OLG Celle, Urteil vom 17.2.2010 — Aktenzeichen: 14 U 138/09

Sachverhalt
Dem Auftraggeber gehörte ein Grundstück mit einer stillgelegten Schmiede. Der mit dem Auftraggeber gut bekannte Architekt entwarf Pläne für den Umbau der Schmiede in ein Wohn- und Geschäftshaus. Verwirklicht wurde das Vorhaben später aber nicht. Der Architekt hatte viel Arbeit investiert und verlangte vom Auftraggeber Honorar. Er behauptete dazu den Abschluss eines mündlichen Architektenvertrages; der Architekt argumentierte u.a. damit, dass schon wegen seines erheblichen Aufwandes von dem Bestehen eines Architektenvertrages auszugehen sei.

Das Oberlandesgericht gab dem Auftraggeber Recht. Der Architekt hatte umsonst gearbeitet.

Entscheidung
Das OLG hat ausgeführt, dass ein Honoraranspruch des Architekten das Zustandekommen eines entgeltlichen Werkvertrages voraussetze. Für diesen sei der Architekt beweispflichtig. Ein besonderer Umfang der Tätigkeit allein genüge noch nicht, einen Vertragsschluss anzunehmen. Er setze darauf bezogene, übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Ein Vertragsschluss könne auch konkludent erfolgen oder durch Entgegennahme bestimmter Leistungen in Betracht kommen, wenn ein entsprechender Wille des Auftraggebers festgestellt werden könne. Mache ein Architekt Honoraransprüche geltend, ohne mit dem Auftraggeber eine ausdrückliche Vergütungsvereinbarung getroffen zu haben, müsse er die Umstände darlegen und beweisen, nach denen die Erbringung der Architektenleistungen nur gegen eine Vergütung zu erwarten sei. Ein entsprechender Vertragsschluss oder eine Vergütungsvereinbarung sei in dem zu entscheidenden Fall weder aufgrund einzelner Indizien, die für einen Vertragsschluss sprechen könnten, noch bei einer Gesamtbetrachtung sämtlicher Umstände im Zuge der Gespräche und Verhandlungen mit der erforderlichen Gewissheit festzustellen.

Der möglicherweise erhebliche Umfang der vom Architekten erbrachten Leistungen genüge nicht, um den Abschluss eines Architektenvertrages annehmen zu können. Die Abgrenzung zwischen unentgeltlicher Akquisition und vertraglich zu vergütender Tätigkeit sei fließend; aus dem Tätigwerden des Architekten allein könne aber noch nicht der Abschluss eines Vertrages hergeleitet werden. Die Frage, ob ein Vertrag abgeschlossen oder nur ein Gefälligkeitsverhältnis begründet worden sei, hänge — so das OLG – davon ab, ob die Leistung mit rechtsgeschäftlichem Bindungswillen zugesagt oder erbracht worden sei. Dies beurteile sich nicht nach dem inneren Willen des Leistenden, sondern danach, ob der Leistungsempfänger aus dem Handeln des Leistenden auf einen solchen Willen habe schließen dürfen. Zwar könne die wirtschaftliche Bedeutung einer Angelegenheit, das erkennbare Interesse des Begünstigten und die dem Leistenden erkennbare Gefahr, in die er durch eine fehlerhafte Leistung geraten könne, auf einen rechtlichen Bindungswillen schließen lassen; dies sei hier aber nicht der Fall. Allein der Umstand, dass der Architekt Leistungen bis in die Leistungsphase 4 des § 15 Abs. 1 HOAI a.F. erbracht habe, heißt noch nichts. Die Rechtsprechung habe wiederholt zum Ausdruck gebracht, dass die Akquisition noch nicht bei Leistungsphase 4 — und erst recht zuvor — enden müsse.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.5.2009 — Aktenzeichen: 22 U 184/08

Sachverhalt
Die Bauherren beauftragten einen Baubetreuer mit der Betreuung ihres Bauvorhabens in wirtschaftlicher Hinsicht. Zu seinen Pflichten gehörte nach dem Inhalt des schriftlichen Vertrages „die Auswahl der Handwerker, die Erteilung von Aufträgen nach Weisung der Bauherren, die Kontrolle der Handwerker auf zügige Arbeit, Überwachen der Handwerkerleistungen auf Übereinstimmung mit Plänen und ordentliche mangelfreie Arbeit, erforderlichenfalls in Zusammenarbeit mit dem Architekten, nicht jedoch die technische Bauleitung, die beim Architekten verbleibt“.

Später gab es Wasserschäden, weil sich Niederschlagswasser in den Lichtschächten des Hauses aufstaute und in die Kellerräume eindrang. Der Erdbauunternehmer hatte entgegen den Vorgaben des Architekten zur Rückverfüllung der Arbeitsräume nicht Kies eingebaut, sondern den früheren Boden, der nicht hinreichend versickerungsfähig war. Der Baubetreuer hatte den Erdbauunternehmer nicht überwacht.

Die Bauherren nahmen nun den Baubetreuer wegen dieser Feuchteschäden auf Schadensersatz in Anspruch.

Der überraschte Baubetreuer wies jegliche Haftung von sich; er meinte, er habe doch nur die „wirtschaftliche“ Baubetreuung übernommen und vertrat überdies die Auffassung, die Bauherren mögen sich doch an den Architekten halten.

Entscheidung
Das OLG Düsseldorf folgte diesen Erwägungen des Baubetreuers nicht. Es war der Ansicht, dass der Baubetreuer werkvertragliche Leistungen erbracht habe; seine Haftung sei nicht beschränkt, er habe vielmehr (auch) typische Leistungen der Objektüberwachung übernommen und hafte daher „wie ein Bauleiter“ auf werkvertraglicher Grundlage.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009 — Aktenzeichen: VIII ZR 64/09

Sachverhalt
Ein Ehepaar mit Kindern mietete eine Wohnung. Nachdem der Alleinverdiener auszog, übernahm das Jobcenter die Miete, zahlte diese allerdings abweichend von der vertraglichen Regelung im Mietvertrag nicht pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt, sondern regelmäßig einige Tage später. Auch nach Abmahnung durch den Vermieter konnte diese Zahlungspraxis nicht umgestellt werden. Daraufhin kündigte der Vermieter wegen regelmäßigen Verzugs.

Entscheidung
Ohne Erfolg. Zum einen könne schon nicht ohne Weiteres gekündigt werden, wenn ein Alleinverdiener (und damit der solvente Schuldner) auszieht und für sich das Mietverhältnis kündigt; allein der Umstand, dass der wirtschaftlich Schwächere, möglicherweise Einkommenslose in der Wohnung bleibt, rechtfertigt nicht die Kündigung, es sei denn, die Miete wird nicht mehr gezahlt. Zum anderen rechtfertige das nicht dem Mietvertrag entsprechende Zahlungsverhalten des Jobcenters nicht die fristlose Kündigung, da das vertragswidrige Verhalten des Jobcenters der Mieterin nicht zuzurechnen sei.

OLG Stuttgart, Urteil vom 18.11.2009 — Aktenzeichen: 3 U 128/09

Der Volksmund sagt: Wer schreibt, der bleibt. Die Praxis sieht anders aus. Vieles erfolgt auf Zuruf, vieles wird mündlich abgesprochen. Hinterher gibt es Beweisprobleme. Dies dachte sich auch der Kläger, als er ein Telefonat heimlich mitschnitt, in dem sein Gesprächspartner (der Beklagte) bestätigte, von ihm als Anzahlung für einen Grundstückskauf einen sechsstelligen Betrag bar erhalten zu haben. Im späteren Verfahren, in dem der Kläger Rückzahlung des Betrages verlangte, bestritt der Beklagte, dieses Geld erhalten zu haben. Triumphierend präsentierte der Kläger seinen Telefonmitschnitt und dachte an einen Klageerfolg. Seine Rechnung ging aber nicht auf.

Entscheidung
Das Landgericht wies die Klage ab. Den Antrag des Klägers, seine heimlich gefertigte Tonbandaufnahme betreffend das in Rede stehende Telefonat mit dem Beklagten abzuspielen, lehnte das Gericht ab, nachdem der Beklagte sein Einverständnis versagte. Und dies zu Recht, sagte das Oberlandesgericht Stuttgart in zweiter Instanz. Ohne Zustimmung des Betroffenen sei es grundsätzlich unzulässig, einen heimlichen Mitschnitt eines Telefongesprächs im Zivilprozess zu verwerten; denn die Aufzeichnung verletze das Persönlichkeitsrecht des anderen Gesprächsteilnehmers.

Hinweis:

Diese strenge Rechtsprechung gilt auch für das Mithören von Telefonaten. Wird zu Beginn eines Telefongespräches auf die Anwesenheit einer dritten Person und das Einschalten des Lautsprechers hingewiesen und widerspricht der Gesprächspartner nicht, ist sein Verhalten als Zustimmung zu werten. Dies hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, Beschluss vom 09.10.2002. Der Mithörende kann für diesen Hinweis als Zeuge benannt werden, er muss dann im Zivilprozess dazu vernommen werden. Ohne einen Hinweis auf den mithörenden Dritten und das Lautstellen oder bei Widerspruch des Gesprächspartners ist das Mithören nicht gestattet. Die landläufige Meinung, dass jedenfalls im Geschäftsleben aufgrund der Verbreitung von Mithöreinrichtungen jederzeit mit Mithörern zu rechnen sei, ist lange überholt.

OLG Nürnberg, Urteil vom 13.11.2009 — Aktenzeichen: 2 U 1566/06

Leitsatz
Ein Architekt haftet dem Bauherrn dann, wenn er nicht darauf hinwirkt, statt einer zweijährigen Verjährungsfrist die übliche fünfjährige Gewährleistungspflicht zu vereinbaren.

Sachverhalt
Ein Architekt verwendet bei der Vergabe von Installationsarbeiten einen Vertragstext, in dem die Geltung der VOB/B a.F. mit einer zweijährigen Verjährungsfrist vereinbart wurde. Nach Ablauf dieser zwei Jahre traten Mängel auf. Das Installationsunternehmen berief sich auf Verjährung. Daher wollte der Bauherr nun seinen damaligen Architekten in Anspruch nehmen, der nicht auf eine fünfjährige Mängelverjährung hingewirkt habe.

Entscheidung
Im Ergebnis mit Erfolg.

Das OLG Nürnberg hat entschieden, dass ein Architekt verpflichtet sei, im Rahmen der Mitwirkung bei der Vergabe jedenfalls bei Installationsarbeiten auf die Vereinbarung einer fünfjährigen Verjährungsfrist hinzuwirken. Mängel bei Installationsarbeiten, die zu Undichtigkeiten führen könnten, seien typischerweise nicht sofort erkennbar, weil die Leitungen in Böden und Wänden verlegt seien; Undichtigkeiten würden häufig erst nach längerer Zeit entdeckt. Diese Umstände, deren Kenntnis von einem Architekten erwartet werden dürften, führten dazu — so das OLG Nürnberg -, dass die Vereinbarung einer zweijährigen Verjährungsfrist das erhebliche Risiko beinhaltete, dass Werkmängel bei der Verlegung von Leitungssystemen erst nach Ablauf der Verjährungsfrist überhaupt festgestellt werden und dann nicht mehr zu durchsetzbaren Gewährleistungsansprüchen führten. Die Vereinbarung einer derart verkürzten Verjährungsfrist stellte daher einen Mangel der Architektenleistungen dar. Der Bauherr wurde im Verhältnis zum verklagten Architekten vom OLG so gestellt, als wenn eine längere Verjährungsfrist vereinbart worden wäre.

Praxishinweis:

Ein Architekt ist zwar prinzipiell weder berechtigt noch verpflichtet, rechtsberatende Tätigkeit auszuüben. Bei der Mitwirkung an der Vergabe werden aber vom Architekten Grundkenntnisse im Werkvertragsrecht und über die VOB erwartet; dazu gehören Gewährleistungsfristen wie auch Regelungen über Vertragsstrafen, über Sicherheitseinbehalte. Dem Architekten ist daher anzuraten, auf solche Vertragstexte zurückzugreifen, die dem geltenden Werkvertragsrecht und auch der geltenden Rechtsprechung entsprechen. Bei Unsicherheit sollte er den Bauherrn veranlassen, anwaltschaftlichen Rat beizuziehen, wenn es um rechtliche Fragen geht.

OLG Koblenz, Urteil vom 16.7.2009 — Aktenzeichen: 5 U 605/09

Die Parteien stritten um die Höhe einer Arbeitsplatte. Der Auftraggeber rügte, diese sei 1 cm zu hoch. Der Auftragnehmer bestritt dies, bot aber zugleich an, die Arbeitsplatte entsprechend niedriger zu montieren — aus Kulanz. Dies reichte dem Auftraggeber nicht, er wünschte ein Anerkenntnis. Dies wollte der Auftragnehmer nicht abgeben, so dass der Auftraggeber vom Vertrag zurück trat. Er verlangte Rückzahlung von Abschlägen.

Im Ergebnis ohne Erfolg.

Leitsatz
Die Nacherfüllung des Werkunternehmers kann vom Besteller nicht mit dem Hinweis abgelehnt werden, der Auftragnehmer wollte erklärtermaßen nicht seiner Vertragspflicht nachkommen, sondern nur aus Kulanz tätig werden.

Entscheidung
Das OLG Koblenz gab dem Handwerker Recht.

Dieser habe lediglich einen Erfolg geschuldet. Dieser Erfolg sei durch die vom Handwerker angebotene Maßnahme erreicht worden. Dass die Arbeiten nur aus Kulanz erfolgen sollten, habe — so das OLG – daran nichts geändert. Ob eine Leistung mangelfrei wäre, habe sich nach der vereinbarten Beschaffenheit zu richten. Egal wäre, ob eine Nachbesserung im Rahmen einer Verpflichtung oder aus Kulanz erfolge.

Praxishinweis:

Ein Handwerker ist immer gut beraten, wenn er bei Mängeln eine Nachbesserung aus Kulanz anbietet. Denn damit liegt kein „Anerkenntnis“ vor, was nämlich dazu führt, dass die Verjährung neu zu laufen beginnt — ggf. neu fünf Jahre. Dies sollte der Handwerker wissen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.5.2009 — Aktenzeichen: VIII ZR 302/07

Leitsatz
1. Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, … wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

2. Der nach § 818 Abs. 2 geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit an Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Sachverhalt
Die Kläger hatten von 1999 bis 2006 eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag war eine unwirksame Endrenovierungsklausel (starre Fristenregelung mit Endrenovierungspflicht unabhängig von Wohndauer und Zustand) vereinbart. Gleichwohl haben die Kläger, die die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen nicht kannten, in Eigenleistung renoviert. Erst später verlangten sie die aufgewandten Kosten vom Vermieter ersetzt.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass ein Anspruch dem Grunde nach besteht. Die Mieter können einen Ausgleich verlangen. Der Höhe nach bemisst sich dieser Anspruch aber nicht danach, was der Mieter für die Beauftragung eines Handwerkers hätte zahlen müssen; der Wert der zu ersetzenden Leistungen bemisst sich danach, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der Eigenleistungen macht allerdings in der Regel nur einen Bruchteil des Betrages aus, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätten aufbringen müssen. Anderes könne — so der Bundesgerichtshof — dann gelten, wenn die Ausführung der Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von den Mietern in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführtes Gewerbe ist.

Fazit:

Auf Vermieter wird eine Klagewelle zukommen. Man schätzt, dass etwa eine Million Mieterhaushalte Erstattungsansprüche geltend machen können.

Handwerker haben´s schwer. Oft laufen sie dem Geld hinterher. Daran ist nicht nur die Wirtschaftkrise schuld, sondern auch und gerade die „strukturelle Schwäche des Werkvertragsrechts“. Von Gesetzes wegen ist nämlich der Handwerker vorleistungspflichtig; er bekommt sein Geld erst nach getaner Arbeit. Nicht selten erleben Handwerker, dass berechtigte Forderungen nicht mehr bezahlt werden, sei es wegen Zahlungsunwilligkeit oder gar Insolvenz des Auftraggebers.

Das Risiko, am Ende für gute Arbeit kein Geld zu sehen, kann der Bauunternehmer verhindern, indem er vom Auftraggeber eine Bauhandwerkersicherung verlangt. Dieses Recht steht ihm nach § 648a BGB zu, und zwar in Höhe der vereinbarten und noch nicht bezahlten Vergütung einschließlich Nachträgen und Nebenleistungen; letztere sind mit 10% der Vergütung anzusetzen.

Und dies geht ganz einfach:

Sehr geehrter …
wir beziehen uns auf unseren Werkvertrag vom … betreffend das Bauvorhaben …
In Höhe der vereinbarten noch offenen Vergütung, dies sind … Euro zzgl.
Nebenleistungen von 10 %, also insgesamt … Euro, steht uns eine
Bauhandwerkersicherung zu. Wir fordern Sie auf, uns die Sicherheit bis zum …
(Datum angeben, 2-3 Wochen Frist sind angemessen)zu übermitteln.
Mit freundlichen Grüßen

Leistet der Auftraggeber daraufhin eine Sicherheit (die Art der Sicherheit bleibt dem Auftraggeber überlassen), hat der Bauunternehmer die Gewähr, dass er am Ende auch den berechtigten Werklohn durchsetzen kann. Der Nachteil ist allerdings, dass der Bauunternehmer dem Auftraggeber die Kosten für diese Sicherheit, begrenzt auf 2% im Jahr, erstatten muss.

Leistet der Auftraggeber nicht innerhalb der Frist, kann der Bauunternehmer a) die Arbeiten einstellen, b) ohne weitere Nachfrist sogar den Vertrag kündigen (dies gilt für seit dem 1.1.2009 geschlossene Verträge). Im Fall der Kündigung steht dem Baunternehmer die volle vereinbarte Vergütung zu abzüglich der ersparten Aufwendungen. Um dem Bauunternehmer die Rechnerei zu ersparen, ordnet das Gesetz an, dass hinsichtlich der nicht erbrachten Teils der Werkleistung die Vergütung mit 5% vermutet wird. Die erbrachten Leistungen sind ohnehin voll zu vergüten.

Dies kann sich für den Bauunternehmer durchaus lohnen.

BGH, Urteil vom 8.7.2009 — Aktenzeichen: VIII ZR 205/09

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters eine geringere Größe aufweist. Dies hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt.

Einzelheiten erfahren Sie hier.

Sachverhalt
Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung, die in dem Mietvertrag mit einer Wohnfläche von 55,75 m² angegeben ist. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt nur 51,03 m². Es liegt daher eine Flächenabweichung zu Lasten des Mieters von 4,73 m² vor. Die Klägerin forderte die Mieterin und spätere Beklagte schriftlich unter Einhaltung der Formen und Fristen zur Zustimmung einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je m² auf. Hierbei legte sie die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 m² zu Grunde. Die Mieterin verweigerte die Zustimmung unter Hinweis auf die tatsächliche Wohnfläche von 51,03 m².

Ohne Erfolg.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB dann die in dem Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die tatsächliche (geringere) Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Die Abweichung der angegebenen Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche liege innerhalb der Toleranzgrenze, die der Bundesgerichtshof auch bereits für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hatte. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % sei es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung (= die in dem schriftlichen Mietvertrag angegebene Wohnfläche) festhalten zu lassen. Erst dann ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.6.2009 — Aktenzeichen: V ZR 144/08

Sachverhalt
Der Kläger stellte sein Fahrzeug unbefugt auf einen Parkplatz eines Einkaufszentrums ab, ohne dort einzukaufen. Die Schilder wiesen ausdrücklich darauf hin, dass widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge abgeschleppt werden. Dies geschah dann auch. Als der Kläger zurück zum Parkplatz kam und sein Fahrzeug nicht mehr vorfand, erfuhr er, dass sich das Fahrzeug beim Abschleppunternehmen befinde. Dort musste der Kläger das Fahrzeug gegen Bezahlung der Abschleppkosten (150,00 €) auslösen. Diesen Betrag verlangte er vom Parkplatzbesitzer erstattet.

Ohne Erfolg.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Parkplatzbesitzer berechtigt gewesen sei, das Fahrzeug abschleppen zu lassen. Das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs sei eine Beeinträchigung des unmittelbaren Besitzes an der Parkplatzfläche und damit letztlich als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren. Zur Beseitigung dieser Beeinträchtigung habe der Parkplatzbesitzer sofort sein ihm von dem Gesetz gewährtes Selbsthilferecht (§ 859 BGB) ausüben dürfen. Auch wenn dies prinzipiell nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht schrankenlos gelte, habe er hier — auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit — keiner Einschränkung unterlegen. Selbst wenn auf dem Gelände andere Parkplätze noch frei gewesen wären — mit diesem Einwand verteidigte sich der Kläger -, stünde dies der Befugnis des Parkplatzbesitzers zum Abschleppen nicht entgegen. Denn der unmittelbare Grundstücksbesitzer könne sich der verbotenen Eigenmacht unabhängig davon erwehren, welches räumliche Ausmaß sie habe und ob sie die Nutzungsmöglichkeit von ihr nicht betroffener Grundstücksteile unberührt lasse. Dieses Recht habe der Grundstücksbesitzer nicht anders als durch Abschleppen durchsetzen können. Dass er sich dabei des Abschleppunternehmens bedient habe, sei grundsätzlich nicht zu beanstanden.