OLG Brandenburg, Urteil vom 9.5.2012 — Aktenzeichen: 4 U 92/10

Die Käufer erwarben eine Eigentumswohnung. Später reute sie diese Entscheidung. Sie wollten sich von dem Vertrag lösen und behaupteten zweierlei:
1. Der gezahlte Kaufpreis sei sittenwidrig überhöht gewesen.
2. Der Notar habe den Vertrag von seinem Bildschirm abgelesen.
Beides hatte im Ergebnis keinen Erfolg.

Sittenwidrig überhöht war der Kaufpreis nicht; zwar hat der Kaufpreis von 65.000 € den Wert der Wohnung von rund 36.000 € um 78,9 % überstiegen; dies reichte aber nicht, um von einem wucherähnlichen Geschäft auszugehen; davon kann erst die Rede sein, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

Der Umstand, dass der Notar den Vertrag lediglich vom Bildschirm abgelesen hat, führt zwar zu einem schweren Formmangel und damit zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Dieser wurde aber durch Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch geheilt. Nur deshalb hatte die Klage der Käufer keinen Erfolg.

Leitsatz
Liest ein Notar einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung lediglich vom Bildschirm ab, führt dies zu einem schweren Formmangel und damit zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Der Formmangel wird aber durch die spätere Eintragung der Käufer in das Grundbuch geheilt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.7.2012 — Aktenzeichen: VIII ZR 138/11

Sachverhalt
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

Entscheidung
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger, also der Vermieter, hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.

Praxishinweis
Streit zwischen Mietvertragsparteien um Schimmel und dessen Ursache gibt es häufig. Der Mieter behauptet einen Baumangel, der Vermieter verteidigt sich, der Mieter habe nicht ordentlich gelüftet. Es ist für einen Mieter gefährlich, die Miete einfach zu mindern oder als Druckmittel einzubehalten. Stellt sich später heraus, dass ein vom Vermieter zu verantwortender Mangel nicht besteht, weil etwa der Schimmel auf einem unzulänglichen Mieterverhalten beruht, erfolgte der Einbehalt nämlich zu Unrecht. Erreicht der Einbehalt zwei Monatsmieten, ist der Vermieter in der Regel sogar zur sofortigen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

OLG Hamm, Urteil vom 30.4.2012 — Aktenzeichen: 6 U 144/11

Leitsatz
Bewegt sich ein Bauhandwerker in der Nähe eines Gerüsts, auf dem für ihn erkennbar Gerüstbauarbeiten ausgeführt werden, muss sich dieser ein Mitverschulden von 50 % anrechnen lassen, wenn ihm ein Gerüstteil auf den Kopf fällt. Der Geschädigte muss ungeachtet der Frage nach einer generellen Helmpflicht entweder einen Helm aufsetzen oder mit den Gerüstbauern Kontakt aufnehmen, um zu erfragen, ob ein gefahrloses Hinaustreten möglich ist.

Sachverhalt
Der Geschädigte H. war Handwerker. Er war damit befasst, in einem Rohbau Schreinerarbeiten auszuführen. Zeitgleich wurde das außen am Haus stehende Gerüst umgebaut. Dies wusste auch der Handwerker H. Als H das Haus gerade verließ und am Gerüst entlang ging, fiel einem Gerüstbauer aus 7 m Höhe ein Konsolrahmen aus der Hand und H. auf den Kopf. H erlitt schwere Kopfverletzungen.

Die klagende Berufsgenossenschaft nahm u.a. den Gerüstbauunternehmer auf Schadensersatz in Anspruch, weil der Gefahrenbereich nicht abgesperrt gewesen sei.

Entscheidung
Die Klage hatte hälftig Erfolg. Das OLG Hamm bejahte eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Gerüstbauunternehmers, weil dem Gerüstbauer das Gerüstteil nicht einfach aus der Hand habe gleiten dürfen und weil der Gefahrenbereich nicht hinreichend abgesperrt gewesen sei.

Der Senat sah allerdings ein Mitverschulden des H. in Höhe von 50 %. Das Mitverschulden sah der Senat nicht allein darin, dass H. sich am Gerüst entlang bewegte, auf dem gearbeitet wurde, und dass ihm als einem am Bau tätigen Arbeiter diese Gefahren hätten bekannt sein müssen. Erschwerend sah der Senat den Umstand, dass H., der wusste, dass Gerüstbauer am Werk waren, vor Verlassen des Hauses nicht entweder einen Helm aufgesetzt oder Kontakt mit den Gerüstbauern hergestellt hat, um ein gefahrloses Hinaustreten zu gewährleisten. Ob dabei eine generelle Helmpflicht bestand, ließ der Senat offen.

Bundesgerichtshofs, Urteil vom 9.5.2012 — Aktenzeichen: XII ZR 79/10

Leitsatz
In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt als öffentlich-rechtliche Person und Eigentümerin von dem Beklagten — einem Segelverein — die Zahlung eines „Nutzungsentgeltes“ aus einem Vertrag, der den Beklagten berechtigt, eine Steganlage sowie eine Wasserfläche zu nutzen. Die Parteien schlossen 1998 einen „Nutzungsvertrag“, der für die Zeit ab dem 1. Januar 1996 ein von der Beklagten zu zahlendes jährliches Nutzungsentgelt in Höhe von 2.099,00 DM vorsah. Der Vertrag enthielt u.a. folgende, von der Klägerin in einer Vielzahl vergleichbarer Verträge verwendete, Vereinbarung:

㤠5 Nutzungsentgelt und Nebenkosten

Die Klägerin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1. Januar 1999, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit.“

Nach einer ersten Entgeltanpassung zum 1. Januar 1999, setzte die Klägerin zum 1. Januar 2002 das jährliche Nutzungsentgelt auf 1.639,20 Euro fest, was der Beklagte auch akzeptierte. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2002 verlangte die Klägerin von dem Beklagten zum 1. Januar 2005 zunächst eine weitere Entgeltanpassung auf 3.197,00 Euro, die nach Verhandlungen der Parteien von der Klägerin auf jährlich 2.049,00 Euro reduziert wurde.

Der Beklagte zahlte in den Jahren 2005, 2006 und 2007 jeweils nur den Betrag, den die Klägerin mit der Erhöhung zum 1. Januar 2002 verlangt hatte (1.639,20 Euro). Die Klägerin macht mit der Klage das nicht gezahlte Nutzungsentgelt der Jahre 2005, 2006 und 2007 in Höhe von je 409,80 Euro, insgesamt also 1.229,40 Euro geltend.

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts die Klage mit der Begründung abgewiesen, § 5 des Vertrages sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. So etwas dürfe man im Kleingedruckten nicht vereinbaren.Di e Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

Entscheidung
Dies sah der Bundesgerichtshof anders. Unzutreffend sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die Regelung zur Anpassung des Nutzungsentgelts in § 5 des Nutzungsvertrages unangemessen benachteiligt werde und die Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam sei.

Der Bundesgerichtshof hat wie folgt geurteilt:

Durch den Nutzungsvertrag wird der Klägerin die Berechtigung eingeräumt, alle drei Jahre, erstmals zum 1. Januar 1999, bei einer Änderung der in Satz 1 der Klausel genannten Voraussetzungen die Höhe der Miete nach billigem Ermessen neu festzusetzen. Die Parteien haben damit zur Wertsicherung der Miete einen sogenannten Leistungsvorbehalt zugunsten der Klägerin vereinbart. Eine Leistungsvorbehaltsklausel liegt vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der geschuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen. Eine solche Wertsicherungsklausel, durch die einem der Vertragspartner ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB eingeräumt wird, unterfällt gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden vom 7. September 2007 (BGBl I S. 2246, nachfolgend: PrKG) zwar nicht dem Preisklauselverbot des § 1 Abs. 1 PrKG. Ist die Leistungsvorbehaltsklausel jedoch in vorformulierten Vertragsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB enthalten, unterliegt sie einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB. Eine Inhaltskontrolle nach dieser Vorschrift ist insbesondere nicht durch § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind.

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein. Dabei dürfen allerdings die Anforderungen an den Verwender nicht überspannt werden.

Bei einer Mietanpassungsklausel erfordert das Transparenzgebot eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt. Diesen Anforderungen an die Klarheit und Verständlichkeit einer vorformulierten Vertragsbestimmung wird die Regelung in § 5 des Nutzungsvertrages gerecht. Aus dem Wortlaut werden für einen Vertragspartner der Klägerin Zeitpunkt und Anlass für eine Mietanpassung hinreichend deutlich erkennbar.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die Klausel auch nicht dadurch intransparent, dass das Recht der Klägerin zu einer Anpassung der Miete davon abhängig gemacht wird, dass das gezahlte Nutzungsentgelt „noch ortsüblich oder sonst angemessen“ ist. Die gewählte Formulierung bringt in verständlicher Art und Weise zum Ausdruck, dass die Klägerin nicht nur bei einer Veränderung der ortsüblichen Miete, sondern auch dann zu einer Mietpreisanpassung berechtigt ist, wenn zum Prüfungszeitpunkt die gezahlte Miete keinen ausreichenden Gegenwert mehr für die Nutzung des Mietgegenstands darstellt. Der Begriff des angemessenen Nutzungsentgelts soll dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss vorausgesetzte Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung e allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist. Eine genauere Bezeichnung des Anlasses für eine Mietanpassung erfordert das Transparenzgebot nicht.

Rechtsfehlerhaft ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Mietanpassungsklausel verstoße deshalb gegen das Transparenzgebot, weil sich aus ihr der Maßstab für die neu festzusetzende Miete nicht klar ergebe. Nach § 5 kann die Klägerin den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festsetzen. Durch die ausdrückliche Bezugnahme in dieser Klausel auf § 315 BGB wird der Klägerin nicht nur ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht i. S. d. § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt, sondern der Ausübung dieses Rechts verbindlich der Maßstab des § 315 Abs. 1 BGB zu Grunde gelegt. Der Klägerin wird durch die Bezugnahme auf § 315 BGB bei der Anpassung der Miete ein Ermessenspielraum eingeräumt, der durch den Begriff der Billigkeit begrenzt wird. Damit ist der Maßstab für eine mögliche Mietpreisänderung i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinreichend bestimmt. Der Vertragspartner der Klägerin kann erkennen, dass eine von der Klägerin vorgenommene Mietpreisänderung nur dann von der Mietanpassungsklausel gedeckt ist, wenn die geänderte Miete einer Überprüfung anhand der zu § 315 BGB entwickelten Grundsätzen standhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit i. S. v. § 315 Abs. 1 BGB, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird (vgl. BGH Urteil vom 2. Oktober 1991 — VIII ZR 240/90 — NJW-RR 1992, 183, 184). Eine weitere Konkretisierung des Umfangs einer möglichen Mietanpassung verlangt das Transparenzgebot nicht.

Die Beklagte wird durch die Mietanpassungsklausel auch nicht aus anderen Gründen i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Bei der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen der Vertragschließenden und die die jeweilige Klausel begleitenden Regelungen zu berücksichtigen (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 — VIII ZR 304/08 — NJW 2010, 2793 Rn. 33 mwN).

Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Dies folgt bereits aus § 309 Nr. 1 BGB, der für Preisanpassungsklauseln ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in Verträgen über Warenlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt. Sie unterliegen auch dann der weiteren Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn sie dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellen Preisänderungsklauseln bei langfristigen Vertragsverhältnissen, insbesondere solchen, die auf Leistungsaustausch gerichtet sind, ein geeignetes und anerkanntes Instrument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung dar. Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge auners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen geschützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinausgehen. Der Verwender von in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen Preisanpassungsklauseln hat dagegen — insbesondere bei auf Dauer angelegten Geschäftsverbindungen — das ebenfalls anerkennenswerte Bedürfnis, seine Preise den aktuellen Kosten- oder Preisentwicklungen anzupassen. Andernfalls müssten die zukünftige allgemeine Preisentwicklung oder mögliche Veränderung des Mietmarktes bereits bei der Kalkulation der bei Mietbeginn festgesetzten Miete berücksichtigt werden, was in der Regel zu einer höheren Miete führen würde.

Eine Preisanpassungsklausel hält allerdings dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

Danach hält die Mietanpassungsklausel in § 5 des Nutzungsvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand.

Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners der Klägerin ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin durch ihre faktische Monopolstellung die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogene Vergleichsmiete mittelbar selbst bestimmen kann. Zwar ist dem Berufungsgericht zuzugeben, dass für Bundeswasserstraßen allein die Klägerin das Nutzungsentgelt festsetzt und sie damit maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Nutzungsentgelts für vergleichbare Mietobjekte an Bundeswasserstraßen ausübt. Eine Erhöhung der Miete für die Neuvermietung vergleichbarer Mietobjekte führt nach der Regelung des § 5 des Nutzungsvertrags jedoch nicht zwingend auch zu einer Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietvertrag. Hält der Mieter die Mietanpassung für unangemessen, kann er sich auf die Unbilligkeit der Leistungsbestimmung berufen und im Rahmen einer von der Klägerin erhobenen Zahlungsklage die Einrede erheben, die Bestimmung sei unbillig und damit gemäß § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB für ihn unverbindlich. Das mit der Sache befasste Gericht hat dann gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gegeben sind und die Mietpreisanpassung der Billigkeit entspricht. Dadurch wird der Mieter ausreichend vor einem Missbrauch des Leistungsbestimmungsrechts geschützt.

Schließlich wird der Beklagte durch die Klausel auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass ihm für den Fall der wirksamen Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt wird. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses vorsehen. Die Einräumung eines Kündigungsrechts kann bei einer Klausel, die für sich betrachtet eine unangemessene Benachteiligung bewirken könnte, einen Ausgleich darstellen, damit die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält. Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel jedoch nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht.

Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Auf die Revision ist es aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen dazu zu treffen sind, ob die von der Klägerin festgesetzte Miete der Billigkeit entspricht. Das Verfahren ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Praxishinweis:

Nicht jede Vertragsklausel, die auf erste Sicht den Interessen des Vermieters dient und vielleicht unangemessen erscheint, ist auch unwirksam.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 5.3.2012 — Aktenzeichen: 8 U 48/11

Leitsatz
1. Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26°C in Büroräumen ohne Klimatisierung stellt nicht ohne weiteres einen Sachmangel dar. Allein aus einer Nichteinhaltung arbeitsschutzrechtlicher Vorschriften, die für den Mieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber gelten, kann nicht auf einen mietrechtlichen Mangel geschlossen werden.

2. Eine Mietminderung wegen unzumutbarer, auf unzureichendem Wärmeschutz des Gebäudes beruhenen Innentemperaturen setzt in tatsächlicher Hinsicht eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraus.

3. Temperaturmessungen von 10 bzw. 12 Tagen sind bei einem Minderungszeitraum von drei Monaten nicht ausreichend.

4. Dass der Vermieter Maßnahmen zur Verbesserung des Raumklimas ergreift, ist kein Sachmangel-Eingeständnis.

Sachverhalt
Der Mieter von Büroräumen minderte in den warmen Sommermonaten die Miete um 10 %, weil die Räume überhitzt seien. Er behauptete Temperaturen von durchgängig 30°C und mehr.

Entscheidung
Das Kammergericht gab dem Vermieter Recht und stellte für den Mieter hohe Hürden auf. Hitze durch Sonneneinstrahlung sei allgemeines Lebensrisiko des Mieters. Die Regelungen der Arbeitsstättenverordnung und -richtlinie sowie der DIN 1946 seien nur mit großer Vorsicht zur Bestimmung eines mangelhaften Zustands heranzuziehen. Jedenfalls hielt das Kammergericht die Darlegungen des Mieters für unzureichend; er hätte vielmehr für jeden Tat die Temperaturverhältnisse außen und innen darlegen und ggf. auch beweisen müssen. Es bedürfe präziser Angaben über die konkreten Temperaturen, ggf. auch stundenweise.

Beschluss des OLG Frankfurt vom 30.04.2012, 4 U 269/11

Leitsatz
Eine Mangelrüge per E-Mail erfüllt nicht das Schriftformerfordernis des § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B, sofern nicht eine qualifizierte elektronische Signatur vorliegt. Mit einer E-Mail kann deshalb die Verjährungsfrist für Mängel nicht wirksam verlängert werden.

Sachverhalt
Der Kläger begehrt von der Beklagten im Rahmen eines VOB-Vertrages Vorschuss für die Kosten einer Mängelbeseitigung. Die Parteien streiten um Verjährung. Abgenommen wurden die Arbeiten im Juni 2005. Es gilt die vierjährige Verjährungsfrist des § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B. Kurz vor Ablauf der vier Jahre rügte der Kläger per E-Mail Mängel — und zwar in der Erwartung, die Verjährungszeit um zwei Jahre zu verlängern.

Diese Rechnung hat er ohne das Landgericht gemacht. Denn dieses wies die Klage wegen Verjährung ab, zu Recht wie das OLG nun in II. Instanz meinte. Die Mängelrüge genüge nicht der Schriftform; deshalb habe die Mängelrüge die Verjährungszeit nicht verlängern können.

Entscheidung
Das OLG hat ausgeführt:

Die Klageforderung ist verjährt.

Die Verjährung wurde weder aufgrund eines Mängelbeseitigungsverlangens des Klägers um zwei Jahre verlängert, noch ist die Beklagte nach Treu und Glauben an der Erhebung der Verjährungseinrede gehindert.

1.
Nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B verjähren Gewährleistungsansprüche des Bauherrn nach vier Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme zu laufen. Davon ausgehend war die Verjährungsfrist jedenfalls Ende Juni 2009 abgelaufen.

Nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B hat nur die schriftliche Mängelanzeige eine verjährungsverlängernde Wirkung. Das E-Mailschreiben vom 08.03.2009 genügt aus den Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung dem Schriftformerfordernis nicht. Nach § 126 Abs. 1 BGB verlangt die Einhaltung der Schriftform, dass die Mängelanzeige von dem Anzeigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden muss. Diese Form kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die in § 126 a BGB geregelte elektronische Form ersetzt werden. Auch diesem Formerfordernis genügt das E-Mailschreiben vom 08.03.2009 nicht, weil es an einer qualifizierten elektronischen Signatur fehlt.
Entgegen der Auffassung des Klägers gilt § 126 BGB auch für das Schriftformerfordernis der VOB. Durch die Vereinbarung der VOB/B werden die gesetzlichen Bestimmungen des BGB insbesondere die Regelungen über die Rechtsgeschäfte nach §§ 104 — 185 BGB nicht abbedungen. Die VOB baut vielmehr auf der Grundlage der Vorschriften des BGB auf und ändert bzw. ergänzt diese lediglich entsprechend der Interessenlage der Parteien.
Dem steht die vom Kläger in Bezug genommene Entscheidung des BGH vom 25.01.2007 (VII ZR 41/06) keineswegs entgegen. Der VII. Zivilsenat hat in dieser Entscheidung vielmehr ausdrücklich deutlich gemacht (Randziffer 20, zit. nach juris), dass die Schriftform dann eine Rolle spielt, wenn sich die Verjährung nach § 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B beurteilt, also gerade dann. wenn es um die Frage der Verlängerung der Verjährungsfrist geht. Das Schriftformerfordernis hat nur für die den Eintritt der Verjährung voraussetzende Frage, ob der Aufrechnungseinwand mit einer verjährten Forderung geltend gemacht werden kann, keine Bedeutung; insoweit reicht auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine mündliche Anzeige des Mangels aus. Auch darauf hat das erstinstanzliche Gericht bereits zutreffend hingewiesen.

Soweit der Kläger meint, das Schriftformerfordernis des § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B entspreche dem des § 127 BGB, ergibt sich daraus nichts anderes, da diese Vorschrift keineswegs die Übermittlung per E-Mail unabhängig von den Voraussetzungen des § 126 a BGB ermöglicht, wie sich unschwer aus § 127 Abs. 3 BGB entnehmen lässt.

Die schriftliche Mängelanzeige war auch nicht deshalb entbehrlich, weil sich der Geschäftsführer der Beklagten nach der per E-Mail erfolgten Mängelanzeige ein eigenes Bild über den Zustand des Gewerkes gemacht hat. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass daran anknüpfend allenfalls eine Hemmung der Verjährung bis zu der am 27.03.2009 erfolgten Zurückweisung von Gewährleistungsansprüchen in Betracht kommen könnte. Ob die per E-Mail erfolgt Mängelanzeige auf der Grundlage des BGB den Anforderungen an eine ausreichend spezifizierte Mängelrüge im Sinne der Symptomrechtsprechung entspricht, ist für die Frage der Verjährung vollständig ohne Relevanz.

Die Berufung der Beklagten auf den Eintritt der Verjährung ist nicht rechtsmissbräuchlich. Die Erhebung der Verjährungseinrede ist nur dann unbeachtlich, wenn sie gegen das Verbot unzulässiger Rechtsausübung verstößt. Dabei ist indes auch im Verjährungsrecht bei Anwendung des § 242 BGB ein strenger Maßstab anzulegen (Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Aufl. 2012 vor § 194 Rdnr. 17 unter Hinweis auf BGH NJW 1988, 2247). Die Verjährungseinrede ist aus diesem Grund nicht schon deshalb missbräuchlich, weil der Gläubiger nicht mit der Erhebung der Verjährungseinrede gerechnet hat. Vielmehr kann der Schuldner grundsätzlich frei darüber entscheiden, ob und ggfs. wann er die Verjährungseinrede erheben will (Palandt/Ellenberger a. a. O. Rdnr. 18). Vorliegend hat die Beklagte weder dem Kläger Anlass gegeben anzunehmen, es gelte eine längere Verjährungsfrist, noch hat die Beklagte den Kläger von der rechtszeitigen Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs abgehalten. Allein der Umstand, dass die Parteien nach Darstellung des Klägers „bis kurz vor dem Prozess“ noch über die Mängelbeseitigung verhandelt haben, noch der Aspekt, dass die Beklagte nicht auf die vom Kläger in seinem E-Mailschreiben vom 08.03.2009 angesprochene Möglichkeit der Erhebung der Verjährungseinrede reagiert hat, begründet die Annahme, dass die Erhebung der Verjährungseinrede erst im Laufe des Rechtsstreits einen Rechtsmissbrauch der Beklagten darstellen könnte.

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt, Urteil vom 17.11.2011 — Aktenzeichen: 2 U 90/11

Leitsatz
Die oberirdische Verlegung einer Wasserleitung zu einem Verkaufsstand über Flächen, die als Gehweg vorgesehen sind, ist von den Besuchern eines Weihnachtsmarktes als ein zu erwartendes Hindernis hinzunehmen. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht liegt nicht vor, wenn der Wasserschlauch mittels einer nach Farbe und Struktur vom Bodenbelag unterscheidbaren Kunststoffabdeckung gesichert wird. Die Verwendung von speziellen Filz- oder Gummimatten ist nicht notwendig.

Sachverhalt
Die Beklagte betrieb auf einem Weihnachtsmarkt zwei Markthütten. Den Standplatz hatte sie von der Stadt angemietet. Nach dem Inhalt des Mietvertrages oblag der Beklagten die Verkehrssicherungspflicht. Zur Versorgung der Verkaufsstände mit Wasser hatte die Beklagte einen Schlauch verlegt; dieser verlief quer über die für die Besucher des Marktes bestimmte Gehfläche. Abgedeckt war der Schlauch mit einer grauen, einige cm hohen, steifen, gerundenten Kunststoffabdeckung.

Frau A., die sich mit Kollegen auf dem Weihnachtsmarkt zu einer Weihnachtsfeier traf, stürzte über diese Abdeckung und erlitt Frakturen. Die Kosten für die notwendige Krankenhausbehandlung übernahm die gesetzliche Unfallversicherung der Frau A., die deren Unfall als Arbeitsunfall anerkannte. Mit der Klage nahm die Unfallversicherung die Beklagte auf Schadensersatz in Anspruch.

Letztlich ohne Erfolg.

Entscheidung
Das Oberlandesgericht verneinte Ansprüche gemäß § 823 BGB, § 116 SGB X wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. Die Sicherung des verlegten Wasserschlauchs mittels der grauen Kunststoffabdeckung sei ausreichend gewesen. Dabei sei die Rechtsprechung zu berücksichtigen, dass es eine Sicherung, die jeden Unfall ausschließe, praktisch nicht erreichbar sei.

Wasserschläuche auf Märkten seien üblich und nicht zu vermeiden. Deshalb habe ein Besucher auch mit solchen Schläuchen zu rechnen. Allerdings habe der Verkehrssicherungspflichtige durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die von den Schläuchen ausgehenden Gefahren möglichst gering gehalten werden. Die verwendete Kunststoffabdeckung genüge nach Form, Material und Farbe den notwendigen Sicherheitsanforderungen.

Das Oberlandesgericht hielt auch das Material für angemessen; einen eindeutigen Zugewinn an Sicherheit für die Marktbesucher sah das Oberlandesgericht auch nicht bei der Verwendung von Filz- oder Gummimatten. Eine höhere Gefährlichkeit im Vergleich zu jenen Matten wollte das Gericht der Kunststoffmatte nicht beimessen.

Nach alledem hatte die Klage also keinen Erfolg.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 21.2.2012 — Aktenzeichen: 21 U 93/11

Leitsatz
1. Eine Schlussrechnung entfaltet — von den Fällen des § 16 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B abgesehen — keine Bindungswirkung zu Lasten des Auftragnehmers.

2. Der Auftragnehmer ist deshalb nicht gehindert, auch noch nach Stellung der Schlussrechnung solche Forderungen geltend zu machen, die nicht in die Schlussrechnung aufgenommen worden sind, aber in ihr hätten enthalten sein können.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.8.2011 — Aktenzeichen: 24 U 48/11

Leitsatz
Das Wegnahmerecht des Mieters ist nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern es erfasst auch Einbauten, und zwar ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten.

Sachverhalt
Der Mieter nimmt diverse Einbauten innerhalb des von ihm gemieteten Objekts vor. So baut er Türen, Zargen, Toiletten und Waschtische ein. Bei Beendigung des Mietverhältnisses nimmt er diese Einbauten mit, da er diese in den neu gemieteten Räumen wieder verwenden kann. Von ihm eingebaute Podeste und Trennwände lässt er im Objekt.

Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Einbauten zu beseitigen sind und der Mieter den früheren Zustand wieder herzustellen hat.

Nach Auszug des Mieters lässt der Vermieter die Podeste und Trennwände zurückbauen, ohne dem Mieter Gelegenheit zu geben, dies selbst zu bewerkstelligen; auch eine Frist setzte der Vermieter nicht. Die für den Rückbau erforderlichen Kosten verlangt er nun vom Mieter ersetzt. Ferner beansprucht er Herausgabe der nach seiner Einschätzung zu Unrecht mitgenommenen Toiletten und Waschtische.

Der Mieter wies die Ansprüche zurück.

Entscheidung
Im Ergebnis blieb die Klage des Vermieters ohne Erfolg.

Das Oberlandesgericht gab dem Mieter Recht. Zunächst sei hinsichtlich der vom Mieter veranlassten Einbauten unbeachtlich, wer Eigentümer dieser Einbauten geworden ist (wenn die Einbauten wesentlicher Bestandteil des Mietobjekts werden, wird der Grundstückseigentümer kraft Gesetzes Eigentümer an den Einbauten, wenn der Einbau nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck vorgenommen wurde). Das Wegnahmerecht des Mieters nach § 539 Abs. 2 BGB sei ein sog. Aneignungsrecht; dieses beziehe sich nicht nur auf bewegliche Sachen, sondern auch auf Einbauten, also auch bauliche Veränderungen der Gebäudesubstanz. Schadensersatz könne der Vermieter deshalb nicht verlangen, weil er es versäumt habe, dem Mieter in Verzug zu setzen, bevor der Vermieter mit der Ersatzvornahme (= Rückbau) begonnen habe.

Fazit:
Wenn der Mieter vereinbarungsgemäß Umbauten vornehmen darf/soll, sollten sich die Mietvertragsparteien schon bei Vertragsschluss darüber konkret verständigen. Insbesondere sollten die Parteien regeln, was bei Beendigung des Mietverhältnisses gelten soll. Andernfalls ist Streit vorprogrammiert.

OLG Naumburg, Urteil vom 12.1.2012 — Aktenzeichen: 9 U 165/11

Sachverhalt
Der Auftragnehmer verlangt von seinem Auftraggeber die Bezahlung der Schlussrechnung. Dieser zahlte unter Hinweis auf sein Prüfungsrecht und die Fälligkeitsregelung in § 16 Nr. 3 VOB/B erst nach Ablauf von zwei Monaten. In dem vom Auftraggeber verwandten Vertragsformular war nämlich die VOB/B vereinbart; allerdings gab es einige weitere Regelungen, mit denen die VOB/B abgeändert wurde (die Regelung des § 2 Nr. 8 VOB/B war etwa abbedungen). Nunmehr streiten die Vertragsparteien, ob die Schlusszahlung, die nach Ansicht des Auftragnehmers verspätet geleistet wurde, zu verzinsen war.

Das OLG Naumburg gab dem Auftragnehmer Recht.

Entscheidung
Zwar sehe § 16 Nr. 3 VOB/B vor, dass die Schlusszahlung erst zwei Monate nach Zugang der Schlussrechnung fällig werde. Diese Regelung sei indes unwirksam; denn die VOB-Regeln seien Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vom Auftraggeber gestellt worden seien; die VOB sei einer Inhaltskontrolle nicht entzogen, da sie hier gerade nicht als Ganzes vereinbart worden sei, sondern in verschiedenen Punkten abgeändert worden sei. Dies führe zu einer sog. isolierten Inhaltskontrolle jeder einzelnen VOB-Klausel; danach sei die VOB-Regelung in § 16 Nr. 3 unwirksam, da diese Klausel die gesetzliche Verzugsregelung verschärfe; im Ergebnis gelte daher das Gesetz, wonach der mit der Schlussrechnung geltend gemachte Werklohn 30 Tage nach Zugang der Rechnung fällig werde.

Fazit: Ein Auftraggeber kann sich nicht darauf verlassen, sich mit der Prüfung der Schlussrechnung zwei Monate Zeit lassen zu können.

Praxishinweis: Diejenigen, die die VOB/B in ihre Verträge einbeziehen wollen, müssen wissen, dass bereits kleine Änderungen des VOB/B-Regelwerks durch weitere Vertragsklauseln eine Inhaltskontrolle eröffnen. Die VOB/B gilt nur dann uneingeschränkt, wenn sie als Ganzes bzw. als Paket vereinbart ist. Wird sie durch zusätzliche Klauseln aufgeweicht, gerät das VOB-Gefüge ins Wanken, so dass jede Regelung isoliert überprüft wird, selbst wenn diese Regelung gar nicht durch eine weitere Vertragsklausel abgeändert worden ist. Viele Klauseln sind dann unwirksam, so auch die Fälligkeitsregelung über die Zweimonatsfrist. Will man dies vermeiden, helfen nur individuelle Regelungen über die Fälligkeit.