Ohne Wartungsvertrag nur zwei Jahre Gewährleistung – dieses Wissen ist in Fachkreisen, die sich mit der Montage von Heizungs-, Lüftungs-, MSR- oder Elektroanlagen befassen, sehr verbreitet. Im überraschenden Gegensatz dazu steht die Tatsache, dass es fast gar keine gerichtlichen Entscheidungen zu diesem Themenkreis gibt.
Also stellt sich wieder einmal die Frage: Mythos oder Wahrheit?

Die Antwort ist allerdings grundsätzlich schnell gegeben: § 13 Abs. 4 Ziffer 2 VOB/B regelt die Sache, wenn es dort heißt:

• Ist für Teile von maschinellen und elektrotechnischen/elektronischen Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, nichts anderes vereinbart, beträgt für diese Anlagenteile die Verjährungsfrist für Mängelansprüche (…) 2 Jahre, wenn der Auftraggeber sich dafür entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht zu übertragen.

Also Wahrheit! Der Teufel steckt, wie so oft, auch hier wieder einmal im Detail. Zerlegt man den langen Satz in seine Bestandteile, muss man also berücksichtigen:

Abweichende Regelungen

Ohne Einbeziehung der VOB/B in einen Vertrag gilt die ganze Regelung nicht. Nach BGB sind solche Installationen entweder Bauvertrag (fünf Jahre) oder gelegentlich Werkvertrag an einer Sache (zwei Jahre). Auch bei Geltung der VOB/B kann ohne weiteres eine abweichende Regelung vereinbart sein.

Wartungsbedürftige Teile

Es muss sich außerdem um Teile von maschinellen oder elektrotechnischen/elektronischen Anlagen handeln. Das bekommen die Techniker meistens gut definiert. Eine verkürzte Gewährleistungsfrist gibt es aber nur für wartungsbedürftige Teile. Auch das ist eine technische Frage. Zur Beantwortung würde ich z.B. in gängige Wartungsvereinbarungen der verschiedenen Gewerke hineinschauen; dafür gibt es auch Verbandsempfehlungen. Dort sind für gängige Anlagen die wartungsbedürftigen Teile aufgeführt. Die anderen, nicht wartungsbedürftigen Teile (z. B. regelmäßig die Leitungen) haben keine verkürzte Gewährleistungsfrist. Meiner Meinung nach gilt das auch für solche Mängel, die zwar an wartungsbedürftigen Anlagenteilen auftreten, die aber durch die Wartung überhaupt nicht beeinflusst werden können (z.B. Materialfehler, gegen die Wartung nichts ausrichtet).

Entschluss des Auftraggebers gegen Wartungsvertrag

Voraussetzung ist außerdem, dass der Auftraggeber sich dagegen entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist zu übertragen. Diese Übertragung kann schon im Bauvertrag enthalten sein oder durch einen separaten Wartungsvertrag geschehen.

Will der AG keinen Wartungsvertrag oder beauftragt er mit der Wartung ein drittes Unternehmen, dann kommt die Verkürzung der Verjährungsfrist zum Zuge.
Kann der AG sich eigentlich gar nicht „entschließen‟, weil der AN ihm keine Wartung anbieten möchte, gilt die Verkürzung trotz fehlenden Wartungsvertrages nicht.

Zweifelsfragen

Und dann gibt es noch die Zweifelsfragen in der Mitte: Was ist, wenn der AN die Wartung nur zu „Mondpreisen‟ anbietet? Als Jurist würde ich entscheiden: Wenn ich eine Strategie erkennen kann, dass man gar keinen Wartungsauftrag bekommen will, erreicht man so keine Verkürzung der Gewährleistungsfrist. Aber dafür reicht es noch nicht, dass man teurer ist als andere Anbieter.
Was ist, wenn der AG nur die Wartung für einzelne Anlagenteile in die Hände des AN gibt und nicht für das Gesamtgewerk? Hier meine ich, dass genau für diese Anlagenteile keine Verkürzung der Verjährungsfrist gilt: Jedes Teil, welches durch den AN gewartet wird, verdient eine längere Verjährung.

Was ist wenn der AG den Wartungsvertrag nur für ein Jahr abschließt und/oder wieder kündigt? Grundsätzlich muss die Wartung für die volle Dauer der Verjährung übertragen werden. Ein zu kurzer Vertrag reicht nicht. Bei der Kündigung würde der Jurist vielleicht differenzieren: Hat der AN die Fortführung durch sein Verhalten unzumutbar gemacht, sollte er wohl nicht von einer Verkürzung der Verjährung profitieren. Außerhalb dessen aber wird der Zweck der regelmäßigen Wartung eben nicht erreicht und die Anlage ist anfälliger. Das soll mit einer kürzeren Verjährungsfrist korrespondieren.

Fazit

Der Weg zur verkürzten Verjährung ist dornig, aber es gibt ihn. Oft funktioniert zum Glück in der Praxis, was auch der Gedanke hinter der Regelung ist: Das Erfordernis einer regelmäßigen Wartung wird erkannt und dem AN in Auftrag gegeben. Dafür gibt es die volle Gewährleistung.

In den anderen Fällen – alle Beispiele entstammen der Praxis – entstehen aber nach wie vor Unsicherheiten. Die Regelung lässt Spielräume, über die man von Fall zu Fall nachdenken muss.

Dr. Harald Scholz

Dieser Beitrag erschien zuerst in der Zeitschrift tab - Technik am Bau

Fassadenschallschutz im Fertighaus – Welcher Maßstab ist beim Schallschutz eines Fertighauses gegen Außenlärm anzulegen?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 30.07.2020 – 4 U 11/14

Leitsätze

Ist eine Beschaffenheit nach den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ vereinbart, sind technische Regeln zu beachten, die sich unter einer hinreichenden Zahl kompetenter Fachleute als theoretisch richtig durchgesetzt und sich in der Baupraxis als richtig bewährt haben.

1. Anhaltspunkte für einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard können sich aus den Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie oder aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 ergeben; es bedarf im Einzelfall der Beratung durch einen Sachverständigen.
2. Für den Schallschutz von Außenbauteilen gilt auch heute im Grundsatz die DIN 4109 (Mindestschallschutz). Der Hersteller hat den Besteller über die schallschutztechnische Gestaltung mit Blick auf einen höheren Schallschutz zu beraten.

Sachverhalt

Die Klägerin (Fertighaushersteller) und die Beklagten (Besteller) schlossen einen Vertrag über die Errichtung eines Fertighauses an einer stark befahrenen Landstraße.

Die Klägerin verlangt Zahlung aus der Schlussrechnung. Die Beklagten wenden ein, dass der Schallschutz des Hauses gegen den Straßenlärm zu gering und die Fassade deswegen mangelhaft sei. Widerklagend verlangen die Beklagten Kostenvorschuss für die Fassadensanierung.

Entscheidung

Der Anspruch auf Kostenvorschuss besteht, weshalb die Widerklage weitgehend Erfolg hat und die Klageforderung durch Aufrechnung erloschen ist.

Da das Haus abgenommen worden war, kommt ein Kostenvorschussanspruch nach § 637 BGB in Betracht. Besondere Vereinbarungen zum Schallschutz haben die Parteien nicht getroffen, so dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik und die berechtigte Erwartungshaltung der Erwerber eine Rolle spielen.

Auf Basis der BGH-Rechtsprechung, wonach die DIN 4109 veraltet ist, ermittelt das OLG Saarbrücken den geschuldeten Schallschutz mit Hilfe eines Sachverständigen. Dieser stelle im Ergebnis fest, dass auf jeden Fall die Mindestanforderungen der DIN 4109 einzuhalten sind, die es auch für den Schutz vor Außenlärm gibt. Bereits diese Anforderungen werden nicht vollends eingehalten.

Bezüglich eines höheren Schutzniveaus, so referiert der Sachverständige, habe sich hier noch keine klare Auffassung in der Fachwelt herausgebildet. Vielmehr sollten die Anforderungen im Einzelfall geprüft und mit dem Bauherrn besprochen werden. Dabei entscheide sich durchaus die Mehrzahl der Bauherren für den Mindestschallschutz und gegen einen höheren Aufwand. Der Mindestschallschutz in der DIN 4109 sieht grob gesagt vor, dass eine Fassade desto mehr Lärm „schlucken„ muss, je lauter es draußen ist. Das schafft die Fassade in diesem Fall nicht, da durch den hohen Außenlärmpegel auch hohe Schalldämmwerte gefordert werden.

Das OLG Saarbrücken sieht in dem Verfehlen der Mindestanforderungen einen Mangel und in der fehlenden Beratung einen Planungsfehler (diese Aufgabe dem Fertighausbauer, da dieser auch die Planung übernommen hatte), wobei es die Folgen des zweiten Fehlers letztlich offenlässt.

Der Höhe nach war dem geforderten Vorschuss nach Auffassung des OLG nicht hinreichend widersprochen worden. Hier hatte es das Gericht daher leicht, den geforderten (abrechenbaren) Vorschuss zuzusprechen.

Anmerkung

Die Entscheidung verdient unsere Aufmerksamkeit, weil einige wichtige Erkenntnisse für die Praxis abzuleiten sind:

1. An einen Fertighaushersteller werden keine anderen Anforderungen gestellt als an übrige Schlüsselfertigunternehmen. Auch wenn die Häuser vorgefertigt sind, muss der Fertighaushersteller die Situation des einzelnen Grundstücks prüfen und den erforderlichen Schallschutz darauf abstimmen. Das mag banal klingen, aber gerade das Standardbaukastenprinzip bietet die Gefahr, die hier bestehenden Unterschiede zu nivellieren.
2. Neu ist das Thema Schallschutz der Außenbauteile: Die „klassischen‟ BGH-Urteile betreffen den Luftschallschutz und Trittschallschutz im Mehrfamilienhaus oder zwischen Doppelhaushälften. Dort ist mittlerweile etabliert, dass ein erhöhter Schallschutz nach DIN 4109 (Beiblatt 2) oder VDI 4100 Schallschutzstufe II, bei besonderem Komfort vielleicht auch III, geschuldet wird. – Der Schallschutz einer Hausfassade (Außenbauteile) gegenüber Außenlärm ist damit nicht ohne weiteres gleichzusetzen, und das OLG Saarbrücken hat gut daran getan, sich fachlich beraten zu lassen und nicht einfach die bekannte Rechtsprechung dem Fall „überzustülpen“. Das hat allerdings gedauert, wie man am Aktenzeichen aus dem Jahr 2014 erkennt.
3. Demnach liegt es bei den Außenbauteilen wohl anders: Allgemein anerkannt ist nach den Ausführungen des Sachverständigen nur der Mindestschallschutz und daneben die Regel, dass der Bauherr über weitere Möglichkeiten beraten werden soll. Interessant zu wissen, dass sich die überwiegende Mehrzahl dann für den Mindestschallschutz entscheidet. Mit selbstverständlichen höheren Komforterwartungen scheint es auf diesem Feld also nicht ganz so weit gekommen zu sein.
4. Bei der Höhe musste das OLG Saarbrücken nicht „ans Eingemachte‟ gehen: Die entscheidende Frage wäre sonst gewesen, auf welches Sanierungsziel der Vorschuss bemessen werden musste: Auf die Erreichung des Mindestschallschutz oder – als Folge der nicht erfolgten Beratung – auf einen höheren Schallschutz. Diese Frage bleibt offen. Aus meiner Sicht kann man kein „beratungsgerechtes Verhalten“ unterstellen und ohne klare Anhaltspunkte nicht von einem „mehr“ ausgehen, das dann auch Sowiesokosten ausgelöst hätte.

Apropos Sowiesokosten: Die Bauherren hatten Schallschutzfenster als Extra abgelehnt, benötigen solche nun aber wohl für den Mindestschallschutz. Nach Auffassung des OLG Saarbrücken begründet dies keinen Anspruch auf Sowiesokosten, denn für den vereinbarten Preis durften die Hauskäufer jedenfalls erwarten, dass den anerkannten Regeln der Technik entsprochen wurde. Sie wollten nur kein „Extra“ kaufen. Dass durch die laute Umgebung das „Extra“ zum geschuldeten Standard wird, muss der Fertighausbauer einkalkulieren! Diese Auffassung halte ich – vielleicht gegen den ersten Impuls – daher für richtig.

(Dr. Harald Scholz unter Mitarbeit von stud. jur. Antonia Hinte)

BAG, Beschluss vom 14.09.2020 – 5 AZB 23/20

Leitsatz

Die einfache Signatur i.S.d. § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 ZPO meint die einfache Wiedergabe des Namens am Ende des Textes, beispielsweise bestehend aus einem maschinenschriftlichen Namenszug unter dem Schriftsatz oder einer eingescannten Unterschrift. Sie darf nicht fehlen, wenn ohne qualifizierte elektronische Signatur aus dem eigenen Anwaltspostfach in beA Schriftsätze versendet werden sollen.

 Sachverhalt

Gegen eine Entscheidung des Arbeitsgerichtes wird per beA Berufung eingelegt. Der Schriftsatz ist nicht qualifiziert elektronisch signiert. Am Ende des Schriftsatzes befindet sich lediglich das Wort „Rechtsanwalt“. Der Schriftsatz ist aus dem beA-Postfach des zuständigen Anwalts von diesem selbst versendet worden. Die Berufungsschrift geht am 20.03.2019, einen Tag vor Fristablauf, ein.

Der Vorsitzende teilt den Prozessbevollmächtigten am 21.03.2019 um 14:02 Uhr den Eingang der Berufungsschrift und das Aktenzeichen mit und weist auf die Berufungsbegründungsfrist hin.

Das Landesarbeitsgericht bemerkt bei der ein Jahr späteren Bearbeitung das Fehlen einer einfachen Signatur und verwirft die Berufung als unzulässig. Wiedereinsetzung in der vorigen Stand wird nicht gewährt, da dieses Fehlen vom Anwalt verschuldet sei.

Entscheidung

Das Bundesarbeitsgericht gewährt dagegen Wiedereinsetzung mit folgenden Erwägungen:

Eine qualifizierte elektronische Signatur unter dem Berufungsschriftsatz fehlt.

Die Möglichkeit, aus dem eigenen Postfach mit einer sogenannten einfachen Signatur wirksam Schriftsätze zu versenden, ist nicht genutzt worden. Denn es fehlt an einer einfachen Signatur. Hierfür ist ein maschinenschriftlicher Namenszug unter dem Schriftsatz oder eine eingescannte (lesbare) Unterschrift erforderlich. Hieran fehlt es. Diese Signatur kann auch nicht durch Hinweise auf den Bearbeiter auf dem Briefbogen ersetzt werden, weil die Signatur am Ende des Schriftsatzes verdeutlichen solle, dass der Unterzeichner für den darüberstehenden Text Verantwortung übernimmt.

Unter den regulären Prämissen wäre eine Wiedereinsetzung aufgrund des Anwaltsverschuldens nicht möglich. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil das LAG seiner Fürsorgepflicht nicht gerecht geworden ist. Soweit es dem Gericht im normalen Arbeitsablauf möglich ist, muss es die Parteien auf Formfehler hinweisen. Es besteht zwar kein Anspruch darauf, dass das Gericht sofort auf Eingaben reagiert. Erfolgt jedoch eine zeitnahe Bearbeitung (wie hier noch vor Fristablauf am 21.03.2019) ist der Vorsitzende verpflichtet, dem Berufungsführer einen Hinweis zu erteilen, der dann auch noch zu einer form- und fristgerechten Berufung führen konnte.

Anmerkung

Der Berufungsführer hatte erhebliches Glück. Unter vielen Umständen wäre die Berufung unheilbar unzulässig gewesen.

Für die Praxis nimmt man mit:

1. Eine einfache Signatur ist der Name der Rechtsanwältin oder des Rechtsanwalts am Ende des Schriftsatzes und nirgendwo sonst. (Bei dieser Gelegenheit: Es war auch zu analogen Zeiten schon keine gute Sitte, Schreiben mit der bloßen Zeile „Rechtsanwalt“ zu versehen, was den Bearbeiter schwer erkennbar machte.)
2. Wer so unterzeichnen will, muss den Schriftsatz aus dem eigenen beA-Postfach mit der eigenen beA-Karte versenden. Wenn alles mit rechten Dingen zugeht, also höchstpersönlich.
3. Jedenfalls für Praxen mit mehreren oder gar vielen Anwälten plädiere ich ganz klar für die qualifizierte elektronische Signatur. Einmal signiert, können auch das Sekretariat und anwaltliche Kollegen den Schriftsatz versenden. Das bildet die herkömmlichen Büroabläufe besser ab und wappnet für hektische Tage und personelle Notfälle.
4. Es kann von Vorteil sein, seine Schriftsätze und Fristverlängerungsanträge mit Vorlauf einzureichen, wenn man es denn schafft. Denn wenn das Gericht so rechtzeitig Kenntnis nimmt oder im normalen Geschäftsgang nehmen musste, dass ein Formfehler reparabel ist, gibt es auch bei Anwaltsverschulden noch Wiedereinsetzung, wenn das Gericht nicht reagiert hat.
5. Ob aus dem Urteil eine Lehre in dem einen oder anderen Richterzimmer gezogen wird, eingehende fristgebundene Post lieber mal ein paar Tage bis nach Fristablauf liegenzulassen, statt sich sofort damit zu befassen, lassen wir mal offen. Die uns bekannten Richterinnen und Richter würden das niemals tun. Falls jemand dieser Meinung sein sollte, werden die Ratschläge 1-4 umso wichtiger.

Es gilt die Prognose, dass dies nicht der letzte Anwaltshaftungs-/ Wiedereinsetzungsfall rund um beA gewesen ist. Immer für einen Fehler gut ist auch das Versenden nur einfach signierter Nachrichten aus dem Postfach eines Kollegen oder über das Sekretariat. Recht einfach ist es auch, beim Klicken ein falsches Gericht zu erwischen und die Post dorthin zu versenden, gerade auch bei Unterstützung durch Anwaltssoftware.

(Dr. Harald Scholz unter Mitarbeit von stud. jur. Antonia Hinte)

OLG Koblenz, Beschluss vom 07.05.2020, 3 U 2182/19

Leitsatz

1. Erteilt ein beauftragter Architekt dem Bauherrn in einer unklaren Vertragssituation den Rat, ein konkretes Gestaltungsrechte (hier: Kündigung) auszuüben, handelt es sich dabei um eine Rechtsdienstleistung i. S. d. § 2 RDG, die nur im gesetzlich zugelassenen Umfang zulässig ist (§ 3 RDG).
   2. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Rechtsdienstleistung des Architekten denn nach § 5 Abs. 1 RDG als Nebenleistung zulässig ist, ist zwar ein großzügiger Maßstab anzulegen. Die Grenzen der erlaubte Nebenleistung werden aber spätestens dort verlassen, wo der Architekt konkrete Sekundärrechte im Außenverhältnis geltend macht. Denn hier handelt es sich in der Regel um komplexe Rechtsdienstleistungen, die häufig ein erhebliches Risikopotenzial für den Auftraggeber haben und damit – nach dem Zweck des RDG – den rechtsberatenden Berufen vorbehalten sind.

Sachverhalt:

Der Bauherr eines Einfamilienhauses gerät mit einem Bauunternehmer noch vor Ausführung der Arbeiten in einen Streit über Termine und Fristen. Daraufhin rät der Architekt zur Kündigung.
Der gekündigte Handwerker macht‟ entgangenen Gewinn‟ in Höhe von rund 12.000,00 € geltend. Anwaltlich beraten einigt sich der Bauherr schließlich auf einen Betrag von rund 5.000,00 €.
Diesen verlangt er nun von seinem Architekten zurück.

Entscheidung:

Mit Erfolg! Das Landgericht gibt dem Bauherrn Recht, das Oberlandesgericht Koblenz führt mit dem Hinweisbeschluss aus, die Berufung im schriftlichen Verfahren zurückweisen zu wollen. Der Architekt verstößt gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG), wenn er in einer komplexen Vertragssituation Rat zu konkreten Problemen erteilt und an der Umsetzung mitwirkt.
Das Rechtsdienstleistungsgesetz lässt zwar rechtlich geprägte Nebenleistungen zu, wenn sie zu einem Berufsbild gehören. Dies gilt für Architekten vielleicht in besonderem Maße, da die Bearbeitung bestimmter rechtlicher Aspekte geradezu zu deren Pflichtaufgaben gehören.

Hierzu gehört aber nicht die Beratung und Vertretung des Bauherrn in einem konkreten rechtlichen Konflikt mit einem Auftragnehmer. Diese Tätigkeit, die der Architekt auch nach außen hin entfaltet hat, verlässt den Rahmen der erlaubten Nebenleistung nach § 5 RDG. Der Architekt hat die Kündigung veranlasst und dem Handwerker gegenüber deren Wirksamkeit bestätigt.

Da diese Rechtsdienstleistung nicht erlaubter Teil des Architektenvertrages sein kann, ergeben sich konsequent keine vertraglichen Ansprüche. Der Verstoß stellt sich aber als fahrlässiger Verstoß gegen ein Schutzgesetz dar (§ 823 Abs. 2 BGB iVm §§ 2 Abs.1 und 3 RDG). Die rechtliche Beratung war dem Architekten verboten.

Dieser Verstoß hat einen zurechenbaren Schaden zur Folge gehabt. Das Gericht lässt sogar offen, ob die Kündigung bei vertiefter Prüfung aus wichtigem Grund gerechtfertigt war oder nicht. Jedenfalls sei eine schwierige rechtliche Konstellation entstanden, die durch die verbotene Tätigkeit des Architekten herausgefordert worden sei und in der es vernünftig war, den Streit mit einem Vergleich zu beenden.

Anmerkung:

Zunächst einmal gilt mein Mitgefühl an dieser Stelle allen Architekten (und dementsprechend tätigen Ingenieuren). Auf der einen Seite verlangen Bauherren als Teil der Planungsleistung selbstverständlich gute rechtliche Kenntnisse und erwarten, dass der Dienstleister baurechtliche Fragen aller Art im Griff hat. Da wird manchmal sogar mit Schadensersatz gedroht, wenn der Architekt bestimmte rechtliche Aufgaben nicht übernehmen will, z.B. die Erarbeitung eines „ausgefuchsten‟ Vertrages.

Auf der anderen Seite droht jedoch das „Zuviel‟. Der Architekt soll sich nicht als Ersatz- Rechtsanwalt in juristischer Auseinandersetzungen einmischen; dies verstößt gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Kein Wunder, wenn das Unsicherheiten schafft!

Falsch ist die Entscheidung jedoch nicht.

Wie stets in solchen Fällen muss die erlaubte „rechtliche Nebenleistung‟ von der nicht mehr erlaubten „rechtlichen Hauptleistung‟ abgegrenzt werden. Dies macht das OLG Koblenz plausibel unter Zuhilfenahme des Zwecks des Gesetzes, nämlich den Rechtssuchenden vor nicht ausreichend qualifizierter Rechtsdienstleistung zu schützen.

Für Architekten (und Ingenieure) gilt die Faustformel:

Was bei der Begleitung eines Bauvorhabens auch bei ordentlichen Verlauf an rechtlicher Tätigkeit wiederkehrend erforderlich wird, darf im Normalfall auch geleistet werden, so etwa

• Diskussion mit der Baubehörde über bauplanungsrechtliche Fragen
• Beurteilung vergaberechtlicher Fragen bei Vergaben öffentlicher Auftraggeber
• Verwendung eines Standardvertrages
• Aufforderung zur Mangelbeseitigung, Gespräche über Mängel, Nachträge oder andere Vertragsfragen, wenn das Recht nicht offensichtlich im Vordergrund steht

Die Warnlampe sollte immer dann angehen, wenn tiefgreifender Streit zwischen Bauvertragsparteien entsteht oder wenn rechtlich geprägte endgültige Entscheidungen von einiger Bedeutung getroffen werden.

Auffällig ist übrigens, dass der verursachte Schaden anders hergeleitet wird als bei anwaltlichem Rat.
Da die Pflichtverletzung schon in der Beratung als solcher liegt (egal, ob der Rat gut oder schlecht war), besteht der Schaden ggf. bereits in Kosten, die der Bauherr vernünftigerweise aufwendet, um der geschaffenen Situation zu entkommen. Der Anwalt könnte sich durchaus darauf berufen, der Bauherr sei nach ausführlicher Beratung ein Risiko bewusst eingegangen (keine Pflichtverletzung). Der Architekt kann das so nicht, denn seine Pflichtverletzung ist unabhängig von der Qualität des Ratschlags gegeben. Bei klar richtigen Empfehlungen wird der Bauherr aber in keine Situation kommen, in der durch den Rat in eine objektiv schwierige Lage gerät.

Vertrackter Nebeneffekt eines solchen Urteils: Die Haftpflichtversicherung deckt im Normalfall nur, was zum Berufsbild gehört. Und dazu gehört verbotene Rechtsdienstleistung definitionsgemäß nicht. Der Architekt muss den Schaden also hier wohl aus eigener Tasche bezahlen.

Kleiner Trost nach so vielen schlechten Neuigkeiten: So ein Urteil kann auch das Argument sein, unbequeme Rechtsberatung überzeugend ablehnen zu können! Schließlich ist die Aussicht auf Beratung über komplizierte juristische Feinheiten kaum je der Grund, warum der Architekt oder die Ingenieurin ihre Berufe ergriffen haben…

BGH Urteil vom 28.05.2020, III ZR 58/19

Leitsatz:

1. Der Notar muss klären, ob es sich um einen Verbrauchervertrag im Sinne des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz handelt, sofern der Status der Urkundsbeteiligten nicht offensichtlich ist.
2. Verbleiben Zweifel an der Verbrauchereigenschaft des Urkundsbeteiligten, muss der Notar den sichersten Weg wählen und den Beteiligten wie einen Verbraucher behandeln. Auf die Einhaltung der Wartefrist ist in diesem Fall hinzuwirken.

Sachverhalt und Entscheidung:

Der Kläger – ein angestellter Pharmavertreter – kaufte 4 Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus zum Kaufpreis von insgesamt 140.000,00 €. Zur Finanzierung nahm er Darlehen auf, erhielt allerdings auch vom Vermittler eine „Kickback-Zahlung“ in Höhe von 20.000,00 €.

Der beklagte Notar hatte dem Kläger vor dem Beurkundungstermin keinen Vertragsentwurf zur Verfügung gestellt und nicht darauf hingewirkt, dass die Wartefrist von 14 Tagen bei Verbraucherverträgen eingehalten wurde.

Der Kläger nimmt den Beklagten Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Bei richtigem Vorgehen, so behauptet er, hätte er die Zweiwochenfrist des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz genutzt, um anwaltlichen Rat einzuholen. Den Vertrag hätte er dann nicht mehr abgeschlossen.

Im Kern ging es aber darum, ob der Kläger die Eigentumswohnungen zu gewerblichen Zwecken erworben hatte, wovon der Notar offenbar ausgegangen war.

Das Oberlandesgericht hatte die Klage abgewiesen, weil der voll finanzierte Erwerb von 4 Eigentumswohnungen eine gewerbliche Nebentätigkeit darstelle. Hilfsweise zeigte sich das Gericht überzeugt, dass der Kläger die Beurkundung nach Ablauf der Regelfrist genauso hätte vornehmen lassen.

Entscheidung:

Der BGH hat die Revision für begründet erklärt und das angefochtene Berufungsurteil aufgehoben. Die Sache wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Der BGH hat zunächst auf die Pflicht des Notars hingewiesen, bei Grenzfällen den Sachverhalt zu erforschen und den Status der Beteiligten als Verbraucher oder Unternehmer zu klären. Hiergegen habe der Notar verstoßen.

Sei eine abschließende Klärung nicht möglich, müsse er dem Gebot des sichersten Weges folgen und die Vorschriften zum Schutz des Verbrauchers beachten. Er müsse dann einen Entwurf zur Verfügung stellen und die Wartefrist von 14 Tagen einhalten.

Das Oberlandesgericht hat nach Auffassung des Senats die Abgrenzung zwischen Verbraucher- und Unternehmereigenschaft verkannt. Es kommt darauf an, ob das Verhalten der Sache nach dem privaten – dann Verbraucherhandeln – oder dem gewerblich–beruflichen Bereich – dann unternehmerisches Handeln – zuzuordnen ist. Auch eine nebenberufliche Tätigkeit fällt unter den Unternehmerbegriff des § 14 BGB.

Eine gewerbliche Tätigkeit ist ein planmäßiges, auf gewisse Dauer angelegtes Anbieten entgeltlicher Leistungen am Markt unter Teilnahme am Wettbewerb, wobei ein gewisser organisatorischer Mindestaufwand vorausgesetzt wird.

Der Erwerb, die Vermietung und Weiterveräußerung von Immobilien könne auch der Vermögensverwaltung zuzuordnen sein. Ein unternehmerischer Grundstückshandel komme erst in Betracht, wenn ein bestimmtes Maß überschritten wird. Dabei sind nicht, wie es das Oberlandesgericht maßgeblich getan hatte – die steuerrechtlichen Abgrenzungskriterien heranzuziehen, sondern es ist eine eigenständige zivilrechtliche Abgrenzung vorzunehmen .

Allein die Tatsache, dass gleichzeitig vier Wohnungen erworben wurden, stellt also allein noch keine gewerbliche Tätigkeit dar.

Die Hilfsüberlegung des Oberlandesgerichts, wonach der Kläger auch als Verbraucher den Vertrag mit Wartepflicht genauso abgeschlossen hätte, trug nicht. Denn das Oberlandesgericht hatte die angebotenen Beweise nicht ausgeschöpft, sondern sich die Meinung vorab gebildet.

Daher hat der BGH die Sache zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen.

Anmerkung:

Nachdem die Wartepflicht nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz die Notare und über Jahre in Atem gehalten hat, haben die allermeisten Notariate selbstverständlich reagiert. Auch dieser Fall aus dem Jahr 2010 ist eher ein „Nachzügler“. Er bietet aber dem BGH Gelegenheit, die Rechtsprechung zum Thema abzurunden.

Die wesentlichen Erkenntnisse sind:

Es gibt Grenzbereiche zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit. In einem Fall handelt der Käufer als Verbraucher, im anderen Fall als Unternehmer. Wenn die Sache nicht klar ist, muss der Notar den Status klären.

Dies gilt übrigens für beide Seiten des Geschäfts. Denn ein Verbrauchervertrag liegt nur dann vor, wenn bei dem Immobiliengeschäft auf der einen Seite ein Verbraucher und auf der anderen Seite ein Unternehmer steht. Beide Rollen können zweifelhaft sein.

Kann der Notar nicht abschließend feststellen, ob ein Verbrauchergeschäft vorliegt, soll der Notar im Zweifel davon ausgehen, dass dies so ist. Bei den doch komplexen und auf immer den Einzelfall bezogenen Abgrenzungsregelungen, die der BGH in diesem Urteil noch einmal anschaulich zusammenfasst, wird man wohl davon ausgehen müssen, dass dem Notar eine zweifelsfreie Klärung vorab ziemlich oft nicht gelingt. Im Grenzbereich wird also manchmal vorsorglich so gehandelt werden müssen, als ob ein Verbrauchergeschäft vorliegt.

Eine im Urteil enthaltene Erkenntnis ist aber auch die: Verletzt der Notar seine Aufklärungspflicht, stellt sich aber bei einer nachträglichen Betrachtung heraus, dass die betreffende Vertragspartei doch als Unternehmer tätig war, gibt es für diesen keinen Schadensersatz. Der dann ggf. entstandene Schaden, weil der Notar etwa nicht den „sichersten Weg“ gegangen ist, ist vom Schutzzweck der Norm nicht erfasst. Denn der Schutzzweck der Norm erfasst nur solche Vertragsparteien, die tatsächlich als Verbraucher gehandelt haben.

BGH Urteil vom 05.12.2019, III ZR 112/18

Leitsatz

1. Eine besonders große Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis eines Grundstücks bei kurz aufeinander folgenden Verträgen ist ein Indiz für die Verfolgung unredlicher Zwecke, an welchen der Notar nicht mitwirken darf.
2. Dieser Anhaltspunkt kann jedoch nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls nicht durchgreifen, insbesondere wenn der Preisunterschied erklärbar ist oder erscheint.

Sachverhalt:

Ein Immobilienhändler erwarb Eigentumswohnungen, die an Angehörige der britischen Streitkräfte vermietet waren, zu Kaufpreisen von jeweils 44.000,00 €. Er veräußerte diese Eigentumswohnungen als Anlageobjekte weiter, wobei der Preis dann rund 120.000,00 € betrug. Hierhin waren rund 5.000,00 € Sonderumlage enthalten, welche die Verkäuferin zu Sanierungszwecken übernommen hatte.

Dem Notar waren zum Zeitpunkt der Beurkundung Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für andere Wohnungen in demselben Wohnkomplex bekannt. Übertrug man die dort ermittelten Quadratmeterpreise auf die in Rede stehende Wohnung, dann wäre ein Verkehrswert von rd. 120.000,00 € herausgekommen.

Der klagende Käufer wirft dem beklagten Notar vor, das Geschäft nicht unterbunden zu haben, obwohl er von der Diskrepanz der Ankaufs- und Verkaufspreise auf Grund seiner Beurkundungen (die am selben Tag stattfanden) Kenntnis gehabt habe.

Der echte Verkehrswert der Wohnung lag offenbar wesentlich unter dem Kaufpreis, denn das Landgericht hatte nach Einholung eines Gutachtens der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Das Oberlandesgericht hatte die Klage hingegen abgewiesen.

Entscheidung:

Der BGH hat das Urteil des OLG Schleswig bestätigt.

Der Notar darf an Beurkundungen nicht mitwirken, wenn er davon überzeugt ist, dass diese einem unerlaubten oder unredlichen Zweck dienen. Bei Immobiliengeschäften geht es üblicherweise um eine sittenwidrige Kaufpreisgestaltung, weil der Kaufpreis den tatsächlichen Wert des Objekts drastisch übersteigt – die Grenze liegt bei „knapp dem Doppelten“ bzw. 90 % Zuschlag. Oder aber der Kaufpreis unterschreitet den Verkehrswert drastisch, dem Verkäufer wird also die Immobilie billig „abgeluchst“.

Die Differenz der Kaufpreise bei solchen „Kettenkaufverträgen“ ist ein Indiz für den unredlichen Charakter des Geschäfts. Dieses Indiz führt aber nicht sofort zu einem Verdacht, sondern der Notar muss Überlegungen anstellen, ob sachlich gerechtfertigte Gründe erkennbar sind, warum diese Preissteigerung erfolgt.

Dabei ist zu beachten, dass auch der Ankaufspreis den tatsächlichen Verkehrswert gar nicht abbilden muss, denn es gibt vielerlei Gründe für einen Verkäufer, sich von Immobilien zu einem niedrigen Preis zu trennen, weshalb beim Weiterverkauf hohe Preisspannen entstehen können. Der BGH kann im konkreten Fall bei der Beurteilung des Oberlandesgerichts keine Rechtsfehler erkennen. Auf die dem Notar bekannten Gutachten zu anderen Wohnungen im Wohnkomplex durfte der Notar sich verlassen, auch wenn sie – was wohl der Fall war – nicht den Eindruck besonders sorgfältiger Ausarbeitung vermittelten. Auch wenn beide Verträge am selben Tag abgeschlossen wurden, waren außerdem zwischenzeitlich in Vorgriff auf den Eigentumserwerb schon Sanierungsarbeiten getätigt worden, sodass von einer Wertsteigerung durch diese ausgegangen werden konnte.

Anmerkung:

Fälle, in denen dem Notar wegen solcher Preisaufschläge unredliches Verhalten vorgeworfen wird, sind nicht selten.

Es ist gut, dass der BGH noch einmal die wesentlichen Aspekte in den Blick rückt. Ein Verdacht, der den Notar zur Verweigerung der Mitwirkung – zumindest aber zur Information der Beteiligten über die erkannten Zusammenhänge – veranlassen muss, liegt dann vor, wenn sich eine drastische Preisdifferenz ohne Erkennbarkeit eines rechtfertigenden Grundes darstellt.

Positive Anzeichen für eine Sittenwidrigkeit sind danach:

• Drastische Preiserhöhung auf das Doppelte des Ankaufspreises (oder knapp darunter). Rechnerisch soll die Grenze zur Sittenwidrigkeit bei einem Aufschlag von 90 % liegen.
• Gegenanzeichen bzw. Erklärungen können sein:
• Anzeichen dafür, dass der Ankauf für den Weiterverkäufer unter besonders günstigen Konstellationen zustande kam, also ggf. der Ankaufpreis selbst nicht dem objektiven Verkehrswert entsprach.
• Wertgutachten zu diesem (oder ggf. ähnlichen) Objekten, auf die sich der Notar verlassen kann.
• Die Kenntnis von durchgeführten Sanierungsmaßnahmen.
• Wesentliche verstriche Zeiträume, weil sich der Markt in der Zwischenzeit geändert haben kann oder ein höherer Preis gerechtfertigt ist, weil die Immobilie inzwischen z.B. saniert oder erfolgreich langfristig vermietet werden konnte, sodass sie für Kapitalanleger interessant ist.

Abseits dieser Fragen ist an weitere Verteidigungsmöglichkeiten aus Sicht des Notars zu erinnern:

Zum einen darf die „Kenntnis“ von der Preisdifferenz nicht unbegrenzt weit gezogen werden. Sicherlich: Wenn der Notar an einem Tag mehrere Kaufverträge der „Kette“ beurkundet, wird man diese Kenntnis annehmen müssen. Liegt in einem lebhaften Notariat die Beurkundung des Ankaufsvertrages jedoch mehrere Monate zurück oder ist sie von einem Notarvertreter vorgenommen worden, kann eine Kenntnis dem Notar nicht ohne Weiteres unterstellt werden.

Außerdem muss immer auch der objektive Verkehrswert ermittelt werden, um festzustellen, ob tatsächlich eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises vorlag. Denn für sich gesehen sind weder der Ankaufspreis der Immobilie noch der Verkaufspreis identisch mit dem „objektiven Wert“. Beide Preise können wesentlich von diesem abweichen. Sittenwidrig ist aber eine Abgabe des Grundstücks zum etwa Doppelten des objektiven Verkehrswerts (und nicht per se zum Doppelten des Einkaufspreises).

Urteil OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2020, Az.: 18 U 133/19

Leitsatz:

1. Eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, wonach ein Werklohnanteil von 35.000,00 € nicht gezahlt werden muss, sofern der Verkäufer bestimmte Sanierungsleistungen nicht pünktlich fertigstellt, ist rechtlich eine Vertragsstrafe für nicht gehörige Erfüllung. Die Geltendmachung erfordert den Vorbehalt der Vertragsstrafe im Zeitpunkt der Annahme der Leistung (§ 341 Abs. 3 BGB).
2. Der Notar, der eine solche Abrede beurkundet, muss auf diesen Umstand bei der Beurkundung nicht hinweisen.

Sachverhalt:

Der beklagte Notar beurkundete einen Immobilienkaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus. Die Parteien hatten sich darauf geeinigt, dass die Verkäuferin u.a. noch Maßnahmen zum Brandschutz durchführen sollen. Bis zu deren Erfüllung sollte ein Kaufpreisanteil von 35.000,00 € noch zurückbehalten werden dürfen. Es heißt dann:

„Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass, sofern der Verkäufer seine vorgeschriebenen Leistungsverpflichtungen nicht fristgerecht mangelfrei erfüllt, der Käufer berechtigt ist, diese Leistungen selbst auf eigene Kosten auszuführen bzw. die Mängel beseitigen zu lassen. Der auf diese Leistungen entfallende Kaufpreisanteil in Höhe von 35.000,00 € ist in diesem Fall vom Käufer insgesamt nicht mehr zu leisten, es sei denn, es liegen nur unwesentliche Mängel vor oder es sind nur unwesentliche Teilleistungen nicht erbracht.“

Die Leistungen zur Beseitigung der brandschutztechnischen Mängel – und zwar vor allem die behördliche Abnahme und die TÜV-Besichtigung – wurden nicht fristgerecht erledigt, sondern wurden noch einige Zeit danach komplettiert. Die Käufer, welche im Ergebnis keine Leistungen selbst ausführen lassen mussten, zahlten den restlichen Kaufpreis von 35.000,00 € nicht.

Im Vorprozess wurde rechtskräftig festgestellt, dass mangels eigener Leistungen zur Mängelbeseitigung durch die Käufer der Verfall der 35.000,00 € nicht eingetreten sei. Der Vertrag sei dahin zu verstehen, dass der Verfall eigene Mangelbeseitigungsleistungen der Käufer nach Fristablauf erfordere.

Die Käufer verlangen nun vom beklagten Notar Schadensersatz. Man sei sich mit dem Käufer damals einig gewesen, dass die Verfallklausel allein für die Zeitüberschreitung – ohne Rücksicht darauf, ob eine Ersatzvornahme durch die Käufer veranlasst werden musste – greifen sollte. Der Notar habe diese Abrede nicht zutreffend in die Urkunde umgesetzt.

Entscheidung:

Das OLG Düsseldorf – wie zuvor das Landgericht – weist die Klage ab.

Es kann offenbleiben, ob der beklagte Notar den übereinstimmenden Willen der Kaufvertragsparteien nicht zutreffend beurkundet hat, oder ob die Formulierung nur unklar war, so dass jede Seite ihr eigenes, voneinander abweichendes, Verständnis hineinlesen konnte.

Jedenfalls fehle es an dem erforderlichen kausalen Schaden:

Bei der Verfallklausel handelt es sich um eine Vertragsstrafe für nicht ordnungsgemäße Leistung. Diese verlangt nach § 341 Abs. 3 BGB einen Vorbehalt bei der Annahme der Leistung.

Die Käufer haben eine solche Vorbehaltserklärung bei Annahme der Leistung nicht abgegeben. Es könne auch nicht festgestellt werden, dass die Kaufvertragsparteien stillschweigend auf eine solche Vorbehaltserklärung verzichtet hätten.

Demnach hätte auch die präziseste notarielle Formulierung nichts genutzt, weil die Käufer auch dann den erforderlichen Vorbehalt vergessen hätten.

Den beklagten Notar traf keine Amtspflicht, die Klägerin und ihren Ehemann über das Erfordernis des Vertragsstrafenvorbehalts bei der Beurkundung zu belehren. Die Belehrungspflicht nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Beurkundungsgesetz reicht nur so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig wiedergibt.

Der Notar ist dagegen nicht gehalten, ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten sämtliche enthaltenen Klauseln eingehend zu erläutern. Dies würde nicht nur die notarielle Verhandlung überfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentlichen Punkten ablenken. Eine Fallgestaltung, in der es zu einer Störung der vereinbarten geschuldeten Leistungen gekommen ist und eine Erläuterung, was in einem solchen Fall genau zu tun sei, ist von dieser Belehrungspflicht nicht umfasst.

Anmerkung:

Die Entscheidung ist aus zwei Gründen interessant.

Sie lehrt zum einen, dass eine präzise Prüfung des kausalen Schadens zuweilen lange Beweisaufnahmen zur Frage erspart, was bei der Beurkundung Wille der Parteien war und mit welchen anderen Regelungen – unterstellt man einen noch fehlenden Konsens – beide Seiten einverstanden gewesen wären.

Zum anderen begrenzt das Urteil richtig die notariellen Pflichten. Man kann eine Verfallklausel vereinbaren. Wie diese später im Konfliktfall zu verwirklichen ist, liegt außerhalb der notariellen Belehrungspflicht. Dafür kann die betroffene Partei anwaltlichen Rat einholen. Es trifft zwar zu, dass der erforderliche Vorbehalt der Vertragsstrafe eine „Fußangel“ bei der Durchsetzung einer solchen Verfallklausel ist. Andererseits steht diese Hürde im Gesetz und wird vom Gesetzgeber den Parteien einer solchen Vertragsstrafenvereinbarung bewusst zugemutet. Ein gesonderte Warn- oder Belehrungspflicht über eventuelle Klippen bei der späteren Abwicklung von Leistungsstörungen würde die Leistungsfähigkeit des Notariats überfrachten. Auf alle denkbaren Eventualitäten kann eben nicht hingewiesen werden.

Das Urteil überzeugt daher.

BGH-Beschluss vom 14.05.2020 VII ZR 174/19

Leitsatz

1. Für Verträge, die vor dem 04.07.2019 zwischen Privaten bereits abgeschlossen waren, gelten nach deutschem Recht die Mindestsätze der HOAI. Dies kann man nicht mittels europarechtskonformer Auslegung ändern.
2. Der EuGH bekommt die Fragen vorgelegt, ob die Richtlinie 2006/123/EG vom 12.12.2006 eine unmittelbare Wirkung zwischen zwei Personen des Privatrechts erzeugt (sogenannte horizontale Direktwirkung). Falls nein: Ob die Grundfreiheiten des EU-Vertrages, insbesondere die Niederlassungsfreiheit, der Mindestsatzregelung direkt entgegenstehen.

Sachverhalt

Der Kläger, der ein Ingenieurbüro betreibt, verlangt von der Beklagten die Zahlung restlicher Vergütung. Abweichend von der schriftlich vereinbarten Pauschalvergütung verlangt er diejenige Vergütung, die sich nach den Mindestsätzen der HOAI ergeben würde.
Kurz vor der Entscheidung des Rechtsstreits in zweiter Instanz durch das OLG Hamm ergeht das Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 04.07.2019. Danach verstößt das System der Mindest- und Höchstsätze in der HOAI gegen die Vorgabe der Richtlinie 2006/123/EG über Dienstleistungen im Binnenmarkt (im folgenden: Dienstleistungsrichtlinie). In der Entscheidung des EuGH wird festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland versäumt hat, auf die Vorgabe dieser Richtlinie rechtzeitig zu reagieren, z.B. durch Abschaffung der Mindest- und Höchstsätze.

Das OLG Hamm entscheidet die Frage, ob die Mindestsätze für den „Altvertrag“ dennoch weiterhin gelten mit „Ja“ und verurteilt die Beklagte im Wesentlichen zur Zahlung eines Honorars nach den Mindestsätzen. Andere Oberlandesgerichte sehen das anders.
Auf die zugelassene Revision legt der BGH den Fall nun erneut dem EuGH zur Entscheidung von zwei Fragen vor, die für den BGH entscheidungserheblich sind.
Dem europäischen Recht muss zwar zunächst mit dem Mittel der europarechtskonformen Auslegung möglichst zur Durchsetzung verholfen werden. Entgegen Stimmen in der Literatur stellt der BGH fest, dass dies für die Mindestsätze nach der HOAI nicht möglich ist. Denn Wortlaut und Zweck der Vorschrift lassen eine andere Auslegung nicht zu.
Daher stellen sich zwei europarechtliche Fragen, die nach den Vorgaben im EU-Vertrag von den höchsten nationalen Gerichten dem EuGH zur Entscheidung vorzulegen sind. Diese Fragen sind:

Erstens: Kann die Dienstleistungsrichtlinie ausnahmsweise eine unmittelbare Wirkung zwischen zwei Privaten entfalten? Das Problem: Richtlinien richten sich normalerweise an die Mitgliedstaaten und haben keine unmittelbare Wirkung auf einzelne Personen. Die Ausnahmen sind rar gesät. Der BGH verneint aus seiner Sicht, dass ein solcher Ausnahmefall vorliegen kann. Der EuGH wird also zu entscheiden haben, ob eine sogenannte horizontale Rechtswirkung (zwischen Privaten) vorliegt.

Zweitens: Sofern dies nicht der Fall ist, muss der EuGH ebenfalls noch beantworten, ob die Mindestsätze gegen Grundfreiheiten aus dem EU-Vertrag verstoßen. Dies kann eher nicht für die Dienstleistungsfreiheit gelten. Denn die HOAI gilt nach der letzten Überarbeitung ausdrücklich nur für in Deutschland ansässige Architekten und Ingenieure. Es liegt also kein grenzüberschreitender Sachverhalt vor.

Der BGH fragt vielmehr nach einer Beeinträchtigung der Niederlassungsfreiheit. Ein ausländischer Architekt oder Ingenieur könnte davon abgehalten werden, sich in Deutschland niederzulassen, weil er sich dort nicht mit Mitteln des Preiswettbewerbs durchsetzen könnte. Auch diese Frage wird der EuGH zu entscheiden haben.

Anmerkung

Die Frage bleibt spannend. Zu Recht erteilt der BGH Versuchen, mittels „richtlinienkonformer Auslegung“ die Mindestsätze aufheben zu lassen, eine Absage. Denn jede Auslegung findet ihre Grenze an Wortlaut und Sinn der Regelung. Die Mindestsätze waren gerade in Kenntnis der europarechtlichen Bedenken ausdrücklich in die letzte Fassung der HOAI aufgenommen worden. Für eine Auslegung, die das gegenteilige Ergebnis erreicht, bleibt dann kein Raum. Vorstellbar wäre eine solche richtlinienkonforme Auslegung allerdings bei Personen, die nicht Architekten oder Ingenieure sind (Wortlaut der HOAI), die aber entsprechende Planungsleistung erbringen; denn die Anwendung der HOAI auf diese Berufskreise beruht „nur‟ auf einer Rechtsprechung des BGH.

Die Fragen an den EuGH sind ebenfalls richtig gestellt.

Unsere Prognose ist, dass eine horizontale Direktwirkung der Dienstleistungs-Richtlinie vom EuGH verneint werden wird. Richtlinien sollen das Verhalten der Mitgliedstaaten regeln und nicht direkt das Verhalten einzelner Personen. Es würde daher überraschen, wenn der EuGH von seiner Linie der letzten 10-15 Jahre abwiche.

Die in der Entscheidung des EuGH vom 04.07.2019 offen gelassene Frage der Niederlassungsfreiheit ist der eigentlich spannende Punkt. Die wesentliche Frage wird sein, ob die Mindest- und Höchstsätze eine ausreichend wichtige Barriere gegen eine Niederlassung darstellen. Die Frage dürfte relativ offen sein.

Die zahlreichen Honorarangelegenheiten, die entweder bereits vor Gericht sind oder noch auf Klärung warten, bleiben nun erst einmal in der Schwebe.

OLG München, Beschluss vom 08.10.2019, 20 U 94/19

Leitsatz

Auch nach dem Urteil des EuGH bleiben die Mindestsätze der HOAI für frühere Verträge in Kraft

Sachverhalt

Ein Architekt wird von einem Unternehmen mit Planungsleistungen beauftragt, wobei das Honorar schriftlich als Pauschale vereinbart wird. Der Architekt beruft sich auf die Unwirksamkeit der Pauschalvereinbarung, weil diese die Mindestsätze unterschreite, und verlangt im ersten Schritt eine  Sicherheit nach § 648a BGB a.F. Der Auftraggeber beruft sich u.a. auf das Urteil des EuGH vom 04.07.2019: Danach verstößt die Bundesrepublik Deutschland durch die in der HOAI angeordneten Mindest- und Höchstsätze gegen eine europäische Richtlinie. Also, so der Bauherr, könne sich der Architekt auf diese Mindestsätze nicht mehr berufen.

Entscheidung

Das OLG München gibt dem Architekten recht. Mit dem Hinweisbeschluss kündigt es an, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückweisen zu wollen.

Das Urteil des EuGH betreffe zunächst nur die Bundesrepublik. Mit der Feststellung, dass die Mindest- und Höchstsätze gegen europäisches Recht verstoßen, ist diese dazu aufgefordert, den Rechtsverstoß durch eine neue Regelung zu beseitigen.

Zwar trifft es zu, dass bis dahin die nationalen Gerichte gehalten sind, dem europäischen Recht zur Durchsetzung zu verhelfen. Dies gelte jedoch nur innerhalb anerkannter Methoden. Das OLG München kann keinen Verstoß gegen primäres Gemeinschaftsrecht feststellen. Dieses wäre vorrangig und direkt anzuwenden; auch der EuGH habe jedoch keinen Verstoß gegen die Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit festgestellt. Außerdem sieht das OLG München keine Möglichkeit, über eine europarechtskonforme Auslegung zum Ziel zu gelangen, weil gegen die eindeutige Gesetzesbedeutung keine Auslegung möglich sei.

Anmerkung

Die Frage, was nach dem Urteil des EuGH für bereits abgeschlossene Architektenverträge gelten soll, bleibt umstritten. Die inoffizielle Zählung von OLG-Entscheidungen meldet aktuell einen Spielstand von 3:2 für die Vertreter der Auffassung, dass Verträge zwischen Privaten weiterhin an den Vorgaben der HOAI zu messen sind. Die Praxis wartet, wo es möglich ist, auf die Entscheidung des BGH.

Die Argumente liegen aber inzwischen auf dem Tisch. Eine kleine Zwischenbilanz:

Einigkeit besteht noch darin, dass die Richtlinie und mithin das Urteil nicht automatisch die beanstandeten Regelungen abschaffen. Das muss der bundesdeutsche Gesetzgeber tun. Liest man die Urteilsgründe genau, könnte er statt der Abschaffung der Mindest- und Höchstsätze wohl auch zu Mitteln greifen, mit denen er die vom EuGH aufgezeigten Ungereimtheiten bei der Rechtfertigung beseitigt.

Einigkeit besteht auch, dass die Gerichte grundsätzlich gehalten sind, dem Europarecht zur Durchsetzung zu verhelfen. Nur kann das nicht in der naiven Fassung geschehen, dass nun die Gerichte die Mindestsätze mit Blick auf das Urteil einfach selbst aufheben. Das liegt außerhalb ihrer Befugnis und sie sind auch keine staatliche Stelle, die selbst die HOAI anwendet, sondern Gerichte entscheiden über Rechtsverhältnisse Dritter.

Das Argument gegen eine richtlinienkonforme Auslegung ist stark: Der Gesetzgeber wollte die Mindest- und Höchstsätze ausdrücklich und hat dies auch sprachlich eindeutig angeordnet. Die richtlinienkonforme Auslegung endet an der Eindeutigkeit der gesetzlichen Vorgabe. Mit einer Ausnahme allerdings: Wo in der HOAI „Architekten und Ingenieure“ steht, hat der BGH seit Jahren erweiternd „alle, die Architekten- und Ingenieurleistungen erbringen“ eingesetzt. Diese Auslegung lässt sich doch wohl richtlinienkonform anpassen. Nur die Anwendung auf Architekten und Ingenieure ist zwingend.

Wer einen Verstoß gegen den EU-Vertrag feststellen will (Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit), der kann als Gericht ebenfalls das Preisrecht der HOAI verwerfen, denn der EU-Vertrag hat Vorrang vor innerstaatlichem Recht und gilt unmittelbar. Eine solche Feststellung hat der EuGH aber jedenfalls nicht getroffen, und eine Anwendung auf rein innerstaatliche Sachverhalte muss man wohl auch kritisch sehen.

Kommt man so nicht weiter, gilt es europarechtlich zu erkennen, dass die Richtlinie selbst keine unmittelbare Direktwirkung zwischen Privaten hat. Auch die versäumte Umsetzung ändert daran nichts. Somit kann es zu einer Differenzierung kommen je nachdem, ob auf der Auftraggeber eine staatliche Stelle ist oder nicht. Der Staat wird sich mutmaßlich auf Vorteile aus der versäumten Umsetzung nicht berufen dürfen, auch wenn er einen privatrechtlichen Vertrag schließt (EuGH, Urt. v. 24.01.12, Dominguez, C-282/10). Ein Schlüsselurteil für das Verständnis ist insoweit die Entscheidung des EuGH zu der arbeitsrechtlichen Fragestellung, ob Urlaubsansprüche in jedem Fall vererblich sind (EuGH, Urt. v. 06.11.18, C-569/16 und C-570/16). Hier hat der EuGH bei gleicher Ausgangslage – fehlende Umsetzung der europarechtlich geforderten vollständigen Vererblichkeit durch die Bundesrepublik – ganz konkret einen Unterschied zwischen einem privaten und einem öffentlichen Arbeitgeber gemacht. Man sieht nicht, warum dies bei der HOAI anders sein sollte.

Im Augenblick erscheinen die Argumente für die Anwendbarkeit der HOAI in Rechtsverhältnissen zwischen Architekt und privatem Auftraggeber tiefgründiger als die der Gegenauffassung. Dort vermisst man eine vertiefte Auseinandersetzung mit dem Europarecht.

Eine andere Fragestellung ergibt sich bei Verträgen, die zwischen den Parteien nur mündlich oder durch Korrespondenz geschlossen worden sind, ohne dass eine schriftliche Honorarvereinbarung vorliegt. Schriftlich heißt hier in Kurzform zwei Unterschriften auf einem Dokument. Die HOAI ordnet die Mindestsätze als Normalvergütung an; wer – auch zulässig – etwas anderes vereinbaren will, muss die Schriftform einhalten. Der EuGH hat bemängelt, dass mangels einer besseren Rechtfertigung Honorarvereinbarungen auch außerhalb der Mindest- und Höchstsätze möglich sein müssten. Dass der Gesetzgeber dafür keine Formerfordernisse vorsehen dürfte, ist in der Entscheidung weder ausgesagt noch impliziert. Die zahlreichen Fälle, in denen die Mindestsätze schon mangels schriftlicher Vereinbarung gelten, müssten also „eigentlich“ unangetastet bleiben (anderer Ansicht vereinzelt LG Bonn, Urt. v. 18.09.19, 20 O 299/16 – nicht rechtskräftig).

Für den Augenblick bleiben also Fragen offen, die Rechtsprechung ist noch auf dem Weg zum gesicherten Recht. Mit einem Urteil des BGH dürfte 2020 zu rechnen sein, und man darf es mit Spannung erwarten.

BGH, Urteil vom 7.3.2019 — Aktenzeichen: III ZR 117/18

Leitsatz
Verjährt oder nicht verjährt? Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung zur Notarhaftung wieder einmal die Kernfrage beleuchtet: Was ist Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände? Denn damit beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Der 3. Senat meint weiter: Tatsachenkenntnis reicht. Aber es gibt jetzt eine Ausnahme mehr.

Sachverhalt
Die Klägerin kaufte im Jahr 2004 um eine Eigentumswohnung von einem gewerblichen Unternehmen. Dabei besagte die notarielle Urkunde, dass die zweiwöchige Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG nicht eingehalten sei, diese Frist aber den Verbraucher vor einer Übereilung schützen sollen und dass – so belehrt – die Käuferin auf einer sofortigen Beurkundung bestehe.

Das Geschäft mit der Eigentumswohnung erwies sich als nachteilig. Die Klägerin versuchte zunächst vergeblich, die damalige Verkäuferin in Anspruch zu nehmen. Als dies scheiterte, machte sie ab 2013 Ansprüche gegen den Notar geltend und verlangt im Zuge des Schadensersatzes nun so gestellt zu werden, als sei der Kaufvertrag damals nicht beurkundet worden (im wesentlichen Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung).

Der Notar erhebt die Einrede der Verjährung. Die beiden ersten Instanzen weisen die Klageforderung als verjährt ab. Es kommt nur darauf an, dass der Geschädigte die tatsächlichen Umstände des bestehenden Anspruchs kennt, nicht jedoch darauf, dass sie daraus auch die richtigen rechtlichen Schlüsse zieht. Der Klägerin waren schon im Jahr 2004 alle wesentlichen Umstände bekannt, sodass ein Rechtskundiger den Anspruch erkennen konnte.

Entscheidung
Der für Notarhaftung zuständige 3. Zivilsenat des BGH präzisiert seine bisherige Rechtsprechung zur Verjährung und hebt das Urteil auf.

Im Grundsatz bleibt es dabei: Es genügt im Allgemeinen, dass der Verletzte die tatsächlichen Umstände kennt oder grob fahrlässig nicht kennt, die eine schuldhafte Amtspflichtverletzung als naheliegend und mithin eine Amtshaftungsklage – und sei es auch nur als Feststellungsklage – als hinreichend aussichtsreich erscheinen lassen. Darauf, dass der Geschädigte aus den bekannten Tatsachen auch die richtigen rechtlichen Schlüsse zieht, kommt es im Grundsatz nach wie vor nicht an.

Eine Ausnahme gilt schon bisher dann, wenn die Rechtslage im Einzelfall so unübersichtlich oder zweifelhaft ist, dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einschätzen kann. Das ist hier aber nicht der Fall. Denn § 17 Abs. 2a BeurkG gebietet – und gebot auch schon damals – in aller Regel eine Wartepflicht. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Schutzzweck der Norm (Verbraucherschutz) ausnahmsweise in anderer Form erfüllt ist. Diese Rechtslage war nach Auffassung des Senats stets hinreichend klar zu erkennen.

Eine weitere neue Ausnahme skizziert der Senat im vorliegenden Fall. Der Notar hat die Verbraucherin vorliegend zwar über die geltende Frist informiert, aber so getan, als handele es sich um eine Warnpflicht, mit welcher der Verbraucher dann umgehen kann, wie er will. Dass der Gesetzgeber hier aber eine ausdrückliche Wartepflicht vorgegeben hatte, war nicht Gegenstand der Belehrung. Nach Auffassung des Senats hat der Notar also die tatsächliche Rechtslage durch seine Belehrung verschleiert und kann sich in dieser Konstellation nicht darauf berufen, dass die Tatsachen bekannt gewesen seien.

In dieser Konstellation sei dem Geschädigten trotz Tatsachenkenntnis die Erhebung einer Amtshaftungsklage unzumutbar.

Eine Verjährung liegt also nicht vor. Über die wohl abweichende Rechtsprechung u.a. des 9. Zivilsenats(Anwaltshaftung) war somit nicht mehr zu entscheiden, weil man damit konkret nicht zu einem anderen Ergebnis gelangt.

Anmerkung:
In der Besprechung Urteils des Kammergerichts (Vorinstanz) war unsererseits die Entscheidung des BGH mit Spannung erwartet worden.

Denn das Kammergericht hatte deutliche Sympathie für die großzügigere Rechtsprechung u. a. des 9. Zivilsenats durchblicken lassen. Dort zeichnet sich eine Linie ab, wonach die bloße Tatsachenkenntnis bei der Beraterhaftung nicht genügt, sondern quasi der Blick auf die Pflichtverletzung frei sein muss. Es muss also zumindest erkannt werden können, dass der Berater von professionellen Standards abgewichen ist.

Der 3. Senat beantwortet die Frage mit einem „Cliffhanger“.

Kurz vor der sonst unvermeidlichen Auseinandersetzung mit der abweichenden Rechtsprechung nimmt der 3. Senat quasi die letzte Ausfahrt und differenziert seine Rechtsprechung dahin, dass jedenfalls bei einer Verschleierung der Rechtslage die Verjährung noch nicht mit bloßer Tatsachenkenntnis beginnt.

Damit nähert sich die Rechtsprechung der verschiedenen Senate an. Die Grundfrage bleibt indes nach wie vor offen und die Spannung somit erhalten.

Ob die gefundene Differenzierung auf längere Sicht tauglich ist, wird abzuwarten bleiben. Immerhin erzeugt der Notar in allen seinem Handeln stets den Anschein, genauso sei es rechtens (und man ist in aller Regel davon selbst auch überzeugt). Ob die hier abgegebene Belehrung tatsächlich einen stärkeren Charakter hat als das einfache „Tun“ in anderen Sachzusammenhängen, kann man bezweifeln. Man könnte umgekehrt argumentieren, dass bei der hiesigen Belehrung immerhin die Problemsituation frühzeitig bekannt geworden ist, während sonst der Fehler wegen der fehlenden rechtlichen Bewertung oft viel tiefer verborgen, weil vermeintlich unproblematisch, schlummert.

Im Ergebnis hat man den Eindruck gewonnen, als habe in diesem Falle – ganz ausnahmsweise – das Kammergericht eine Aufhebung und Zurückverweisung fast angestrebt und nun auch erhalten.