Entscheidung
1. Die Zukunft

Das Urteil bedeutet, dass in den noch regulierten Bereichen die Preise freizugeben sind. Mindest- und Höchstsätze dürfte es in Kürze nicht mehr geben. Die Geltung eines Honorarsatzes für den Fall, dass die Parteien bei Auftragserteilung nichts anderes (schriftlich) vereinbaren, wäre weiterhin zulässig. Wie das künftig aussieht, ist letztlich eine Frage der Politik.

2. Die Vergangenheit

Interessant ist natürlich die Frage, wie sich das Urteil auf bestehende Vorgänge und Verträge auswirkt. Hier kann man aus dem komplizierten Zusammenspiel zwischen Europarecht und nationalem Recht nur Prognosen wagen. Manche davon sind ziemlich sicher, andere wackelig. Eine kleine Auswahl anbei:

Die HOAI als Vertragsgrundlage vereinbart?

Kein Problem, denn die Vertragsfreiheit erlaubt es, das Honorar auf beliebige Weise zu bestimmen. Auch zukünftig ist dies kein Problem, wenn die Vertragsparteien es wollen.

Ohne konkrete Honorarabsprache die Mindestsätze verlangen?

Sehr wahrscheinlich möglich, denn das Verbot des EuGH bezieht sich nicht darauf, einen Honorarstandard vorzugeben, von dem nur schriftlich abgewichen werden kann. Das Erfordernis eines schriftlichen Vertrages alleine ist kein Hindernis im Sinne der EU-Richtlinie.

Ärger mit der Architektenkammer wegen Mindestsatzunterschreitung?

Wahrscheinlich vorbei! Denn gegenüber staatlichen Stellen – und dazu gehört im weiteren Sinne auch eine Architektenkammer – kann man sich darauf berufen, dass die Richtlinie schon seit 2011 die Abschaffung der Mindestsätze erfordert hätte.

Trotz einer schriftlichen niedrigeren Pauschalvereinbarung später die höheren Mindestsätze nachfordern?

Völlig offen, da hört man unterschiedliche Meinungen. Meine eigene: Gegenüber dem Staat (öffentliche Auftraggeber) muss das allemal gehen, da dieser die HOAI bis zum Schluss verteidigt hat und sich so lange dann selbst auch daran binden lassen muss. Aber auch für Vereinbarungen mit privaten Auftraggebern vertrete ich aus europarechtlichen Gründen die Auffassung, dass die Mindest- und Höchstsätze als bislang geltendes Recht ungeachtet der fehlenden Umsetzung der Richtlinie bis zum Urteil des EuGH vom 04.07.2019 anwendbar bleiben, und zwar wegen der fehlenden horizontalen Direktwirkung der EU-Richtlinie. Eine richtlinienkonforme Auslegung der HOAI-Bestimmungen über Mindest- und Höchstsätze ist meines Erachtens nicht möglich.

BGH, Urteil vom 4.4.2019 — Aktenzeichen: III ZR 338/17

Leitsatz
Die notariellen Belehrungspflichten beschränken sich auf das konkret zu beurkundende Geschäft. Ein innerer Zusammenhang besteht nur mit einem Schaden, der im Bereich dieses beurkundeten Geschäfts entstanden ist, nicht jedoch mit einem verdeckten Geschäft, das der Notar nicht kennt oder kennen muss.

Sachverhalt
Ein Bauträger will eine Reihe von Wohnungen verkaufen. Der Notar gestaltet die Verträge so, dass der Erwerber ein bindendes Angebot abgibt, welches nach Ablauf der Bindefrist zwar widerrufen werden kann, ohne Widerruf aber fortgilt und weiterhin annehmbar ist.

Der Bauträger nimmt ein solches Angebot des Käufers auf Erwerb einer Wohnung zum Preis von 81.500,00 € nach Ablauf der Bindefrist an. Der Käufer schließt einen entsprechenden Darlehensvertrag ab. Der Vertrag wird abgewickelt und das Eigentum im Grundbuch eingetragen.

In Wahrheit hatten die Parteien allerdings vereinbart, dass der Käufer eine Eigenprovision von rund 13.000,00 € erhalten soll. Der wirklich gewollte Kaufpreis ist daher geringer.

Der Käufer verlangt in einem Vorprozess vom Bauträger erfolgreich die Rückabwicklung des Vertrages. Denn die Klausel, wonach das Angebot nach Ablauf der Bindefrist weiter fortwirkt, verstößt gegen AGB-Recht und ist unwirksam. Die Annahmeerklärung des Bauträgers war daher nicht mehr auf ein bestehendes Angebot bezogen, sondern galt als ein neues Angebot, welches niemals angenommen wurde. Trotz der Eintragung im Grundbuch wird das Geschäft rückabgewickelt.

Der Bauträger verlangt im vorliegenden Prozess Schadensersatz vom Notar wegen fehlerhafter Vertragsgestaltung. In den Instanzen mit wechselndem Erfolg.

Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab.

Eine Pflichtverletzung liegt vor. Der Notar hätte — auch schon 2006 — das notarielle Angebot nicht mit Fortwirkung über die Bindefrist hinaus konzipieren dürfen. Er hätte die Annahmeerklärung des Bauträgers daher nicht beurkunden dürfen, sondern hätte darüber belehren müssen, dass der Vertrag so nicht wirksam zustande kommen kann.

Auch die Kausalität zum Schaden ist gegeben. Wegen des fehlenden Vertragsschlusses war der Vertrag auch nach Eintragung in das Grundbuch rückabzuwickeln. — Diese Konsequenz wäre nach dem problematischen Parallelgeschehen allein nicht eingetreten. Zwar war das beurkundete Geschäft als Scheingeschäft nichtig (§ 117 BGB). Das tatsächlich gewollte Geschäft — einschließlich Eigenprovision bzw. mit dem geringeren echten Kaufpreis — war nicht in der vorgeschriebenen Form beurkundet (§ 125 BGB). Dieses Malheur wäre aber durch die Eintragung in das Grundbuch geheilt worden. Der Käufer hätte also ab diesem Zeitpunkt mit dem wirklich gewollten Vertragsinhalt leben müssen. Er hätte keine Rückabwicklung bekommen.

Eine Haftung scheidet dennoch aus. Der Schutzzweck der notariellen Belehrungspflichten bezieht sich auf das beim Notar zu beurkundende Geschäft. Dieses aber war ein Scheingeschäft und wäre somit ohnehin nichtig gewesen und nichtig geblieben. Auf den verdeckten — und dem Notar nicht erkennbaren — Vertragsinhalt bezieht sich die Belehrungspflicht nicht.

Anmerkung:
Das Ergebnis erscheint richtig. Der Notar ist nicht dafür verantwortlich, ein verdecktes Geschäft zur Geltung zu bringen, welches die Parteien ihm nicht mitgeteilt haben und das ihm nicht bekannt sein konnte. Der Notar hat ja nur „verhindert“, dass das wirklich gewollte — aber gar nicht beurkundete — Geschäft später aufgrund einer Heilungsklausel durch Eintragung ins Grundbuch noch Wirksamkeit erlangen konnte.

Bezüglich des beurkundeten Vertrages hatte der Notar eben „Glück“, dass dieses Geschäft zwischen den Beurkundungsparteien eben nicht wirklich gewollt war und somit als Scheingeschäft sowieso der Nichtigkeit unterfiel.

OLG Köln, Urteil vom 16.7.2014 — Aktenzeichen: 11 U 44/13

Leitsatz
Fehler im Baugrundgutachten führen nur zu einem Vertrauensschaden, es sei denn, der Gutachter hätte eine Garantie für die Bodenbeschaffenheit gegeben.

Sachverhalt
Der Bodengutachter soll ein Baugrundgutachten für ein Grundstück erstellen, auf dem die Kaufinteressentin ein Kühllager errichten möchte. Der Schwerpunkt liegt auf Altlasten, aber eine allgemeine Gründungsempfehlung wird ebenfalls abgegeben. Dabei wird im Gutachten betont, das die Größe der Lasten für das Gebäude nicht bekannt sei.

Der Bauherr kauft das Grundstück und errichtet das Lagerhaus. Dabei entstehen Mehrkosten für die Gründung von ca. 1 Million Euro gegenüber der Gründung, wie sie im Gutachten dargestellt war. Diese Mehrkosten macht der Bauherr geltend, denn er hätte das Grundstück bei frühzeitiger Kenntnis über die wahren Verhältnisse nicht erworben.

Entscheidung
Das Landgericht klärt die strittige Frage nicht auf, ob das Gutachten überhaupt fehlerhaft gewesen ist, sondern weist die Klage ab. Das OLG Köln folgt dem; der Bundesgerichtshof hat die Sache nicht zur Verhandlung angenommen.

Der Baugrundgutachter hat keine Garantie für den Baugrund übernommen, daher haftet er nicht unmittelbar für die Mehrkosten. Ansonsten kann der Schaden höchstens darin liegen, ein unpassendes Grundstück erworben zu haben. Der darin liegende Schaden wird aber gerade nicht geltend gemacht, sondern es werden die Mehrkosten verlangt, die auch bei rechtzeitiger Information immer angefallen wären.

Praxistipp
Baugrundgutachter haben es generell nicht leicht. Sie dürfen ein paar Probebohrungen machen, und dann wird von Ihnen erwartet, dass Ihre Prognose „passt“. Gern wird im Nachhinein jede Erschwernis beim Geologen angemeldet. Zu Unrecht, wie das Urteil zeigt.

Dabei hat eine Aufklärung, ob wirklich im Rahmen des gezogenen Auftrags ein „Fehler“ vorlag, nicht stattgefunden, weil die Klage auch dann keinen Erfolg haben konnte, wenn man einen Fehler unterstellte. Da der Bodengutachter auf die Einschränkung der unbekannten Lasten hingewiesen hatte, darf man zweifeln, ob man ihm eine Pflichtverletzung ankreiden kann.

Eine Garantie lag nicht vor. Man müsste als Bodengutachter auch naiv sein, um eine solche Garantie abzugeben, wo doch auf jedem Meter Anomalien lauern könnten.

Der Kern der Entscheidung liegt in der Schadensfrage. Der Bodengutachter kann keinen Boden liefern, sondern nur Informationen. Sind diese falsch, muss man die Frage stellen: Wie wäre es gekommen, wenn wir frühzeitig die richtige Information gehabt hätten? Nur damit ermittelt man die Vergleichsbasis für die Schadensberechnung. Hätte man das Grundstück nicht erworben, hätte man keinen Kaufpreis gezahlt, natürlich keine Mehrkosten gehabt, hätte aber auch kein Grundstück mit Kühllager im Bestand. Aus dieser Gesamtsituation darf man eben nicht nur einen Posten heraussuchen, sondern man müsste — wenn überhaupt — eine Gesamtbilanz aufmachen.

Wie hätte der Erwerber an die Sache herangehen können? Er hätte auf den Bau des Lagers verzichten und den Kaufpreis plus etwaige Planungskosten (Zug um Zug gegen Übereignung des fälschlich erworbenen Grundstücks) verlangen können. Die Mehrkosten könnten dann den Schaden darstellen, wenn der Bauherr zwei gleichwertige Grundstücke zur Auswahl hatte, von denen eines normal bebaubar war und das andere nur mit Zusatzaufwand. Hier könnte er darstellen, dass er mit einer zutreffenden Information das „bessere“ Grundstück gekauft hätte und per Saldo dann weniger Aufwand für das gleiche Ergebnis hätte treiben müssen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2014 — Aktenzeichen: III ZR 365/13

Leitsatz
Allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge dienen soll, schließt die Empfehlung einer mit Risiken versehenen Anlage nicht aus.

Sachverhalt
Der Kläger beteiligte sich im Jahre 1998 nach Anlageberatung der Beklagten an der M. GbR mit einer Bareinlage von 70.000 DM zuzüglich 5 % Agio. Bei der M.GbR handelt es sich um eine Beteiligungsgesellschaft, die Beteiligungen an vier Grundbesitzgesellschaften hält, denen jeweils eine Immobilie gehört. Der Kläger erhielt von 1999 bis 2002 Ausschüttungen. Ab 2002 geriet die M.GbR in eine wirtschaftliche Schieflage, die eine Einstellung der Ausschüttungen und verschiedene Sanierungskonzepte nach sich zog. Am 1. Januar 2003 wurde über das Vermögen der M. AG (die unter anderem als Grundbuchtreuhänderin, Baubetreuerin, Generalmieterin und Verwalterin fungierte) das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Kläger hat geltend gemacht, er habe eine Anlage für seine Altersvorsorge gewollt. Diesem Anlageziel habe die Beteiligung an der M.GbR nicht entsprochen. In der persönlichen Anhörung hat er als weiteren Zweck den Wunsch genannt, Steuern zu sparen.

Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz und bekommt vom Oberlandesgericht Recht.

Entscheidung
Der BGH hebt die Entscheidung auf und verweist den Fall zur weiteren Sachaufklärung zurück.

Ein automatischer Rückschluss vom genannten Ziel der Altersvorsorge darauf, dass nur ganz risikoarme Kapitalanlagen empfohlen werden dürfen, ist nicht gerechtfertigt.

Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden, etwa seiner Risikobereitschaft, zugeschnitten sein. Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein. Andererseits rechtfertigt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge hat dienen sollen, den Schluss, die Empfehlung der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stelle keine anlegergerechte Beratung dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn bereits eine ausreichende Absicherung für das Alter besteht und es gerade auch darum gehen soll, Steuern einzusparen; denn Letzteres ist regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen. Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt. Dass ein Teil des Fondskapitals fremdfinanziert wird, macht die Fondsbeteiligung noch nicht zu einer „hochspekulativen“ Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste. In seiner Parteivernehmung hat der Kläger angegeben, dass die Anlage als „Altersvorsorge, als Zubrot gedacht“ gewesen sei und der „Aufbesserung“ der gesetzlichen Rente habe dienen sollen. Dies spricht eher für eine nur ergänzende Altersvorsorge.

Kommentar
Das war überfällig: Der BGH mahnt mit der Entscheidung erneut eine am Einzelfall orientierte Bewertung der Anlageberatung auch beim Zweck der Altersvorsorge an. Die vorangegangene maßgebliche Entscheidung vom 24. April 2014, III ZR 389/12, ist an dieser Stelle bereits besprochen worden.

In der Tat kommt es auf die genauen Umstände nämlich an. Altersvorsorge ist nicht gleich Altersvorsorge.

Es macht einen wesentlichen Unterschied, ob die Investition nur für das Sahnehäubchen der Altersvorsorge dient oder für den absolut benötigten Grundstock. Es sollte ferner darauf ankommen, ob die Investitionen einen größeren oder kleineren Anteil am Gesamtvermögen ausmacht, da auch bei einer grundsätzlich auf Sicherheit bedachten Anlagestrategie eine Beimischung von risikoreicheren Anlagen nicht fehlerhaft sein muss. Auch der zeitliche Horizont dürfte eine Rolle spielen; wer bis zum Eintritt in die Altersrente noch viele Jahre vor sich hat, kann tendenziell etwas höhere Risiken eingehen als derjenige, der das Kapital alsbald benötigt. Dies zumal, wenn mit der Anlage auch noch Steuern gespart werden sollen, was bekanntlich nur bei Eingehung eines unternehmerischen Risikos funktioniert.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2014 — Aktenzeichen: VII ZR 350/131

Leitsatz
Wird ein Architekt oder Fachplaner stufenweise beauftragt, so kommt die HOAI zur Anwendung, die bei endgültiger Beauftragung der jeweiligen Stufe in Kraft ist.

Sachverhalt
Ein Wasser- und Schifffahrtsamt beauftragt Architekten mit der Planung für ein neues Dienstgebäude. Der Auftrag wird so erteilt, dass zunächst die Leistungsphasen 1 bis 4 („Phase 1“) mit Vertragsabschluss am 26.05.2009 auszuführen sind. Die späteren Leistungsphasen 5 bis 8 („Phase 2“) werden optional beauftragt, d.h. die Behörde kann sich noch entscheiden, ob diese Leistungsphasen tatsächlich zur Ausführung kommen; die Architekten verpflichtet sich, diese Leistungen auszuführen, wenn sie ihnen innerhalb von 24 Monaten nach Fertigstellung seiner Leistungen der „Phase 1“ übertragen werden. Am 18.08.2009 tritt eine neue HOAI in Kraft. Erst wesentlich danach überträgt die Behörde die Leistungen der „Phase 2“ an die Architekten. Diese verlangen als Honorar in den Leistungsphasen 5 bis 8 die Mindestsätze, wie sie sich aus den Tabellenwerten für die neue HOAI ergeben.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof gibt der Klage der Architekten statt.

Es handelt sich rechtlich hinsichtlich der Leistungen der „Phase 2“ um ein bindendes Angebot der Architekten, welches von der Behörde zu einem späteren Zeitpunkt angenommen werden kann. Der Wortlaut der Übergangsregelungen § 55 HOAI 2009 stellt darauf ab, wann die Leistungen vertraglich vereinbart wurden. Damit ist das Zustandekommen des Vertrages gemeint und nicht schon die Honorarabrede für eine spätere Beauftragung.

Kommentar
Der Fall zeigt exemplarisch den Umgang mit den zeitlichen Übergang zwischen verschiedenen Versionen der HOAI auf. Besonders bei der Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand sind solche stufenweisen Beauftragungen inzwischen die Norm. Aus Sicht des Steuerzahlers völlig zu recht, denn dann muss man die Architekten nicht teuer entschädigen, falls das Projekt nicht durchgeführt werden kann. Der Nachteil ist, dass man die Preise aus der Zeit des Vertragsschlusses dann nicht „einfrieren“ kann.

Auf den Übergang zwischen der HOAI 2009 und der HOAI 2013 können die Ausführungen des BGH ohne weiteres übertragen werden. Sie gelten auch für die anderen Leistungsbilder der HOAI, z.B. für die Fachplanerleistungen der technischen Gebäudeausrüstung.

Ganz so leicht, wie es sich manche Ingenieurbüros nach Bekanntwerden der Entscheidung vorstellen, ist es aber auch wieder nicht. Es kann nicht etwa einfach statt der alten Tabelle die neue Tabelle herangezogen werden und ansonsten nach den bisherigen Vertragsgrundlagen verfahren werden. Zunächst erfolgte vielmehr im Grundvertrag durchaus eine verbindliche Honorarabrede auch zu den später optional abzurufenden Leistungen. Durch die geänderte HOAI ändert sich lediglich die Bezugsgröße, um eine etwaige Mindestsatzunterschreitung festzustellen. Man muss also folgendes tun: Man ermittelt das im Vertrag vereinbarte Honorar. Dann vergleicht man dieses Honorar mit dem Mindesthonorar nach der neuen HOAI. Unterschreitet das vereinbarte Honorar die Mindestsätze, ist es entsprechend aufzustocken; ansonsten ist es beizubehalten.

Wird in der neuen HOAI ein Leistungsbild z.B. aus der Preisbindung herausgenommen, gilt insoweit das zuvor vereinbarte Honorar auf Basis der alten HOAI weiter.

Eine weitere Abgrenzung ist vorzunehmen: Allein dadurch, dass sich die Erbringung der Leistungen bis in einen Zeitraum hinzieht, der nach dem Inkrafttreten der neuen HOAI liegt, ändert sich am vereinbarten Honorar selbstverständlich nichts. Es kommt nach den zuletzt üblichen Übergangsvorschriften nicht auf die Leistungserbringung an, sondern auf den Zeitpunkt des verbindlichen Vertragsschlusses für diese jeweiligen Leistungen. Man kann aber selbstverständlich, falls beide Parteien das wollen, bei einem absehbaren Inkrafttreten einer neuen HOAI vereinbaren, dass die bis zum Stichtag geleisteten Tätigkeiten nach der alten HOAI und die ab diesem Stichtag geleisteten Tätigkeiten nach der neuen HOAI vergütet werden. Ob eine solche Vereinbarung auch in einem Formularvertrag des Architekten oder Ingenieurs vorgesehen werden kann, ist eine noch ungeklärte Frage.

BGH, Urteil vom 14.5.2014 — Aktenzeichen: VII ZR 334/12

Leitsatz
Will der Empfänger eines Angebots Abweichungen erreichen, muss er dies klar zum Ausdruck bringen. Ansonsten kann seine Erklärung nach Treu und Glauben ggf. so verstanden werden, dass er ohne Änderung zustimmt.

Sachverhalt
Der Auftraggeber übermittelt dem Auftragnehmer einen unterschriftsreifen Bauvertrag. Darin heißt es, dass 95% der Auftragssumme nach Schlussrechnung ausgezahlt werden und 5% für die Dauer der Gewährleistungszeit als Sicherheit dienen.

Der Auftragnehmer ändert den Vertragsinhalt hier ab. Mit identischer Schrifttype fügt er ein, dass eine Auszahlung zu 100% erfolgt und Verrechnungen mit alten Bauvorhaben nicht vorgenommen werden dürfen. So wird der Vertrag von ihm und dann auch vom Auftraggeber unterzeichnet, weil der Auftraggeber (wie zu unterstellen ist) die Änderung nicht bemerkt hat.

Der Auftraggeber will nun unstreitigen Restwerklohn in Höhe von rund 70.000,00 € mit seinen Ansprüchen aus einem alten Bauvorhaben verrechnen. Der Auftragnehmer verweist auf den abgeschlossenen Vertrag, der ein Aufrechnungsverbot vorsieht.

Entscheidung
Die ersten beiden Instanzen erlauben die Aufrechnung nicht mit Hinweis auf den abgeschlossenen schriftlichen Vertrag. Der BGH sieht das anders und hebt das Urteil auf.

Unter Hinweis auf frühere Rechtsprechung erläutert der BGH, dass ein Vertragspartner, wenn er ein Angebot nur verändert annehmen will, dies klar und unzweideutig zum Ausdruck bringen müsse. Ansonsten könne seine Erklärung als unveränderte Annahme verstanden werden.

Im konkreten Fall lasse die Vorgehensweise darauf schließen, dass der Auftragnehmer die abweichenden Vertragsbestimmungen heimlich „unterschieben“ wollte. Dies ergebe sich aus dem Versuch, den Text zu ändern, ohne dies im Schriftbild erkennbar werden zu lassen, und an der lapidaren Mitteilung an den Auftraggeber, er erhalte anliegend den unterzeichneten Vertrag zurück, ohne auf die Änderung auch nur andeutungsweise hinzuweisen.

Damit habe der Auftragnehmer bewusst den Eindruck vermittelt, das Vertragsangebot unverändert unterschrieben zu haben.

Das zuletzt eingefügte Aufrechnungsverbot gelte daher nicht.

Kommentar
Die unteren Instanzen hatten nach der Maxime entschieden „Verträge sind zum Lesen da“, der BGH zieht im Gegenzug die bekannte „Schweinehund-Theorie“ heran. So könnte man das Urteil volkstümlich kommentieren.

Rechtlich sind die Überlegungen : Wer ein Vertragsangebot nicht unverändert, sondern mit Änderungen annimmt, lehnt das Angebot in Wahrheit ab und unterbreitet ein eigenes Gegenangebot. So steht es in § 150 Abs. 2 BGB. Erst wenn ein einfaches „ja“ als Antwort kommt, ist der Vertrag abgeschlossen.

Insoweit ist ein abgeänderter Vertragstext erst einmal etwas anderes als der angebotene Vertrag. Man muss nur die beiden Versionen nebeneinander legen, dann sieht man das auch. also handelt es sich, so könnte man meinen, um eine Ablehnung verbunden mit einem Gegenangebot.

Dies ist aber nicht entscheidend. Entscheidend ist, wie der Empfänger einer Erklärung diese verstehen kann und darf. Hier gilt im Allgemeinen, dass der Empfänger ohne besonderen Anlass nicht noch einmal beginnt, ein möglicherweise umfangreiches Vertragswerk von vorne bis hinten und Wort für Wort durchzulesen. Bei ihm kommt die Erklärung als schlichtes Einverständnis an. Und dann gilt das auch so.

Wo nun die genaue Grenze ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls. Wenn an einem maschinenschriftlichen Text beispielsweise handschriftliche Streichungen und Änderungen vorgenommen werden, dann würde meiner Meinung nach der Fall anders aussehen, jedenfalls dann, wenn der Vertrag nur ein paar Seiten umfasst. Denn eine rasche Durchsicht, ob solche augenfälligen Streichungen oder Änderungen vorgenommen worden sind, kann man schon erwarten.

Mit der Entscheidung des Einzelfalls, wie er sich aus der Darstellung jedenfalls ergibt, darf man indes einverstanden sein. Wir will schon gerne trickreich Änderungen untergeschoben bekommen?

BGH, Urteil vom 20.2.2014 — Aktenzeichen: VII ZR 172/13

Leitsatz
Auch bei Verzug mit der Herstellung von Wohnraum kann ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung bestehen

Sachverhalt
Die Kläger erwarben von einem Bauträger eine durchgreifend zu sanierende Altbauwohnung mit 136 m² Wohnfläche. Es trat gravierender Verzug auf, da die Wohnung statt am 31.08.2009 dann auch noch im Herbst 2011 nicht bezugsfertig war.

Die Erwerber lebten in einer Wohnung von lediglich 72 m². Sie machen vom 01.10.2009 bis zum 30.09.2011 Nutzungsausfallentschädigung geltend. Sie verlangen nicht nur die weiterzuzahlende Miete, sondern weitergehend eine Nutzungsentschädigung dafür, dass sie während dieser zwei Jahre entgegen der vertraglichen Vereinbarung die schöne, neue und große Wohnung noch nicht haben nutzen können.

Das OLG Jena hat den Anspruch bereits bejaht und bei der Höhe bestimmte Abschläge vorgenommen. Mit der Revision will der Bauträger das Urteil kippen.

Entscheidung
Der BGH weist die Revision zurück und gibt dem Erwerber Recht.

Es ist seit langem anerkannt, dass zentrale Güter für die Lebensführung etwa bei Zerstörung oder Beschädigung einen Nutzungsausfall nach sich ziehen. Dies gilt für Kfz, aber auch bei Eingriffen in den Bestand einer bestehenden Wohnung, nicht jedoch etwa bei Wohnwagen oder Motorbooten.

Dass die Wohnung ein zentrales Lebensgut ist, ist also gesichert. Die Frage des Falles ist vielmehr, ob auch ein Schadensersatzanspruch, der aus bloßem Verzug mit der Herstellung resultiert, einen solchen Nutzungsausfallanspruch nach sich ziehen kann. Denn in diesen Fällen hatte der Erwerber das Wirtschaftsgut noch nicht zur Verfügung, so dass in seine Rechtsposition nicht in dem Sinne „eingegriffen“ wird; es wird nichts weggenommen oder zerstört.

Der BGH hat indes den Anspruch bejaht und die Vergleichbarkeit zu den Fällen der Sachbeschädigung hergestellt.

Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist demgemäß:

– Es muss um zentrale Güter der Lebensführung gehen, also zum Beispiel das Familienheim oder auch ein neu ausgebautes Dachgeschoss.

– Es muss eine längere Verzugsdauer bestehen, wobei noch nicht definiert ist, ab welchem Verzugszeitraum eine Nutzungsausfallentschädigung beginnt und wie lange der Zeitraum andauern muss, bevor die Belastung überhaupt entsprechend ausgeprägt ist, dass man von einer Beeinträchtigung sprechen kann.

– Eine in etwa gleichwertige Wohnung darf nicht schon zur Verfügung stehen, so dass die Einschränkung durch die späte Fertigstellung für den Erwerber sehr deutlich spürbar sein muss.

Kommentar
Die Grundregel im deutschen Recht ist, dass es für immaterielle Güter (bloße Nutzungsmöglichkeit, Freizeit, etc.) nur eine Entschädigung gibt, wenn gesetzlich ausnahmsweise vorgesehen (§ 253 Abs. 1 BGB). Dieser Grundsatz ist seit langem in der Rechtsprechung aufgeweicht, der solchen Gütern teils Vermögenswert zuweist. Die Entschädigung für entgangene Nutzungsmöglichkeiten ist insbesondere im Bereich der Kfz-Unfälle für jeden ein Begriff. Auch bei der Beschädigung von Häusern und Wohnungen (man denke an einen Wasser- oder Brandschaden) kommen diese Grundsätze in Betracht.

Ganz neu an der Entscheidung des BGH ist aber, dass diese Rechtsgrundsätze auch bei bloßem Verzug mit der Herstellung einer bestellten Ware eingreifen können. Rechtlich macht das keine großen Probleme, denn die Verzugsvorschriften verweisen für die Folgen auf dieselben Schadensersatznormen wie bei Beschädigung und Zerstörung von Sachen.

Daher dürfte die Entscheidung im Ansatz richtig sein. Es kann nicht wirklich darauf ankommen, ob am Tag der Übergabe der Bauträger einen kapitalen Wasserschaden produziert und die Wohnung dann ein Jahr nicht bewohnbar ist oder ob er von vornherein nicht „liefert“. Die Belastung für eine Familie, die möglicherweise in beengten Verhältnissen wohnt, ist dieselbe.

Gespannt wird man auf die Ausprägungen sein dürfen. Es gibt einige Probleme, die sich bei der Beschädigung von bereits im Eigentum befindlichen Sachen nicht stellen. So muss man hier fragen, ob tatsächlich ein Anspruch auf Nutzungsausfall besteht, wenn der Bauträger mit einer Maßnahme über mehrere Jahre überhaupt nicht beginnt, aber auch noch kein Geld gezahlt worden ist. Dann wird man zumindest im Rahmen der Schadensberechnung fragen müssen, was der Erwerber bei pünktlicher Herstellung bereits gezahlt hätte und welche zusätzlichen Belastungen (Darlehenszinsen) er dadurch hätte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.9.2013 — Aktenzeichen: VII ZR 220/12

Viele Architekten und Ingenieure gehen fast selbstverständlich davon aus, dass ihre Leistung abgenommen ist, wenn sie ihre Arbeit getan haben, wenn im typischen Fall das zu errichtende Haus oder Gebäude fertig sind. Die gleiche Frage bringt Juristen dazu, sich nachts schlaflos in ihren Betten zu wälzen. Ganz so einfach ist es mit der Abnahme nämlich nicht. Ganz gut, dass ein neues Urteil des BGH wenigstens etwas mehr Sicherheit in die Frage bringt, wann Architekten- und Ingenieurleistungen abgenommen sind.

Sachverhalt
Ein Architekt wird 1998 beauftragt, eine denkmalgeschützte Villa zu sanieren und zu modernisieren. Seine Leistungen enden vereinbarungsgemäß mit der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung). Nachdem die Auftraggeber bereits 1998 (aus steuerlichen Gründen) das Honorar mitten im Zuge der Bauarbeiten vollständig bezahlt haben, werden die Arbeiten im September 1999 fertig gestellt und die Auftraggeber ziehen ein. Einige Jahre später stellen sie fest, dass in den Keller Feuchtigkeit eindringt, was auf einem Planungsfehler des Architekten beruht. Im Dezember 2005 wird die Klage erhoben. Der Architekt meint, aufgrund des verstrichenen Zeitraums sei die Gewährleistungsfrist abgelaufen und die Ansprüche seien verjährt.

Entscheidung
Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme der Architektenleistung. Der BGH entscheidet: Spätestens sechs Monate nach dem Bezug und Fertigstellung der Architektenleistungen werde die Architektenleistung stillschweigend (durch schlüssiges Verhalten) abgenommen, wenn vom Auftraggeber keine Mängel mehr gerügt werden.

Demzufolge liegt der Abnahmezeitpunkt Mitte 2000 und die Ansprüche verjährten regelmäßig Mitte 2005, also vor der Erhebung der Klage. Zur Prüfung weiterer Besonderheiten verweist der BGH den Fall an das Oberlandesgericht zurück.

Praxishinweis
Womöglich werden die meisten Architekten und Ingenieure sagen: Das versteht sich ja von selbst. So ist es aber nicht. Gerade bei Architekten und Ingenieuren wird in gerichtlichen Verfahren oft um die Abnahme gerungen.

Während formelle Bauabnahmen bei Baugewerken häufig sind, sind die Leistungen von Architekten und Ingenieure in eigener Sache sehr viel seltener Gegenstand einer formellen Abnahme. Abnahmeprotokolle für deren Leistungen gibt es fast nur bei Großprojekten.

Die Abnahme ist eine Erklärung des Auftraggebers, dass die bestellte Leistung — hier also die Architekten- oder Ingenieurleistung — im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht ist. Diese Abnahme ist ganz zentral, von den Wirkungen sind die zwei interessantesten: Erst mit der Abnahme wird das Projekt schlussrechnungsreif, was nunmehr auch für Architekten und Ingenieure gilt (§ 15 Abs. 1 HOAI). Mit der Abnahme beginnt aber auch die Gewährleistungsfrist für die eigenen Leistungen.

Fehlt es an einer ausdrücklich erklärten Abnahme, dann muss man sich auf Indizien zurückziehen. Wenn man aus Handlungen des Auftraggebers schließen kann, dass er mit den Leistungen einverstanden ist, dann gelten diese Handlungen als Abnahme. Am besten funktioniert das mit der Zahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung voll bezahlt, der ist mit der Leistung in aller Regel auch einverstanden. Wenn er bei der Zahlung nicht gleichzeitig Beschwerden vorbringt, kann man daran die Abnahme knüpfen.

Fällt dieser Anknüpfungspunkt aus, weil wie hier beispielsweise schon frühzeitig gezahlt wird, bevor die Leistungen überhaupt annähernd erbracht sind, dann wird es zunehmend schwierig. Der bloße Einzug in das erstellte Objekt reichte noch nie, und danach kommt eigentlich nur noch Schweigen. Es ist daher nicht unbedingt verwunderlich, dass das Oberlandesgericht große Probleme hatte, einen klaren Abnahmezeitpunkt zu definieren. Es ist gut, dass der BGH nachgeholfen hat. Er hat zum einen bekräftigt, dass das bloße Schweigen irgendwann den Ausdruck des Einverständnisses mit den Leistungen bekommt, und dass diese Frist in den meisten Fällen nicht länger dauert als sechs Monate nach dem Einzug, um alle Leistungen sozusagen durch Wohnen überprüfen zu können.

Dies wird uns zukünftig eine Hilfe sein, auch in den Fällen, in denen es um die Frage geht, ob die Schlussrechnung fällig ist oder ob eine Abnahme noch gar nicht stattgefunden hat.

Populäre Rechtsirrtümer am Bau

„Produkthaftung – 30 Jahre Gewähr“

Wenn es um Verjährung von Mängelansprüchen geht, gibt es neben dem in dieser Serie bereits behandelten Thema „Verdeckter Mangel – 30 Jahre Gewähr“ auch noch die immer wiederkehrende Behauptung, es handele sich die bei dem Mangel ja um einen Produktfehler und dafür bestehe bekanntlich die „Produkthaftung mit 30 Jahren Verjährungszeit“. Natürlich wollen wir auch diesem Phänomen einmal auf den Grund gehen.

Produkthaftung – was ist das?
Bei diesem Begriff handelt es sich schlagwortartig um die Verantwortung des Herstellers eines Produkts dafür, dass dieses Produkt keine Schäden anrichtet. Das betrifft durchaus nicht nur Industrieprodukte, sondern Hersteller kann man z.B. auch sein, wenn man aus verschiedenen Einzelteilen etwas speziell anfertigt. Wichtig zu wissen ist, dass es nicht um vertragliche Ansprüche geht, sondern um eine gesetzlich angeordnete Haftung.

Zur Ausgestaltung gibt es einmal das Produkthaftungsgesetz. Dort haftet der Hersteller für einen Produktfehler ohne Rücksicht auf ein eigenes Verschulden, wenn dadurch jemand getötet oder verletzt oder – im Verbraucherbereich — eine vom Produkt verschiedene Sache zerstört wird. In der daneben geltenden allgemeinen Produkthaftung (sogenanntes Deliktsrecht) haftet der Produzent für Schäden aus einem Produktfehler, wenn er diese bei verkehrsüblicher Sorgfalt vermeiden konnte, also mindestens fahrlässig gehandelt hat. Auch dabei geht es um Folgeschäden und nicht um das fehlerhafte Produkt selbst.

Gilt dafür eine 30jährige Verjährung?
Solche Ansprüche müssen nach heutigem Recht spätestens innerhalb von zehn Jahren nach Auslieferung des Produkts (Produkthaftungsgesetz) bzw. nach erstem Schadenseintritt (Deliktsrecht) geltend gemacht werden, wobei es auf Kenntnis nicht ankommt. Sie müssen zusätzlich innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres geltend gemacht werden, in dem der Verletzte Kenntnis von allen wesentlichen Umständen seines Anspruchs erlangt.

Spielt Produkthaftung eine Rolle bei Mängeln?
Sie wird in diesem Zusammenhang oft angeführt, aber fast immer ist das falsch.

Für Mängel seiner Leistung muss der Auftragnehmer einstehen, am Bau typischerweise fünf Jahre. Davon abgedeckt wird das Interesse des Bestellers, für sein Geld einen Gegenwert in Form einer mangelfreien Leistung zu bekommen. Notfalls ist diese nachzubessern. Dies betrifft auch Fehler der eingesetzten Produkte, aber eben auch nur innerhalb der gewöhnlichen Gewährleistungsfrist und nur gegenüber dem Vertragspartner und nicht direkt gegenüber dem Produkthersteller. Von Produkthaftung spricht man aus rechtlicher Sicht dabei nicht. Manchmal gibt der Hersteller eine direkte Garantie gegenüber dem Endkunden für die Funktion seines Produkts oder bestimmte Eigenschaften („10 Jahre gegen Durchrosten“). Diese freiwillige Zusage kann dann natürlich in Anspruch genommen werden, stellt aber ebenfalls keine Produkthaftung im eigentlichen Sinn dar. Bei der Produkthaftung geht es insgesamt überhaupt nicht darum, dass eine bestimmte Leistung nicht mehr funktioniert und nachgebessert oder ersetzt werden muss, sondern es geht ausschließlich um Folgeschäden, die durch ein fehlerhaftes Produkt ausgelöst werden. In solchen Konstellationen kann sich eine nähere Prüfung lohnen.

Fazit
Es gibt eine Produkthaftung. Diese ist aber ungeeignet, um die ganz alltäglichen Mängelfälle abzuhandeln und hieraus vor allem eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist des Auftragnehmers abzuleiten. Es muss zumindest durch den Fehler des Produkts ein Folgeschaden entstanden sein, um über Produkthaftung nachzudenken. Sie richtet sich dann gegen den Hersteller des Produkts, der natürlich bei weitem nicht immer mit dem Auftragnehmer identisch ist.

Wenn solche Ansprüche in Betracht kommen, gilt dafür – nach heutigem Recht – auch keine 30-jährige Verjährungsfrist, sondern eine Frist von zehn Jahren ohne Rücksicht auf eine Kenntnis bzw. von drei Jahren ab Kenntniserlangung.

Die Redensart „Produkthaftung – 30 Jahre Gewähr“ ist also für die normalen Mangelfälle, in denen sie üblicherweise gebraucht wird, komplett falsch.

(Dr. Harald Scholz)

„Dieser Beitrag erschien zuerst in der Fachzeitschrift TAB — Technik am Bau“

Sachverhalt
Optischer Mangel – kleiner Minderwert

Das war eine Standardansage, die ich zu Beginn meiner Anwaltstätigkeit von einem Mandanten – einem Gewerbehallenbauer – regelmäßig gegenüber Mängelrügen von Bestellern zu hören bekam. Auch heute begegnet einem der Satz so oder ähnlich öfter. Wahrheit oder Irrtum?

Ausgangslage
Ein Mangel ist – machen wir es heute kurz – die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vorauszusetzenden Soll-Beschaffenheit. Tritt ein solcher Mangel auf, hat der Besteller zunächst ein Recht auf Nacherfüllung. Der Unternehmer hat die Wahl, wie er den Mangel beseitigt. Am Bau wird er regelmäßig die Nachbesserung wählen.

Nach § 635 Abs. 3 BGB kann der Unternehmer die Nacherfüllung verweigern, wenn sie unmöglich oder nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Damit endet auch schon der gesetzliche Befund.

Kein Anspruch des Bestellers auf Minderwert

Die erste Aussage, auch wenn er meistens nicht im Zentrum des Interesses steht, ist daher: Der Kunde kann nicht wählen, ob er einen Minderwert haben möchte, auch nicht bei nur optischen Mängeln. Will der Unternehmer nachbessern, so darf er das.

Was sind unverhältnismäßige Kosten?

Meistens ist es anders. Der Auftragnehmer wäre froh, wenn er manche Mängelpunkte durch einen Abzug vom Werklohn abgelten könnte. Ein Anspruch auf dieses Vorgehen besteht nur bei unverhältnismäßigen Kosten. An diesem Rechtsbegriff arbeiten sich Juristen und Ingenieure ab, mit durchaus unterschiedlichen Resultaten.

Einig ist man sich, dass es jedenfalls nicht auf die Kosten der Mangelbeseitigung als solche ankommt, auch nicht auf diese Kosten im Verhältnis zum Auftragswert oder zum Wert des mangelhaften Bauteils. Wesentlich ist das Verhältnis zwischen dem Vorteil, den der Kunde durch die Nachbesserung erreichen kann und den andererseits bei der Nachbesserung entstehenden Kosten. Diese beiden Dinge sollen in einem gesunden Verhältnis zueinander stehen.

Im Einzelfall kann das schwierig zu entscheiden sein. Eine Faustregel ist jedenfalls, dass bei einer spürbaren Funktionsbeeinträchtigung regelmäßig Nachbesserung verlangt werden kann — auch wenn es teuer ist. Ein klassisches Beispiel ist das nachträgliche „Zersägen“ von Doppelhaushälften, wenn es in der Trennfuge Schallbrücken gibt. Wenn deutliche Vorteile beim Schallschutz erzielt werden, wird der Erwerber auch bei hohen Kosten das Recht haben, Nachbesserung zu verlangen.

Man muss andererseits eine fühlbare Beeinträchtigung voraussetzen. Ob eine teure Nachbesserung noch erzwungen werden kann, wenn die Heizungsanlage statt einer vereinbarten Raumtemperatur von 22,0°C nur eine solche von 21,8°C erreichen kann, ist zu bezweifeln.

Der typische optische Mangel beeinträchtigt die Funktion gerade nicht. Auch das zerbeulte Auto fährt, auch die krumme Wand steht, auch die verkratzte Heizung wärmt. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Zum einen natürlich auf die Kosten der Nachbesserung, zum anderen darauf, welche Stellenwert denn die Optik gerade des betroffenen Bauteils einnimmt. Zum Beispiel: Der Schiefstand einer Betonstütze in einer Tiefgarage oder bestimmte optische Mängel in einer Industriehalle sind eher zu tolerieren als optische Mängel dort, wo Kunden bewusst in „etwas Schönes“ investiert haben, so beispielsweise in ein neues Badezimmer, obwohl durchaus Dusche, Toilette und Warmwasser funktionsfähig schon vorher vorhanden waren.

Das gilt übrigens auch, wenn die Optik nicht objektiv „verschandelt“ ist, sondern nur eine andere – vielleicht für Dritte ebenso schöne – Fliesensorte eingebaut ist oder ein anderes Waschbecken als bestellt.

Die Ingenieure nähern sich dem Thema gerne durch Tabellen und Methoden. Bekannt sind beispielsweise die Zielbaummethode zur Ermittlung von Wertminderungen. Oder auch die Matrix zur Mängelbewertung von Oswald. Diese Methoden sind auch für Juristen interessant, weil sie einem die Möglichkeit geben, sich mit Argumenten an die Fragestellung anzunähern, statt nur „nach Gefühl“ vorzugehen. Man darf solche Tabelle aber auch nicht einfach „anwenden“, denn sie haben keine eigene Stütze im Gesetz, sondern versuchen auch nur eine Abbildung dessen, was unverhältnismäßige Kosten sind.

Wie ermittelt sich der Minderwert, wenn die Nachbesserung verweigert werden kann?

Hier kommt es auf den Einzelfall an, der ja eher auf den Bagatellcharakter zulaufen kann oder eben auch deutlichere Mängel abdecken muss. Jedenfalls sollte der Minderwert immer unterhalb der Nachbesserungskosten liegen, denn sonst kann man ja — außer bei wirklicher Unmöglichkeit — lieber die Nachbesserung wählen. Erreicht nach einigem Nachdenken der anzusetzende Minderwert beträchtliche Größenordnungen von vielleicht 30 bis 50 % der Nachbesserungskosten, sollte man noch einmal überprüfen, ob nicht doch die Nachbesserung geschuldet ist. Denn auch der ermittelte Minderwert zeigt dann ja eine deutliche Beeinträchtigung auf.

Fazit
Es gilt also nur eine Regel: Ist die Mangelbeseitigung für den Unternehmer unzumutbar und beruft er sich darauf, führt dies zu einem Minderwert statt zur Nachbesserung. Der optische Mangel ist aber nicht etwa automatisch nur mit einem Minderwert zu belegen. Im gewerblich-industriellen Bereich ist das eher der Fall, wenn dort die technische Funktion sehr stark im Vordergrund steht. Die Optik kann aber auch eine sehr wichtige Funktion sein, insbesondere dann, wenn eigens dafür viel Geld angelegt wird. Dann kann auch bei optischen Mängeln ohne weiteres Nachbesserung verlangt werden.

Mein Hallenbauer gab übrigens seinen neuen Wagen wegen kleinerer Lackfehler ganz selbstverständlich zurück und erhielt ein anderes Fahrzeug. Von wegen „optischer Mangel – kleiner Minderwert“. Es ist eben alles eine Frage der Perspektive…

Dieser Beitrag erschien zunächst in unserer regelmäßige Kolumne in der Fachzeitschrift TAB – Technik am Bau