Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.12.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 157/06

Leitsatz
Der Architekt ist verpflichtet, den notwendigen Schutz gegen drückendes Grundwasser zu planen. Dies gilt auch, wenn er nur die Genehmigungsunterlagen und statische Berechnung erstellen soll.

Sachverhalt
Der Kläger beauftragte im Jahre 1993 seinen Architekten mit der Genehmigungsplanung, der Statik und den Nachweisen für Wärme-, Schall- und Brandschutz für ein in der Nähe des Rheins gelegenes 6-Familienhaus. Vereinbart war ein Festpreis von 25.000 DM. Der Architekt erbrachte Leistungen zur Genehmigungs- und Tragwerksplanung. Die Planung befasst sich nicht mit dem Schutz gegen drückendes Grundwasser. In den vom Architekten verfassten Erläuterungen zur statischen Berechnung findet sich formularmäßig der Hinweis, dass ein Bodengutachten nicht vorliege und die Baugrundannahme vor Baubeginn vom ausführenden Unternehmer und der Bauleitung allein verantwortlich zu überprüfen sei.

Das Haus wurde gebaut und in Wohnungen aufgeteilt. Die Wohnungen wurden vom Kläger an Erwerber veräußert.

Bei einem Rheinhochwasser drang Grundwasser in das Kellergeschoss ein. Es stellte sich heraus, dass die Kellersohle des Hauses bei 23,39 m über NN liegt und der höchste Grundwasserstand bei 24,66 m über NN lag.

Die Erwerber nahmen den Kläger in Anspruch und verlangten zum Schutz des Hauses eine nachträgliche Abdichtung. Die entsprechenden Kosten verlangte der Kläger von seinem Architekten ersetzt.

Im Ergebnis mit Erfolg.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat gemeint, dass es zum Umfang der werkvertraglichen Verpflichtung des Architekten gehöre, den notwendigen Schutz gegen drückendes Grundwasser zu planen. Der Umfang der vom Architekten übernommenen Verpflichtung sei gemäß §§ 133, 157 BGB aus der Sicht des Klägers zu bestimmen. Der Architekt, dem die Lage des Grundstücks in der Nähe des Rheins bekannt war und dem daher — so der BGH — auch die Hochwassergefahren bekannt sein mussten, habe zwar nur einen Auftrag zur Genehmigungsplanung (Bauantragsunterlagen und statische Berechnung) erhalten. Ihm seien allerdings vom Kläger Skizzen von der gewünschten Bebauung vorgelegt worden, denen zu entnehmen gewesen sei, dass bisher keine Planungsleistungen vorlagen, auf denen der Architekt hätte aufbauen können. Aus diesem Grund habe die werkvertraglich übernommene Verpflichtung des Architekten nicht nur den Inhalt, eine Vorlage für die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen nach der Landesbauordnung zu erstellen. Der BGH hält vielmehr fest: Der Architekt, der auch mit der statischen Berechnung beauftragt war, die ohne Kenntnis der Bodenverhältnisse nicht ordnungsgemäß erledigt werden kann, übernahm aus Sicht des Klägers die Verpflichtung, eine mangelfreie funktionstaugliche Planung zu erstellen, die auch den nach Sachlage erforderlichen Schutz gegen drückendes Grundwasser vorsehen musste. Von dieser übernommenen werkvertraglichen Verpflichtung habe sich der Architekt nicht durch den einseitigen formelhaften Hinweis im „Kleingedruckten“ freizeichnen können, die Baugrundannahme sei von anderen zu überprüfen. Ein Mitverschulden des Klägers als Bauherrn sah der Bundesgerichtshof nicht.

Landgericht Bochum, Urteil vom 5.2.2008 — Aktenzeichen: 11 S 173/07

Leitsatz
Freundschaftsdienste an Baustellen führen nicht zu einem stillschweigenden Haftungsverzicht. Auch bei Gefälligkeiten wird gehaftet.

Sachverhalt
Die Klägerin liefert zu einem Bauvorhaben Gegenstände. Der Zugang zu dem betreffenden Bauvorhaben ist versperrt. Die Arbeiter der Klägerin bitten daher einen an einem anderen Bauvorhaben tätigen Kranfahrer (den Beklagten), die Ladung mit Hilfe seines Krans aufzunehmen und am betreffenden Bauvorhaben abzustellen. Dazu fahren die Arbeiter der Klägerin unmittelbar neben den Kran und beginnen, ihre Ladung auf eine Palette zu stellen, damit diese vom Kran aufgenommen werden kann. Beim Schwenken des Kranes gerät das Gegengewicht des Krans gegen den Lkw der Klägerin und beschädigt diesen. Die Klägerin verklagt nun den helfenden Kranfahrer auf Schadensersatz. Mit Erfolg.

Entscheidung
Das Landgericht verneint zunächst vertragliche oder vertragsähnliche Ansprüche zwischen der Klägerin und dem Beklagten; die Tätigkeit des Beklagten sei reine Gefälligkeit gewesen, ohne jegliche vertragliche Bindung. Aber die Klägerin habe unter dem Aspekt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nach § 823 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz.

Mit dem Betrieb des Krans habe der Beklagte — dieser war nur Arbeiter eines anderen Bauunternehmens — eine Gefahrenquelle eröffnet. In dem Umstand, dass die Arbeiter der Klägerin ihre Lkw unmittelbar in den Schwenkbereich des Krans gefahren hätten, liege indes nicht die Schaffung der Gefahr; der Lkw sei lediglich in den Bereich einer Gefahrenquelle verbracht worden, was ein Unterschied ausmache. Beim Schwenken habe der Kranfahrer nicht aufgepasst, was zur Haftung führe.

Einen stillschweigenden Haftungsverzicht in Form des Ausschlusses leichter Fahrlässigkeit wollte das Landgericht nicht annehmen. Zwar werde es den Hilfeleistenden unangenehm berühren, wenn er im Schadensfalle trotz seiner bereitwilligen Hilfe zur Verantwortung gezogen werde; der bloße Umstand, dass jemand aus Freundschaft, Hilfsbereitschaft oder schlichter Gefälligkeit handelt, könne aber für den Haftungsmaßstab nicht maßgebend sein.

Letztlich bestätigt das Landgericht eine Haftung des Beklagten, allerdings unter Berücksichtigung eines Mitverschuldens der Klägerin von 50 %, deren Mitarbeiter den Lkw in den Schwenkbereich gestellt hatten.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.10.2006 — Aktenzeichen: 3 U 3/06

Leitsatz
Mietverwalter haften wegen unwirksamer Klauseln über Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz.

Sachverhalt
Die Verwalterin schließt im Namen und mit Vertretungsmacht des Vermieters von ihr gestaltete Mietverträge ab. Die Verträge sehen vor, dass die Mieter zur Endrenovierung verpflichtet sind; laufende Schönheitsreparaturen sind nicht vereinbart. Der Mieter sollte die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung endrenoviert übergeben.

Diese Klausel ist unwirksam (z.B. BGH, Urteil 14.5.2003, VIII ZR 308/02).

Die Verwalterin nimmt den Vermieter auf Zahlung des Verwalterhonorars in Anspruch. Der Vermieter rechnet mit Schadensersatzansprüchen auf, die er in Form zusätzlicher Renovierungskosten aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel habe.

Entscheidung
Das Kammergericht stärkt die Position des Vermieters. Der Verwalterin habe es oblegen, Mietvertragsklauseln zu verwenden, die der Rechtsprechung stand halten. Diese Pflicht sei hier verletzt worden. Die Verwalterin habe daher dem Vermieter die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vor Neuvermietung zu ersetzen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8.11.2007 — Aktenzeichen: VII ZR 183/05

Leitsatz
1. Ein Werk entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn es nicht die vereinbarte Funktionstauglichkeit aufweist. 2. Beruht der Mangel der Funktionstauglichkeit auf einer unzureichenden Vorleistung eines anderen Unternehmers, wird der Unternehmer von der Mängelhaftung (nur) frei, wenn er seine Prüfungs- und Hinweispflicht erfüllt hat. 3. Der Unternehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung der Prüfungs- und Hinweispflicht.

Sachverhalt
Die Klägerin nimmt den Beklagten für den Einbau einer Heizungsanlage auf Zahlung restlichen Werklohns in Anspruch. Der Beklagte seinerseits verlangt den bereits gezahlten Werklohn zurück.

Der Beklagte bewohnt ein Forsthaus; dieses ist nicht an das öffentliche Stromnetz angeschlossen. Der Beklagte beabsichtigte im Jahre 2002 die Errichtung eines Blockheizkraftwerks, das den gesamten Strom- und gleichzeitig auch den Wärme- und Warmwasserbedarf des Forsthauses decken sollte. Der Beklagte wandte sich an die G-GmbH, die ihm ein Angebot unterbreitete, welches eine thermische Leistung von 30 kW vorsah. Auf Grundlage dieser Planung der G-GmbH zog der Beklagte die Klägerin hinzu, die ein Angebot über die Heizungsanlage (Pufferspeicher, Rohrleitungen, Verteiler, Armaturen etc.) und deren Anschluss an das Blockheizkraftwerk abgab.

Der Beklagte beauftragte im November 2002 die Klägerin mit der Errichtung der Heizungsanlage. Nach Ausführung der Arbeiten bemängelte der Beklagte, das Forsthaus könne nicht ausreichend beheizt werden. Später stellte sich heraus, dass das von der G-GmbH vorgesehene Blockheizkraftwerk ungeeignet war; eine Beheizung des Forsthauses wäre selbst dann nicht möglich gewesen, wenn es eine höhere thermische Leistung hätte erbringen können. Der Beklagte trat vom Vertrag zurück. Zu Recht?

Entscheidung
Der BGH hat in seiner Entscheidung festgehalten, dass die von der Klägerin errichtete Heizungsanlage mangelhaft gewesen sei. Denn der Beklagte habe das Blockheizkraftwerk in Auftrag gegeben, um das Forsthaus ausreichend zu heizen und zu versorgen. Diesen vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck könne die Anlage nicht erfüllen. Aber: Ein Unternehmer könne der Verantwortlichkeit für den Mangel durch Erfüllung seiner Prüfungs- und Hinweispflichten entgehen. Liegen die Voraussetzungen dazu nicht vor, bleibe er für den Mangel der Funktionstauglichkeit verantwortlich.

Im vorliegenden Fall hielt der BGH die Klägerin als Fachunternehmen für verpflichtet, auf erkennbare, die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage beeinträchtigende Mängel hinzuweisen. Insbesondere habe die Klägerin prüfen müssen, ob die Anlage überhaupt in der Lage war, den Wärmebedarf zu befriedigen. Dabei sei es Sache der Klägerin, darzulegen und zu beweisen, der Prüfungs- und Hinweispflicht nachgekommen zu sein.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.11.2007 — Aktenzeichen: X ZR 103/05

Das Mahnverfahren ist eine Prozessart, in der für Geldforderungen voraussichtlich unstreitig und ohne Verhandlung dem Gläubiger ein rechtskräftiger, vollstreckbarer Titel verschafft werden kann. Die entsprechenden Formulare sind im Schreibwarenladen zu haben. Das Mahnverfahren stellt einen einfachen und günstigen Weg zum Vollstreckungstitel dar, indem es das langwierige und teure Urteilsverfahren erspart.

So weit die Theorie.

In der Praxis legen die Schuldner aber regelmäßig Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein, mit der Folge, dass in das gerichtliche Urteilsverfahren übergegangen wird. Legt der Schuldner Widerspruch ein, hat der Gläubiger nichts gewonnen. Aus diesem Grund kommt dem Mahnverfahren größere Bedeutung als verjährungshemmende Maßnahme zu. Nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB wird die Verjährung gehemmt durch die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren.

Da es für den Mahnantrag keinen Anwaltszwang gibt (anders als beispielsweise für Klagen vor dem Landgericht), schleichen sich beim Ausfüllen der Mahnformulare nicht selten Fehler ein, die Grund für Beanstandungen des Mahngerichts sind. Die Fehler können sogar ein solches Gewicht haben, dass der angestrebte Zwecke der Verjährungshemmung nicht erreicht wird.

Die Risiken zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Leitsatz
1. Ein Mahnbescheid hemmt den Lauf der Verjährung nur dann, wenn der geltend gemachte Anspruch hinreichend individualisiert ist. 2. Bei einer Mehrzahl von Forderungen ist jede Einzelforderung zu bezeichnen. Eine Bezugnahme auf Rechnungen reicht nur aus, wenn dem Schuldner die Rechnungen vorliegen.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt im beantragten Mahnbescheid vom 28.12.2000 eine Vergütung aus mehreren Rechnungen. Dabei wird im Mahnantrag Bezug genommen auf den zugrunde liegenden Vertrag sowie auf sechs jeweils auf den 13.3.1997 datierenden Rechnungen mit Rechnungsnummer und Betrag.

Im Verfahren meinte der Beklagte, sie habe die Rechnungen erstmals im Verfahren erhalten, die Forderungen seien verjährt, da die Ansprüche nicht hinreichend individualisiert seien. Dem trat die Klägerin entgegen; aus den gleichlautenden Rechnungsdaten, den (teilweise identischen) Rechnungsnummern und Zahlbeträgen habe die Beklagte entnehmen können, worauf sich die Rechnungen bezogen.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof wies die Klage als verjährt ab. Ein Mahnbescheid hemme den Lauf der Verjährung nur, wenn der geltend gemachte Anspruch hinreichend individualisiert sei. Der Anspruch müsse durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so abgegrenzt werden, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann. Der Schuldner müsse erkennen können, welcher Anspruch geltend gemacht werde. Bei einer Mehrzahl von Forderungen sei — so der BGH — jede einzelne zu bezeichnen. Da der Beklagte im Verfahren unwidersprochen vorgetragen habe, er habe die Rechnungen nicht erhalten, habe er die Rechnungsdaten auch nicht zuordnen können.

Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 13.9.2007 — Aktenzeichen: 12 U 214/06

Leitsatz
1. Das Risiko, dass bei Bauarbeiten andere Bodenverhältnisse angetroffen werden, als nach den vertraglichen Grundlagen zu erwarten war, trägt der Auftraggeber. 2. Weicht der Baugrund von den vertraglich vorausgesetzten Angaben ab, hat der Bauunternehmer Anspruch auf Mehrvergütung. Ein Anspruch besteht nicht, wenn die Erschwernisse aufgrund Inaugenscheinnahme oder einer lückenhaften Ausschreibung für den Bauunternehmer vorhersehbar waren. 3. Dem Bauunternehmer obliegt eine Prüfungspflicht. Diese Prüfung beschränkt sich auf eine Plausibilitätsprüfung.

Sachverhalt
Der Bauunternehmer hatte die Aufgabe, im Baugrund Kanäle zu verlegen. In den Ausschreibungsunterlagen findet sich der Hinweis auf „enttrümmerte Bodenverhältnisse“. Bei Schachtungsarbeiten fand man indes Beton- und Fundamentteile. Die Mehrkosten von mehreren zehntausend Euro verlangte der Bauunternehmer vom Auftraggeber.

Im Ergebnis mit Erfolg.

Entscheidung
Das Oberlandesgericht hielt den Mehrvergütungsanspruch für begründet. Das Baugrundrisiko — also die Gefahr unvorhergesehener Erschwernisse aufgrund von Bodenbeschaffenheit — falle in die Risikosphäre des Auftraggebers. Im Rechtlichen hat das Oberlandesgericht den Baugrund als einen im Sinne von § 644 BGB vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Stoff angesehen.

Allerdings bestehe eine Grenze dort, wo der Bauunternehmer aufgrund einer Inaugenscheinnahme oder einer lückenhaften Ausschreibung diese Erschwernisse hätte erkennen können. Letzteres wollte das Oberlandesgericht im vorliegenden Fall nicht annehmen.

Landgericht Wuppertal, Urteil vom 23.8.2007 — Aktenzeichen: 9 S 478/06

Leitsatz
Der Mieter hat gegen den Vermieter Anspruch auf Kostenerstattung, wenn er bei unwirksamer Renovierungsklausel seiner vermeintlichen Verpflichtung nachkommt.

Sachverhalt
Im Kleingedruckten des vom Vermieter gestellten Mietvertrages stand, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug vollständig renovieren sollte. Dies tat der Mieter auch und beauftragte damit einen Maler. Aus der Zeitung erfuhr der Mieter von der mieterfreundlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Er forderte unter Hinweis auf die vom Bundesgerichtshof festgestellte Unwirksamkeit der Klausel Erstattung der an den Maler gezahlten Vergütung.

Entscheidung
Das Landgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung. Den Mietern stünde ein Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Denn die Mieter hätten hier wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel eine Aufgabe erfüllt, die eigentlich dem Vermieter oblegen hätte. Dass sie glaubten, selbst verpflichtet zu sein, stehe dem Anspruch nicht entgegen.

Oberlandesgericht Frankfurt, Urteil vom 5.12.2006 — Aktenzeichen: 5 U 70/06

Leitsatz
1. Eine Vergütung von Stundenlohnarbeiten erfordert nach der VOB/B eine wirksame Stundenlohnvereinbarung. 2. Die Ermächtigung eines Bauleiters, Stundenlohnnachweise zu unterzeichnen, enthält keine Vollmacht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung.

Sachverhalt
Der Bauhandwerker hatte einen Rohbau zu errichten. Dem Einheitspreisvertrag lag die VOB/B zugrunde. Nach Fertigstellung der Arbeiten rechnete der Handwerker einen Teil seiner Leistungen im Stundenlohn ab. Die entsprechenden Stundenzettel hatte er sich von der Bauleitung des Auftraggebers abzeichnen lassen. Gleichwohl kürzte der Auftraggeber diese Stunden unter Hinweis darauf, dass eine Stundenlohnabrede nicht getroffen und der Bauleiter zum Abschluss einer solchen Vereinbarung nicht befugt gewesen sei. Daraufhin klagte der Handwerker auf Bezahlung der Stundenlohnarbeiten. Die Klage blieb ohne Erfolg.

Entscheidung
Das Oberlandesgericht Frankfurt hat betont, dass Arbeiten nur dann im Stundenlohn bezahlt werden, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben. Eine solche Abrede muss vor Ausführung der Arbeiten getroffen werden. Dies sei Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei ist das Oberlandesgericht davon ausgegangen, dass allein die Ermächtigung der Bauleitung, Stundenlohnzettel abzuzeichnen, keine (stillschweigende) Vollmacht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung beinhaltet. Da die Parteien keine derartige Abrechnung vereinbart haben, war gemäß § 2 Nr. 2 VOB/B nach Einheitspreisen abzurechnen.

Diese Entscheidung liegt auf der Linie des Bundesgerichtshofs, der in dem Beschluss vom 14.6.2007, VII ZR 2/06 eine Entscheidung des OLG Dresden bestätigt hat, wonach keine Vermutung dafür spricht, dass ein Bauleiter die Vollmacht hat, den Bauvertrag zu ändern oder im Vertrag nicht vorgesehene Stundenlohnarbeiten zu vereinbaren.

Im Ergebnis muss sich ein Handwerker frühzeitig darüber informieren, welche Befugnisse ein Bauleiter hat. Macht er dies nicht, läuft er Gefahr, für Leistungen kein Geld zu sehen. Dieses bekommt er dann auch nicht vom Bauleiter; denn als am Bau tätiger Handwerker muss er wissen, dass die Bauleitung des Auftraggebers grundsätzlich nicht zu dessen rechtsgeschäftlicher Vertretung berechtigt ist.

Kammergericht, Urteil vom 29.6.2007 — Aktenzeichen: 7 U 165/06

Der Abnahme kommt im Bau- und Werkvertragsrecht große Bedeutung zu. Sie ist zunächst Fälligkeitsvoraussetzung: Mit der Abnahme erhält der Werkunternehmer den Anspruch auf Vergütung (§ 641 BGB). Zugleich hat sie Bedeutung für die Gewährleistung: Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist (§ 634a BGB).

Nicht selten streiten Parteien darüber, ob abgenommen worden ist oder nicht.

Von einer stillschweigenden bzw. konkludenten Abnahme spricht man, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass er die Leistung als im wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert (BGH, BauR 1999, 1186). So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dann, wenn der Auftraggeber das Bauwerk bezogen hat, darin — nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist — regelmäßig eine konkludente Abnahme liegt, wenn sich aus dem Verhalten des Auftraggebers nichts anderes ergibt. Geschieht der Einzug unter dem Zwang der Verhältnisse muss darin keine Abnahme liegen (BGH, BauR 1985, 200; BauR 1975, 344).

In einer aktuellen Entscheidung musste sich das Kammergericht Berlin mit diesen Fragen befassen.

Leitsatz
Die schlichte Ingebrauchnahme eines Werks reicht nicht aus, um daraus eine Abnahme durch schlüssiges Handeln herzuleiten.

Sachverhalt
Der Kläger errichtete für den Beklagten eine Markise, die zugleich Element eines Wintergartens war. Unmittelbar nach der Montage rügte der Kläger Pfützenbildung auf der Markise und einen unzureichenden Verschluss von Senkrechtfeldern. Der Beklagte wies die Mängel zurück und klagte auf Zahlung von Werklohn. Der Kläger wandte Mängel und eine fehlende Abnahme ein. Das Landgericht bestätigte die Auffassung des Beklagten. Dagegen ging der Kläger in die Berufung.

Entscheidung
Die Berufung hatte keinen Erfolg. Denn die Leistung des Klägers war nicht abgenommen. Allein im Ausfahren der Markise liege — so das Kammergericht — nicht die schlüssige Erklärung, der Beklagte billige die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht. Da der Beklagte bereits Mängel gerügt habe, sei die Benutzung der Markise auch nicht eine konkludente Abnahme. Eine Abnahmereife wollte das Kammergericht nicht annehmen, weil die Pfützenbildung nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspräche. Die Klage wurde als derzeit unbegründet abgewiesen.

Festzuhalten ist: Auch nach längerer Nutzung eines Werks durch den Besteller kann sich dieser noch auf eine fehlende Abnahme und damit auf die fehlende Fälligkeit berufen. Vor einer Werklohnklage muss sich der Handwerker vergewissern, ob abgenommen ist. Andernfalls klagt er viele Jahre und erfährt womöglich erst in zweiter Instanz, dass sein Anspruch noch gar nicht fällig ist.

LG Paderborn, Urteil vom 22.6.2007 — Aktenzeichen: 2 O 49/07

Die Klägerin produziert Backwaren und vertreibt diese über ein Filialnetz von Bäckereifachgeschäften. Vom Beklagten hat sie Räumlichkeiten angemietet, die einem Lebensmittelmarkt unmittelbar vorgelagert waren. Der Bäckerladen einschließlich eines Stehcafés waren — wie üblich — im Eingangsbereich des Lebensmittelmarktes platziert. Dabei war der Eingangsbereich so konzipiert, dass Kunden am Bäckergeschäft vorbeikommen mussten, um in den Markt zu gelangen.

Der Lebensmittelmarkt zog im Jahre 2006 in ein anderes vom Beklagten neu errichtetes Gebäude auf dem Nachbargrundstück. Der Lebensmittelmarkt wurde am Altstandort aufgegeben. Nachdem der Markt einen Untermieter für den am neuen Standort ebenfalls vorgesehenen Bäckerladen nicht finden konnte, war die Klägerin schließlich bereit, die Flächen unterzumieten.

Der Beklagte war allerdings nicht bereit, die Klägerin aus dem Mietverhältnis über die Räume am Altstandort zu entlassen. Daher kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und erhob Feststellungsklage.

Im Ergebnis mit Erfolg.

Leitsatz
Dem Bäckerladen stand ein Kündigungsrecht gemäß § 313 Abs. 3 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu.

Entscheidung
Das Landgericht hat ausgeführt, dass zwar die Erwartung eines Mieters, Gewinne zu erzielen, zum Risikobereich des Mieters gehöre; aber im vorliegenden Fall habe der Vermietung ein Konzept zugrunde gelegen, wonach das Bäckereigeschäft an dem Kundenstrom des Lebensmittelmarktes partizipieren sollte. Der Verkauf frischer Backwaren stellte — so das Landgericht — eine sinnvolle Ergänzung des Angebots eines Lebensmittelmarktes dar. Nun hat sich hier auf Initiative des Vermieters das Mietumfeld geändert — dieser hat auf seinem Nachbargrundstück ein neues Gebäude errichtet und dieses an einen Lebensmittelmarkt, und zwar an den gleichen Betreiber vom alten Standort vermietet; das Risiko einer solchen Änderung dürfe man nicht dem Mieter aufbürden. Das Landgericht hielt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr für zumutbar und die Kündigung für berechtigt.