebenfalls über eine Lichterkette an einem vermieteten Objekt hatte das Landgericht Berlin zu entscheiden. Wegen der nicht konkret genehmigten Lichterkette wurde – neben anderen Gründen – die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.
3.  Das Kammergericht hatte einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem ein Strafgefangener einen künstlichen Weihnachtsbaum inklusive Lichterkette in seinem Haftraum aufstellen wollte. Das wurde von der Justizanstalt verboten.

 

Entscheidungen

1. Der Mieter durfte seine Lichterkette behalten und weiterbetreiben. Auch wenn er keine Zustimmung des Vermieters eingeholt hatte, sei die Klausel im Mietvertrag tatsächlich so zu verstehen, dass die Zustimmung des Vermieters auch hierfür erforderlich gewesen wäre. Aber eine Beseitigung würde voraussetzen, dass durch die Nutzung des Balkons mit Lichterkette der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache – hier: Balkon – überschritten sei. Das sei nicht der Fall:
   

   „Denn es ist anerkannt, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Außenbereichs der Mietwohnung anders als die Ausgestaltung der Lebensverhältnisse innerhalb der Wohnung im Einzelfall Einschränkungen unterliegen kann. Dabei hat das Gericht nicht darüber zu befinden, ob die Verwendung der Lichterkette ästhetischen Anforderungen genügt. Denn dann würde es unzulässiger Weise sein Ästhetisches Empfunden an die Stelle des Empfindens der Parteien setzen. Zwar wird der Gesamteindruck des Hauses durch die sichtbare Lichterkette beeinflusst. Die Beeinflussung überschreitet aber nicht das Maß einer Beeinflussung durch die ohne weiteres zulässige Verwendung von z. B. bunten Sonnenschirmen oder einer ebenfalls ohne weiteres zulässigen Balkonbepflanzung und Bestuhlung. Angesichts der zwischenzeitlichen Üblichkeit der Verwendung von Leuchtkörpern im Außenbereich in allen gesellschaftlichen Schichten geht von der Verwendung der konkreten Lichterkette auch kein Makel aus. Mithin hat die Klägerin ihre Verwendung zu dulden.‟

2. Das Landgericht Berlin hat die Zulässigkeit der Anbringung einer Lichterkette in dem dort zu entscheidenden Fall offengelassen, aber herausgestellt, dass selbst eine Unzulässigkeit kein Kündigungsgrund des Mietverhältnisses wäre:
   

   Die Lichterkette rechtfertigt auch eine Kündigung nicht. Ob es sich überhaupt um eine Pflichtverletzung handelt, soll hier ausdrücklich dahinstehen, denn immerhin handelt es sich um eine inzwischen weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten, Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Selbst wenn man, obwohl es mangels entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag dazu schon keinen Anlass gibt, eine solche gleichwohl unterstellen wollte, handelte es sich jedenfalls um eine so verhältnismäßig geringfügige, dass sie weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte.

3. Das Kammergericht hat das Verbot der Anstaltsleitung bestätigt. Nachdem bereits für natürliche Weihnachtsbäume entschieden sei, dass diese in Hafträumen unzulässig seien, sei dies nun auch für künstliche Weihnachtsbäume zu bestätigen. Von den Bäumen gehe eine Gefahr der Sicherheit aus, weil mit einer Lichterkette gefesselt und stranguliert werden könne sowie „Pendelkontakt‟ zu anderen Hafträumen hergestellt werden könne. Hohlräume in künstlichen Weihnachtsbäumen würden im Übrigen Möglichkeiten geben, Waffen, Werkzeuge oder Drogen zu verstecken.

Auto abgeschleppt – Was nun? Das Abschleppen von Fahrzeugen bedeutet für die Betroffenen zunächst einmal jede Menge Ärger. Zum einen aufgrund der damit verbundenen Umstände, zum anderen wegen der damit regelmäßig verbundenen Kosten. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass auch die Kosten für die Verwahrung des Fahrzeugs beim Abschleppunternehmen erstattungsfähige Kosten sein können. Der Höhe nach gibt es aber Grenzen (Urteil vom 17.11.2023, V ZR 192/22).

Sachverhalt
Der Kläger ist Halter und Eigentümer eines abgeschleppten Fahrzeugs, das er an seine Schwester verliehen hatte. Diese parkte auf einem fremden Privatgrundstück, von dem das Fahrzeug des Klägers durch ein Unternehmen abgeschleppt wurde. Der Abschleppunternehmer stellte das Fahrzeug auf seinem Firmengelände ab. Fünf Tage nach dem Abschleppvorgang wandte sich der Kläger an das Abschleppunternehmen und verlangte Herausgabe. Der Abschleppunternehmer reagierte nicht, woraufhin der Kläger auf Herausgabe klagte.
Im Prozess verlangte der Abschleppunternehmer widerklagend vom Kläger die Zahlung eines Verwahrentgelts in Höhe von 15 Euro/Tag – zuletzt mehr als 4.000 Euro. Nachdem das Fahrzeug zurückgegeben war, stritten die Parteien noch um die Berechtigung dieses Verwahrentgelts.

Zur Entscheidung
Der Bundesgerichtshofshof hat zunächst klargestellt, dass die Kosten, die für die Verwahrung eines abgeschleppten Fahrzeugs anfallen, zum Abschleppvorgang gehörten und grundsätzlich vom Falschparker zu erstatten sind. Dahinter steht der Gedanke, dass derjenige, der berechtigterweise ein Fahrzeug kostenpflichtig abschleppen lässt, kein Haftungsrisiko aus dem Abschleppen auf sich nehmen muss. Er darf das abgeschleppte Fahrzeug deshalb in sichere Verwahrung geben, auch wenn hierfür Kosten anfallen. Der Bundesgerichtshof hat festgehalten, dass ein Grundstückseigentümer nur von seinem Selbsthilferecht Gebrauch macht.

Der Abschleppunternehmer kann allerdings das Verwahrentgelt nur so lange fordern, bis der Halter/Eigentümer sein Fahrzeug herausverlangt. Danach entstehender Aufwand ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht mehr zu ersetzen. Für die Zeit nach dem Herausgabeverlangen kann der Abschleppunternehmer die Kosten nur dann verlangen, wenn er den Halter/Eigentümer in Annahmeverzug gesetzt hat. Dies geschieht dadurch, dass der Abschleppunternehmer dem Halter/Eigentümer mitteilt, dass er das Fahrzeug herausgibt, wenn die bis zu diesem Zeitpunkt angefallenen Kosten erstattet. Wird dies dann verweigert, können auch die weiteren Kosten für die Verwahrung erstattungsfähig sein. Eine Ausnahme besteht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Grundstückseigentümer oder der Abschleppunternehmer den Halter/Eigentümer des Fahrzeugs nicht über den Abschleppvorgang in Kenntnis setzt. Verwahrungskosten, die anfallen, weil der Halter das Fahrzeug nicht herausverlangen kann, weil er nicht wusste, wo es steht und an wen er sich wenden muss, können nicht verlangt werden.

Für diejenigen, die noch wissen wollen, wo das im Gesetz steht: Der Anspruch des Abschleppunternehmers ergibt sich aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB, alternativ auch aus § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB. Beide Ansprüche haben denselben Anspruchsinhalt. Setzt der Abschleppunternehmer den Halter/Eigentümer des Fahrzeugs in Annahmeverzug, so kann er die danach entstehenden Verwahrungskosten nach § 304 BGB herausverlangen.

von Mario Volmerg, Rechtsreferendar