BGH, Urteil vom 18.11.2015 — Aktenzeichen: VII ZB 2/15

Leitsatz
Wer zu einem Gläubiger in einem Rechtsverhältnis steht, aufgrund dessen er diesem möglicherweise als Gesamtschuldner mit einem weiteren Schuldner haftet, hat ein rechtliches Interesse daran, dass eine Klage des Gläubigers gegen den weiteren Schuldner Erfolg hat.

Sachverhalt
Die Antragstellerin macht Baumängel an einem in ihrem Auftrag errichteten Pflegeheim geltend. Sie leitet ein selbständiges Beweisverfahren gegen zwei bauausführende Unternehmen ein. Einer der Antragsgegner verkündet insgesamt 3 Unternehmen den Streit mit der Aufforderung, auf seiner Seite beizutreten, vermutlich um die geltend gemachten Mängelfeststellungen möglichst abzuwehren. Sollten sich die Mängelbehauptungen bestätigen, stehe ihm ein Anspruch gegen die Streithelfer zu, so führt der Antragsgegner zur Begründung der Streitverkündung aus. Daraufhin erklären die Streitverkündeten jedoch ihren Beitritt nicht wie erwünscht auf Seiten des Antragsgegners, sondern auf Seiten der Antragstellerin.

Damit ist der Antragsgegner nicht einverstanden und beantragt, die Nebenintervention auf Antragstellerseite zurückzuweisen.

Entscheidung
Der BGH stellt klar, dass die Nebenintervention zulässig war, also die Streithelfer auf Seiten der Antragstellerin beitreten durften.

Dies war nach verschiedenen Instanzenentscheidungen nicht unbedingt zu erwarten. So hatte z.B. das OLG Hamm in einer ähnlichen Konstellation entschieden, dass ein Handwerksunternehmen, welches Streitverkündungsempfänger eines beklagten Architekten ist, kein rechtliches Interesse daran hat, auf Seiten der Klägerin beizutreten. Das OLG Hamm wies darauf hin, dass ein rechtliches Interesse erforderlich ist, welches über eine günstige Kostenentscheidung hinausgeht. Ein solches Interesse sei nur zu bejahen, wenn der Beitretende eine günstige Entscheidung für die von ihm unterstütze Partei in der Sache selbst anstrebe. Ein solches Interesse sei zu verneinen, wenn z.B. der Handwerker für den Baumangel selbst verantwortlich sei und von der Sache her einen Erfolg der Partei, die ihm den Streit verkündet hat, anstreben müsste, weil er sonst von dem Streitverkünder in Anspruch genommen werden könnte. Das Kosteninteresse allein reiche nicht aus (vgl. OLG Hamm BauR 2000, 1379).

Dies sieht der BGH hier allerdings anders: Das Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens und ein Obsiegen der Antragstellerin wirken jedenfalls mittelbar auf das Rechtsverhältnis der Streithelfer zur Antragstellerin ein und führen daher zu einem (erforderlichen) rechtlichen Interesse. Die begehrte Feststellung der Verursachung der Mängel durch den Antragsgegner ist eine Grundlage dafür, dass dieser deswegen von der Antragstellerin in Anspruch genommen werden kann. Dies hat nach Ansicht des BGH die folgende rechtliche Auswirkung:

Wer zu einem Gläubiger in einem Rechtsverhältnis steht, aufgrund dessen er diesem möglicherweise als Gesamtschuldner mit einem weiteren Schuldner haftet, hat ein rechtliches Interesse daran, dass eine Klage des Gläubigers gegen den weiteren Schuldner Erfolg hat. Jedenfalls die erfolgreiche Vollstreckung eines Urteils durch den obsiegenden Gläubiger würde rechtlich auf das Rechtsverhältnis einwirken. Denn der (unterstellte) Anspruch des Gläubigers gegen ihn würde hierdurch gemäß § 422 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Gläubiger erfüllt und außerdem entweder ganz oder teilweise erlöschen oder auf den weiteren Schuldner übergehen.

BGH , Urteil vom 26.1.2016 — Aktenzeichen: VII ZR 266/14

Leitsatz
1. Der Schaden des Architekten wegen eines sich im Bauwerk seines Auftraggebers bereits verkörperten Planungsmangels des vom Architekten beauftragten Fachplaners liegt darin, dass dem Auftraggeber gegen den Architekten aufgrund des Planungsmangels Schadensersatzansprüche zustehen. Von diesen Ansprüchen hat ihn der Fachplaner im Wege des Schadensersatzes freizustellen.

2. Die eine Sekundärhaftung des Architekten gegenüber seinem Auftraggeber begründende Pflichtverletzung bildet einen selbständigen Haftungsgrund in diesem Vertragsverhältnis, den sich der vom Architekten beauftragte Fachplaner nicht zu-rechnen lassen muss.

3. Das Recht des Architekten, den Honoraranspruch des von ihm beauftragten Fachplaners wegen Mängeln der von diesem erbrachten Planungsleistung zu mindern, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sein Honorar von seinem Auftraggeber vollständig erhalten hat.

Sachverhalt
Ein Architekt beauftragte einen Fachplaner mit der Erbringung von Planungsleistungen im Bereich Heizung/Klima/Sanitär. Der Fachplaner verlangt vom Architekten Ingenieurhonorar von knapp 40.000 Euro.

Dem tritt der Architekt entgegen mit folgendem Argument: Er könne seinerseits von seinem Auftraggeber, dem Bauherren, in Anspruch genommen werden, weil die Leistung des Fachplaners nicht mangelfrei gewesen und sich der Planungsfehler im Objekt realisiert habe. Dies verursache Nachbesserungskosten von etwa 70.000 Euro. Im Übrigen sei auch das Honorar des Fachplaners um 50 % zu mindern wegen der vorliegenden Mängel.

Der klagende Fachplaner hält dem entgegen, der Beklagte habe selbst das volle Honorar von seinem Auftraggeber erhalten. Er könne daher auch nicht das Honorar des Fachplaners mindern. Zudem seien Ansprüche des Bauherren gegen den beklagten Architekten ohnehin verjährt. Daher habe der Architekt keinen eigenen Schaden, könne also auch nicht Schadensersatzansprüche gegen den Fachplaner geltend machen.

Das OLG Stuttgart sprach das geforderte Honorar in vollem Umfang zu. Es wies zur Begründung darauf hin, dass der Beklagte das Honorar nicht mindern könne, weil er schließlich selbst vom Bauherren bezahlt worden sei, also keine Vermögenseinbuße aufgrund des Planungsfehlers erleide. Andernfalls werde der Architekt ungerechtfertigt privilegiert. Zudem könne er keine Schadensersatzansprüche geltend machen, weil er etwaigen Ansprüchen des Bauherren die Einrede der Verjährung entgegen halten könne und müsse.

Entscheidung
Nach Zulassung der Revision hatte der BGH nun den Fall zu entscheiden. Zum Teil bestätigt er das Urteil des OLG Stuttgart, zum Teil verweist er den Rechtsstreit jedoch zur erneuten Entscheidung zurück.

Der BGH macht deutlich, dass der Architekt durchaus das Honorar des Fachplaners mindern kann. Der Rechtsgedanke der Vorteilsausgleichung steht dem nach Auffassung des BGH nicht entgegen. Die Rechtsprechung des BGH zur Leistungskette beruhe auf der normativen, von Treu und Glauben geprägten schadensrechtlichen Wertung, dass dem Hauptunternehmer, jedenfalls dann, wenn er wegen des Mangels nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, ungerechtfertigte, ihn bereichernde Vorteile zufließen, wenn er gleichwohl als Schadensersatz die Mängelbeseitigungskosten vom Nachunternehmer fordern oder dessen Vergütung in Höhe der Mängelbeseitigungskosten mindern könne. Darauf komme es im Fall der Minderung wegen des Minderwerts der Fachplanung nicht an, weil dieser Minderwert zum Folgeschaden am Bauwerk keinerlei Bezug habe. Zudem seien die Schuldverhältnisse zwischen Fachplaner und Architekt einerseits sowie Architekt und Bauherrn unabhängig voneinander zu beurteilen.

Ob und in welcher Höhe letztlich eine Minderung durchgreifen kann, muss jedoch noch geklärt werden. Hierzu fehlen Feststellungen, so dass der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde.

Im Übrigen bestätigt der BGH überwiegend die Entscheidung des OLG Stuttgart, insbesondere hält er es für richtig, dass sich der Architekt – falls er vom Bauherrn in Anspruch genommen würde – auf die Verjährungseinrede berufen müsse. Dies ergebe sich letztlich aus der Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 S. 1 BGB. Nur ganz ausnahmsweise könne es unzumutbar sein, sich auf die Einrede der Verjährung zu berufen, hierzu reiche aber der Hinweis auf allgemeine berufliche Nachteile oder eine Befürchtung, eine Geschäftsbeziehung werde gefährdet, nicht aus.

Interessant ist schließlich der Hinweis, dass selbst wenn aus dem Grunde der Sekundärhaftung doch keine Verjährung gegeben sei, gleichwohl keine Schadensersatzansprüche an den Fachplaner weitergegeben werden können. Der BGH stellt klar, dass die Rechtsfigur der Sekundärhaftung einen eigenständigen Haftungsgrund darstellt, der dem Fachplaner nicht zurechenbar ist.

OLG Stuttgart, Urteil vom 10.11.2015 — Aktenzeichen: 10 U 14/15

Leitsatz
1. Treffen die Parteien eines Architektenvertrags nach Vertragsschluss und Leistungserbringung eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ zur Hinterziehung von Umsatzsteuer, erfasst die Nichtigkeit nach § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nicht nur den Abänderungsvertrag, sondern das gesamte geänderte Vertragsverhältnis, so dass aus diesem Vertrag keine Gewährleistungsrechte oder Honoraransprüche mehr hergeleitet werden können.
2. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine Teilbarkeit der synallagmatischen Beziehung in Zeiträume mit und ohne sittenwidrige Honorarvereinbarung nicht möglich ist und die „Ohne-Rechnung-Abrede“ damit (auch) das Entgelt für die Planung, aus der Gewährleistungsansprüche hergeleitet werden sollen, betrifft.

Sachverhalt
Der Kläger macht gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Architektenleistung geltend. Nach Leistungserbringung und Schlussrechnung des Architekten zahlte der Kläger einen Teil des Honorars in bar ohne Rechnung. Das Landgericht sprach einen Schadensersatzanspruch zu und vertrat die Auffassung, der Vertrag sei nicht nichtig. Die nachträgliche Schwarzgeldabrede lasse das zuvor begründete Vertragsverhältnis unberührt.

Entscheidung
Das sieht das OLG Stuttgart anders und weist die Klage ab. Es bestünden zwar Mängel des Architektenwerks. Allerdings sei der Vertrag wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 1 SchwarzArbG nichtig.

Wörtlich führt der Senat aus:

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 SchwarzArbG enthält das Verbot zum Abschluss eines Werkvertrags, wenn dieser Regelungen enthält, die dazu dienen, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich auf Grund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. Das Verbot führt jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrags, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt.

Der beklagte Architekt habe Schwarzarbeit geleistet, indem er für einen Teil in Höhe von 1.000,00 EUR des vereinbarten Werklohns von insgesamt 2.500,00 EUR keine Umsatzsteuer verlangen und abführen wollte. Der Kläger hat dies erkannt und bewusst gefördert, indem er mit dem Beklagten nachträglich eine aufgeteilte Zahlung vereinbart hat, wonach ein Teilbetrag in Höhe von 1.000,00 EUR keinen Umsatzsteueranteil enthielt. Der Senat ist aufgrund der Anhörung der Parteien sowie der Feststellungen des Landgerichts im unstreitigen Tatbestand auf S. 4 des erstinstanzlichen Urteils davon überzeugt, dass 1.000,00 EUR ohne Rechnung gezahlt werden sollten und beiden Parteien bewusst war, dass damit Umsatzsteuer nicht entrichtet werden sollte. Einen anderen Zweck vermag der Senat in der Aufteilung der Zahlung in einen Teilbetrag, der bar übergeben wurde und für den bis zum Termin in der mündlichen Verhandlung keine Rechnung erstellt worden war, und einen Rechnungsbetrag in Höhe von 1.500,00 EUR zzgl. 19% Umsatzsteuer, insgesamt 1.785,00 EUR, der zeitnah überweisen wurde, nicht zu erkennen. Dies ist ausreichend, um einen zur Nichtigkeit des Vertrags führenden Verstoß gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. SchwarzArbG anzunehmen.

Auch der Umstand, das nur bezüglich eines Teils eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ getroffen wurde, ändere an dem Ergebnis nichts. Der Architektenvertrag könne allenfalls als teilwirksam angesehen werden, wenn die Parteien dem zuzüglich Umsatzsteuer vereinbarten Teilwerklohn konkrete von dem Architekten zu erbringende Teil-Leistungen zugeordnet hätten, was hier aber nicht erfolgt sei.

Mangels Abgrenzbarkeit der Zahlung für einzelne Leistungsteile könne die Unwirksamkeit auch nicht auf den Zeitpunkt ab der Vereinbarung beschränkt werden.

Der Senat wiederholt noch einmal die ständige BGH-Rechtsprechung, dass die Nichtigkeit des Werkvertrages Mängelansprüche des Bestellers ausschließt.

OLG München, Urteil vom 10.2.2015 — Aktenzeichen: 9 U 2225/14

Sachverhalt
Den Architekten und den Bauherrn eines zu errichtenden Einfamilienhauses verbindet ein sog. „Vollarchitekturvertrag“. Es treten schon in der Bauphase Ausführungsmängel bei einzelnen Bauleistungen auf. Der Architekt wird von dem Bauherrn schließlich wegen mangelhafter Bauüberwachung in Anspruch genommen, wogegen dieser die Verjährungseinrede erhebt. Konkret verweist der Architekt hierzu auf folgende Vertragsklausel: „Die Verjährung beginnt mit der Abnahme der nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistungen, spätestens mit Abnahme der in der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) zu erbringenden Leistung (Teilabnahme). Für Leistungen, die danach noch zu erbringen sind, beginnt die Verjährung mit Abnahme der letzten Leistung.“ Nach seiner Auffassung habe man damit eine Teilabnahme des Bauherrn vereinbart, die konkludent mit Bezahlung der bis einschließlich der Leistungsphase 8 erbrachten Leistungen im Jahr 1999 erfolgt sei. Die im Jahre 2007 geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien somit allesamt verjährt.

Entscheidung
Falsch! Das OLG München gab dem Bauherrn (Auftraggeber) Recht. Nach Auffassung des Gerichts wird der Bauherr mit der oben genannten Vertragsklausel gerade nicht zur Teilabnahme nach der Leistungsphase 8 verpflichtet. Da dieser gesetzlich nicht zu einer solchen Teilabnahme verpflichtet ist, muss eine entsprechende vertragliche Vereinbarung deutlich und unmissverständlich aus dem Vertragstext hervorgehen Letzteres hat das Gericht hier klar verneint. Denn die Klausel regelt letztlich nur die Verjährung für den Fall, dass eine Teilabnahme erfolgt ist. Auch eine konkludente Teilabnahme durch Bezahlung der einschließlich der Leistungsphase 8 erbrachten Leistungen liegt nach Ansicht des Gerichts hier nicht vor. Denn unstreitig hatte der Architekt die Leistungen der Leistungsphase 9 noch nicht erbracht, so dass die Zahlung nicht im Bewusstsein erfolgte, damit eine abschließende Billigung der Leistung zu erklären. Ohne Abnahme hatte die 5-jährige Verjährungsfrist im Jahre 1999 damit noch gar nicht begonnen zu laufen. Der Architekt hatte mit seiner Argumentation keinen Erfolg.

Für die Praxis
Die Auslegung des geschlossenen Architektenvertrags durch das OLG ist sicher streng, doch im Ergebnis gut vertretbar. Jedem planenden und bauleitenden Architekten/Ingenieur ist daher zu raten, die Objektbetreuung (Leistungsphase 9) in einen separaten Vertrag auszulagern. Denn dann gilt: Eigener Vertrag, eigene Abnahme. Wenn man einen Vertrag über die Leistungsphasen 1-9 schließt, dann soll man nicht nur eine solche gestaffelte Verjährung vereinbaren, sondern auch bei der Regelung der Abnahme vorsehen, dass der Auftraggeber zur Teilabnahme nach der Leistungsphase 8 verpflichtet ist. Ansonsten hat man bildlich gesprochen nur das Schlüsselloch vereinbart, aber nicht den Schlüssel dazu. Die praktisch auftretende „Gewährleistungsverlängerung“ bei Übernahme der Leistungsphase 9 (Objektüberwachung) wird uns noch eine Weile beschäftigen. Auch die aktuelle HOAI löst das Problem nicht. Das Überwachen der Mängelbeseitigung in der Verjährungsfrist wurde zwar in die „Besonderen Leistungen“ verschoben (Anlage 9 zur HOAI für die Objektplanung, Anlage 15 für die TGA-Planung), aber die Grundleistungen ziehen sich weiterhin bis zur Verjährungsfrist der ausführenden Unternehmen, nämlich durch die Grundleistungen “Fachliche Bewertung auftretender Mängel“ und „Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen“.

OLG Hamm, Urteil vom 6.3.2013 — Aktenzeichen: 12 U 122/12

Leitsatz
Der wegen Bauwerksmängeln in Anspruch genommene Architekt ist zur Überwachung der Beseitigung von Baumängeln berechtigt und verpflichtet, wenn ihn der Bauherr mit der Objektbetreuung (Leistungsphase 9 gemäß § 15 HOAI a.F.) beauftragt hat. Den Ersatz von Regiekosten kann der Bauherr in diesem Falle nicht verlangen, wenn der Architekt zur Vertragserfüllung berechtigt und dazu auch bereit und in der Lage ist.

Sachverhalt
Ein Architekt wird erstinstanzlich auf Schadensersatz wegen eines Bauwerksmangels in Anspruch genommen. Das Landgericht verurteilt den Architekten auf Zahlung von Schadensersatz. Dabei spricht es auch einen Betrag von 10 % der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten als Regiekosten zu.

Der Architekt wendet in der Berufung u.a. ein, er könne selbst die Regie der Mängelbeseitigung übernehmen. Insbesondere habe er Leistungsphase 9 übertragen erhalten, sei also mit der Objektbetreuung beauftragt. Dem Bauherrn stehe somit kein Anspruch auf Regiekosten zu.

Entscheidung
Dieser Sichtweise folgt der Senat.

Der Bauherr könne den Ersatz kalkulierter Regiekosten von 10 % nicht verlangen. In diesem Zusammenhang gehe es nicht um die Nachbesserung mangelhafter Architektenleistungen, zu denen der Architekt nach allgemeiner Auffassung nicht berechtigt sei, wenn sich seine mangelhafte Leistung bereits im Bauwerk verwirklicht habe, d.h. zu einem Baumangel geführt habe.

Vielmehr fehle es an einem Schaden des Bauherrn, weil der Architekt aus dem Architektenvertrag zur Überwachung der Beseitigung von Baumängeln verpflichtet sei. Mit dieser Leistung im Sinne der Leistungsphase 9 gemäß § 15 HOAI a.F. sei der beklagte Architekt beauftragt worden. Die Parteien hätten das Vertragsverhältnis nicht beendet. Zur Leistungserbringung sei der Architekt deshalb weiterhin verpflichtet und auch berechtigt. Dieses Recht sei nicht im Anschluss an eine erfolglos gesetzte Leistungsfrist erloschen. Auch habe sich die unterbliebene Überwachung der Beseitigung von Baumängeln nicht im Bauwerk mit der Folge realisiert, dass dem Architekten ein vertragliches Leistungsrecht nicht mehr zustehe.

LG Heilbronn — Aktenzeichen: 2 O 341/12

Zur technischen Gebäudeausrüstung gehört neben deren Planung und Installation auch eine regelmäßig Wartung. Kommt es z.B. in heißen Sommertagen zum Ausfall der Klima- oder Lüftungsanlage, wird schnell die Frage laut, ob dies nicht bei fachgerechter Wartung vermeidbar gewesen wäre. Gleiches gilt für den Fall, wenn ein Anlagenbauteil (weit) vor Erreichen seiner Lebensdauer versagt. Möglicherweise wird der Betreiber dann das die Wartung ausführende Unternehmen in Anspruch nehmen wollen. Wichtig ist dann eine klare Vertragsgestaltung. Insbesondere geht es um die Frage, ob die Wartung tatsächlich den konstanten Betrieb als Erfolg garantieren soll oder ob „lediglich“ eine Dienstleistung geschuldet war. Dieser Streit ist bei richtiger Vertragsgestaltung vermeidbar. Die Kehrseite dieser Frage ist, ob trotzdem die volle Vergütung verlangt werden kann, wenn die Wartung zwar nicht vollständig erfolgte, es aber zu keinem Betriebsausfall kam. Hier kommt es auf eine sorgfältige Abwägung an, ob eine Pauschalvergütung oder eine positionsgenaue Abrechnung sinnvoller ist.

Das Landgericht Heilbronn hatte sich mit der Frage nach der Berechtigung der Vergütung bei einem Wartungsvertrag zu befassen (Urteil vom 25.04.2013, Az. 2 O 341/12).

Der Sachverhalt ist schnell erzählt
Ein Wartungsunternehmen (Klägerin) schloss einen Wartungsvertrag mit dem Vermieter eines großen Bürogebäudes (Beklagte). Gegenstand war die zweimal jährliche Wartung der gebäudetechnischen Anlagen. Die zu wartenden Anlagen wurden im Vertrag genau bezeichnet. Zusätzlich vereinbarten die Parteien: „Der Vertrag beinhaltet das regelmäßige funktionserhaltende Warten und Pflegen der gebäudetechnischen Anlagen gemäß der VDMA 24 186 unter Berücksichtigung der Herstellervorschriften.“ Als Vergütung vereinbarte man eine Jahrespauschale, die in zwei Teilbeträgen, nämlich nach der Frühjahrswartung und der Herbstwartung, gezahlt werden sollte. Im Zuge der Vertragsdurchführung wurden die Kondensatwannen der Ventilatorkonvektoren von der Klägerin in den ersten drei Jahren nicht gewartet und gepflegt. Ein Zugriff war baulich bedingt nicht möglich, weil die Revisionsöffnungen nicht vorhanden waren. Erst nach Umbaumaßnahmen konnte die Klägerin auf die Wannen zugreifen.

Die Klägerin verlangte nun die vereinbarte Jahrespauschale. Dagegen wandte die Beklage ein, die Arbeiten seien ja gar nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden. Es hätten die gesamten Konvektoren gewartet und gepflegt werden müssen. Nachdem dies über drei Jahre lang nicht möglich gewesen sei, habe die Klägerin diese Leistungen erspart, dadurch wiederum Kalkulationskosten von über 40.000 Euro. Nach VDMA 24 186 habe die Wartung der Konvektoren erfolgen müssen. Die überwiegende Anzahl sei mittlerweile auch defekt. Die Beklagte rechnet daher mit dem vorgenannten Betrag auf.

Die Klägerin argumentiert, nach dem Pauschalangebot sei der volle Preis geschuldet, es sei nicht ihre Sache, für die Zugänglichkeit zu den Ventilatoren bzw. Kondensatwannen zu sorgen.

Die Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht spricht der Klägerin den vollen Betrag zu. Es handle sich beim vereinbarten Zahlungsbetrag für die Wartung der streitgegenständlichen gebäudetechnischen Anlagen um einen Pauschalpreis. Sowohl im Angebot der Klägerin als auch im Wartungsvertrag vom 09.04./15.04.2009 seien die Ventilatorkonvektoren nicht explizit aufgeführt. Es seien nur pauschal die gebäudetechnischen Anlagen in Ziffer 2 und 4.1. des Wartungsvertrags genannt. Dabei ergibt sich auch nicht aus Ziffer 4.1. und der dortigen Bezugnahme auf die VDMA, dass die Ventilatorkonvektoren explizit vom Wartungsumfang erfasst worden seien. Vielmehr folge aus der Bezugnahme in Ziffer 4.1. auf die VDMA, welche Anforderungen bei der Wartung zu beachten seien. Die Klägerin sei also nur verpflichtet gewesen, sämtliche zugänglichen Anlagen im Objekt zu warten und zu pflegen.

Praxishinweis
Sehr leicht hätte die Entscheidung des Gerichtes, die etwas „dünn“ begründet ist, anders ausfallen können. Sie ist mit Vorsicht zu genießen. Denn die Begründung des Landgerichts läuft darauf hinaus, dass der Wartungsvertrag als Werkvertrag einzuordnen ist und der Leistungserfolg „nur“ in der Funktionsfähigkeit der Anlage innerhalb des Wartungszeitraumes liegt. Mit anderen Worten: Wenn die Anlage im Vertragszeitraum ohne Störungen läuft, ist auch die Vergütung zu zahlen, also auch wenn einzelne Anlagenteile möglicherweise gar nicht gewartet wurden. Nur wenn die Anlage z.B. ausfällt, könnte dann die Vergütung gemindert werden. Es ist offen, ob der Bundesgerichtshof diese Sichtweise bestätigen würde. In Anlehnung an die sog. Teilerfolgsrechtsprechung des Bundesgerichtshof zum Architektenrecht erscheint es naheliegend, dass auch bei einem Wartungsvertrag sogenannte Teilerfolge, also Zwischenschritte, die erst im Ergebnis die Funktionsfähigkeit der Anlage erhalten, geschuldet sind. Denkbar erscheint dies vor allem bei der Pflege anfälliger Bauteile, wenn etwa nur durch deren Pflege die maximale Lebensdauer erreicht werden kann. Ohnehin ist fraglich, ob das Landgericht zu Recht das Werkvertragsrecht angewendet hat. Denn der BGH ordnet Wartungsverträge als Werkverträge ein, wenn diese auf einen Tätigkeitserfolg gerichtet sind (vgl. BGH NJW 2010, 1449). Hieran kann man vorliegend zweifeln, da im Vertragstext nur vom funktionserhaltenden Warten und Pflegen der Gebäudetechnischen Anlage die Rede ist. Ein Leistungserfolg dahingehend, dass die Anlage konstant funktionieren soll, ist hierin nicht unbedingt zu erkennen.

Hätte man den Wartungsvertrag demgegenüber klar als Dienstleistungsvertrag konzipiert und explizit die Wartung als Serviceleistung in den Blick genommen, wäre eine Vergütung wohl nur geschuldet gewesen, wenn sämtliche notwendigen Serviceleistungen für alle Anlagenteile mit allen Teilleistungen auch erbracht worden wäre. Der Bundesgerichtshof ordnet beispielsweise die Wartung einer Telefonanlage als solchen Dienstleistungsvertrag ein (vgl. BGH NJW-RR 1997,942).

Als Fazit kann man somit nur dringend raten, bereits vor Abschluss eines Wartungsvertrages sehr genau zu prüfen, ob und welche Leistungserfolge erbracht werden sollen und inwiefern die Vergütung erfolgsabhängig und/oder von der reinen (Wartungs-)Dienstleistung abhängig sein soll.

BGH, Urteil vom 25.6.2015 — Aktenzeichen: VII ZR 220/14

Leitsatz
Verlangt der Auftraggeber Ersatz der von ihm aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten, so hat er darzulegen, dass die durchgeführten Maßnahmen der Mängelbeseitigung dienten. Es besteht keine Vermutung, dass stets sämtliche von einem Drittunternehmer im Zuge einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durchgeführten Arbeiten ausschließlich der Mängelbeseitigung dienen. Ein im Verhältnis zum Auftragnehmer schützenswertes Vertrauen des Auftraggebers, der Drittunternehmer werde nur Arbeiten zur Mängelbeseitigung durchführen, besteht nicht.

Sachverhalt
Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz wegen mangelhafter Errichtung eines Parkdecks. Nachdem in vorangegangenen Beweisverfahren ein Sachverständiger die Sanierungsbedürftigkeit des Parkdecks bestätigt hatte, ließ der Kläger das Parkdeck durch ein Drittunternehmen auf Stundenlohnbasis sanieren, welches einen Betrag in Höhe von 183.604,71 Euro in Rechnung stellte. Der Kläger obsiegt in der ersten und zweiten Instanz und erhält den Großteil der aufgewendeten Kosten zugesprochen. Insbesondere ist das Berufungsgericht der Ansicht, soweit der Drittunternehmer von der Klägerin auf Stundenlohnbasis mit der Mängelbeseitigung beauftragt worden sei, liege hierin kein den Anspruch minderndes Mitverschulden. Dem Auftraggeber stehe das Recht zu, einen vom Auftragnehmer nicht beseitigten Mangel rasch und zuverlässig zu beheben. Er könne alle Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Mängelbeseitigung erforderlich seien. Abzustellen sei darauf, was der Auftraggeber als vernünftig, wirtschaftlich denkender Bauherr im Zeitpunkt der Beauftragung des Dritten für erforderlich habe halten dürfen, wobei es sich um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln müsse. Der Auftraggeber sei insbesondere berechtigt, die Arbeiten auf Stundenlohnbasis zu vergeben, wenn er generell oder jedenfalls in zumutbarer Zeit keinen zuverlässigen Unternehmer finden könne, der zur Übernahme der Arbeiten auf Einheitspreisbasis oder zu einem angemessenen Pauschalpreis bereit sei.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigt im Wesentlichen die Entscheidungen der Vorinstanzen, führt jedoch sehr instruktiv zu den Voraussetzungen aus, die an die Erstattungsfähigkeit von Mangelbeseitigungskosten zu stellen sind:

Demnach sind dem Auftraggeber nach diejenigen Kosten zu ersetzen, die für die Mängelbeseitigung erforderlich gewesen sind. Für die Bewertung der Erforderlichkeit ist auf den Aufwand und die damit verbundenen Kosten abzustellen, welche der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Auftraggeber aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung aufwenden konnte und musste, wobei es sich um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln muss. Ob die von einem Drittunternehmer verlangten Preise als erforderliche Aufwendungen erstattungsfähig sind, hängt vom Einzelfall ab. Der Auftraggeber darf nicht beliebig Kosten produzieren. Die Kosten sind überhöht, wenn eine preiswertere Sanierung, die den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, erkennbar möglich und zumutbar war. Bei der Würdigung, welche Maßnahme zu welchen Preisen möglich und zumutbar war, ist zu berücksichtigen, dass der Auftraggeber nicht gehalten ist, im Interesse des säumigen und nachbesserungsunwilligen Auftragnehmers besondere Anstrengungen zu unternehmen, um den preisgünstigsten Drittunternehmer zu finden. Er darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Preis des von ihm beauftragten Drittunternehmers angemessen ist. Einen überhöhten Preis kann er auch dann akzeptieren, wenn ihm keine andere Wahl bleibt, etwa weil die Sache dringend ist. Hat der Auftraggeber sich sachverständig beraten lassen, so kann er Ersatz seiner Aufwendungen auch dann verlangen, wenn sich später herausstellt, dass die von ihm durchgeführte Sanierung zu aufwändig war und eine preiswertere Möglichkeit bestand.

Der BGH schränkt dies zwar dahingehend ein, dass der Auftraggeber nicht beliebige Kosten verursachen dürfe. Für den Kläger sei jedoch eine preisgünstigere Sanierungsmöglichkeit zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe nicht erkennbar gewesen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sei der gesamte Umfang der Sanierungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Beauftragung noch nicht absehbar gewesen. Vor diesem Hintergrund sei für den Kläger nicht ersichtlich gewesen, auf welcher Abrechnungsbasis die Mängelbeseitigung am günstigsten durchgeführt werden konnte.

Aber: Nur diejenigen Aufwendungen, welche der Auftraggeber als vernünftiger und wirtschaftlich denkender Bauherr im Zeitpunkt der Beauftragung des Dritten für angemessen halten durfte, stellen erforderliche Kosten dar und sind ersatzfähig. Dabei hat Auftraggeber die Erforderlichkeit der Mängelbeseitigung und deren Kosten darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, wobei an die Darlegung grundsätzlich keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Zum Vortrag gehört eine nachvollziehbare Abrechnung der Mängelbeseitigungsaufwendungen. Der Auftragnehmer muss in die Lage versetzt werden, die abgerechneten Arbeiten daraufhin zu überprüfen, ob sie zur Ersatzvornahme erforderlich waren. Insbesondere bei der Abrechnung von Stundenlohnarbeiten ist bei Bestreiten des Auftragnehmers detaillierter Vortrag des Auftraggebers erforderlich.

Wenn der Kläger also nicht nachweisen konnte, dass einige Aufwendungen tatsächlich der Mangelbeseitigung dienten, können diese auch nicht erstattet werden. Geschützt wird nur das Vertrauen, der Auftraggeber werde zu angemessenen Preisen die Mängelbeseitigung durchführen. Nicht geschützt wird ein Vertrauen darauf, dass nur der Mängelbeseitigung dienende Arbeiten durchgeführt werden.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.4.2015 — Aktenzeichen: 8 U 143/13

Leitsatz
1. Wird die auszuführende Leistung nicht funktional, sondern detailliert beschrieben, erfasst ein vereinbarter Pauschalpreis lediglich die näher bestimmten Leistungen. Später erforderlich werdende Zusatzarbeiten sind dann besonders zu vergüten.

2. Erbringt der Auftragnehmer zusätzliche Leistungen ohne Auftrag, kann er Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherung haben, wenn die Leistungen technisch notwendig waren.

3. Macht der Auftragnehmer für die nicht angeordnete Ausführung technisch notwendiger Zusatzleistungen Zahlungsansprüche geltend, muss er diese von den vertraglich vereinbarten Leistungen abgrenzen und im Einzelnen abrechnen.

Sachverhalt
Das OLG macht von der Möglichkeit Gebrauch, von der Darstellung des Sachverhalts abzusehen. Folgender Sachverhalt lässt sich den Entscheidungsgründen aber entnehmen: Der Kläger verfolgt vor dem Landgericht Werklohnansprüche gegenüber dem beklagten Bauherrn in Höhe von rund 17.000 Euro. Der Beklagte wendet ein, es sei ein Pauschalpreis für alle — auch etwaige zusätzliche Leistungen — vereinbart worden. Tatsächlich enthält der Vertrag aber keine funktionale vollständige Beschreibung der Bauaufgabe, sondern bestimmt durch verschiedene Angaben recht genau das Leistungsprogramm. Streit besteht sodann offenbar darüber, ob der Bauherr die hier nicht enthaltenen zusätzlichen Arbeiten beauftragte, was in der Praxis sehr oft vorkommt. Unter anderem geht es um die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten. Der Kläger meint z.B., die Position 36 Stunden á 30,00 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer für „Putz abklopfen und Heraklit entfernen“ sei zu bezahlen, während der Bauherr behauptet, diese seien bereits im Pauschalpreis enthalten.

Das Landgericht weist die Werklohnklage ab, hiergegen richtet sich die Berufung des Unternehmers.

Entscheidung
Doch auch das OLG Karlsruhe erkennt im Ergebnis keinen begründeten Werklohnanspruch und weist die Berufung zurück. Es fasst hierzu instruktiv die Rechtslage zusammen:

Grundsätzlich besteht demnach zwar ein Anspruch auf Werklohn für zusätzliche Arbeiten, wenn ein Pauschalpreis nicht funktional alle Leistungen, sondern nur im einzelnen bestimmte Leistungen erfasst. Denn dann können hiervon abweichende zusätzliche Leistungen natürlich nicht kostenlos sein, sondern müssen vergütet werden.

Lässt sich allerdings kein Auftrag des Bauherrn belegen, hat der Unternehmer keinen Anspruch auf Zahlung einer üblichen Vergütung. Hier sind die Ausführungen des OLG Karlsruhe missverständlich. Denn wenn schon kein Auftrag besteht, kommt auch § 632 BGB nicht in Betracht, also keine stillschweigend vereinbarte Vergütung. Hier steht der Unternehmer also in der Gefahr, für solche zusätzliche Arbeiten, die für den Erfolg der Bauaufgabe nicht erforderlich waren, keine, jedenfalls keine angemessene, Vergütung zu erhalten.

Richtig wird in der Entscheidung aber sodann betont, dass ein Vergütungsanspruch besteht, wenn die Leistungen technisch notwendig waren. Denn dann können Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsansprüche bestehen. Wichtig ist hierfür aber eine abgrenzbare Darstellung der Zusatzleistungen zu den im Vertrag ohnehin enthaltenen Leistungen. Und diese konnte der Senat dem Vortrag des Klägers nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen.

Praxishinweis
Die Entscheidung macht deutlich, wie wichtig für den Unternehmer eine sorgfältige Vertragsgestaltung ist. Wenn die hier streitgegenständlichen Leistungen schon bei Vertragsschluss kalkuliert worden wären, hätte es vermutlich den Rechtsstreit nicht gegeben. Und wenn sich wie hier erst während des Bauablaufs herausstellte, dass zusätzliche Leistungen gewünscht oder erforderlich sind, hätte a) die Beauftragung und b) der Umfang und Wert der Arbeiten möglichst schriftlich festgehalten werden sollen. Offenbar scheiterte genau hieran der Anspruch des Klägers. Der Senat konnte z.B. nicht erkennen, ob die Stundenlohnarbeiten „Putz abklopfen“ nicht bereits in der Vertragsposition „Entkernung“ enthalten waren. Hätte der Unternehmer diese Tätigkeit abgrenzbar zum ursprünglichen Leistungsumfang darstellen können, hätte er einen Anspruch durchsetzen können. Nur wenn später abgrenzbar die Zusatzleistung dargestellt werden kann, wird das Gericht in die Lage versetzt zu ermitteln, welcher Wert den konkreten Arbeiten zukommt.

OLG Köln, Urteil vom 23.2.2015 — Aktenzeichen: 17 U 35/14

Leitsatz
Die Erstattung von Deckungsbeiträgen für Allgemeine Geschäftskosten (AGK), die aufgrund einer Bauzeitverschiebung nicht in der ursprünglich vorgesehenen Ausführungszeit erwirtschaftet werden konnten, setzt den Nachweis konkreter finanzieller Nachteile voraus. Dieser ist anhand einer Gesamtschau der Unternehmensentwicklung bis zum tatsächlichen Ende der verzögert begonnenen Werkleistung zu führen.

Sachverhalt
Die Parteien verbindet ein Bauleistungsvertrag mit einem Auftragsvolumen von rd. 420.000,00 €. Baubeginn sollte im Jahr 2010 sein. Tatsächlich verzögerte sich dieser jedoch um mehr als ein Jahr.

Der Auftragnehmer (AN) nahm daraufhin seinen Auftraggeber (AG) wegen Bauzeitverzögerung aus § 6 Abs. 6 VOB/B 2009 oder § 642 BGB in Anspruch. Zur Begründung trägt der AN vor, dass er im Hinblick auf die vorgesehene Ausführung davon abgesehen habe, weitere Aufträge zu generieren, wodurch die im Jahre 2010 nicht erwirtschaftete Deckungsbeiträge für AGK in Höhe von 46.000 Euro „endgültig verloren“ wären und seitens des AG erstattet werden müssten.

Der AG verteidigt sich mit dem Einwand, dem AN sei kein finanzieller Nachteil entstanden. Schließlich seien die eingeplanten Deckungsbeiträge letztlich vollständig durch die spätere Erfüllung des Auftrags erwirtschaftet worden. Im Übrigen ließe die Tatsache, dass der AN keine Stillstandskosten für gewerbliches Personal oder Nachunternehmen geltend mache, darauf schließen, dass diese anderweitig eingesetzt und dort entsprechende Deckungsbeiträge erwirtschaftet werden konnten. Überdies habe der AN letztlich — anstelle der ursprünglich für 2010 geplanten Eigenausführung — im Jahr 2011 Nachunternehmer für die beauftragten Bauleistungen eingesetzt, da eigenes Personal nicht zur Verfügung stand. Insofern seien auch während der tatsächlichen Bauphase durch anderen Aufträge entsprechende Umsätze erzielt worden.

Die Klage des AN wurde abgewiesen. Das LG sah die Voraussetzungen für einen Anspruch wegen Bauzeitverzögerung nicht ausreichend dargelegt.

Derzeit ist das Berufungsverfahren des AN vor dem OLG Köln anhängig.

Entscheidung
Das OLG beabsichtigt, die Berufung wegen mangelnder Erfolgsaussichten zurückzuweisen. Auch das OLG hält den geltend gemachten Erstattungsanspruch für nicht hinreichend dargelegt. Hierzu im Einzelnen:

Der AN, der die Erstattung von Deckungsbeiträgen für AGK beansprucht, muss die ihm hierdurch entstandenen Nachteile und Verluste konkret nachweisen. Hier ist es nicht auszuschließen, dass dem AN kein Schaden entstanden ist, da er durch entsprechende Umdispositionen in der Lage war, im Jahr 2010 anderweitige Aufträge abzuarbeiten oder andere betriebliche Maßnahmen zu ergreifen. Die jeweiligen Deckungsbeiträge aus anderen Aufträgen muss sich der AN auch bei reinen „Füllaufträgen“ anrechnen lassen. Mitunter muss sich der AN auch das Vorziehen vorhandener Aufträge als finanzieller Ausgleich anrechnen lassen.

Zusammenfassend stellt das OLG Köln damit klar, dass die Deckung der AGK von der Gesamtentwicklung des Unternehmens selbst abhängt und nicht von der konkreten Auftragsentwicklung. Erst wenn dem AN der Nachweis gelingt, dass er im ursprünglich vorgesehenen Ausführungszeitraum außerstande war, die einkalkulierten Produktionsmittel anderweitig einzusetzen und nach der Bauzeitverschiebung infolge Betriebsauslastung keine zusätzlichen Aufträge annehmen konnte, wäre ein ausgleichspflichtiger Schadensersatzanspruch gegenüber dem AG denkbar. Zur Ermittlung der tatsächlichen Schadenshöhe verlangt das OLG Köln eine genaue Aufstellung darüber, welche Arbeitskräfte und -mittel etc. nicht eingesetzt werden konnten und welche sonstigen ganz bestimmten Nachteile und Verluste der AN gerade wegen der jeweiligen Bauzeitverzögerung erlitten hat.

OLG Brandenburg, Urteil vom 6.1.2015 — Aktenzeichen: 6 U 134/13

Leitsatz
1. Soweit Mietvertragsparteien einen Mietvertrag zur Gewerberaummiete für eine physiotherapeutische Praxis geschlossen haben und dabei keine Vereinbarung getroffen haben, Barrierefreiheit herzustellen, kann der Mieter eine außerordentliche Kündigung des Vertrages nicht auf eine fehlende Barrierefreiheit stützen. Für den Vermieter ergibt sich aus der Nutzung des Mietobjekts als physiotherapeutische Praxis und die hierfür geltenden Vorschriften zur Barrierefreiheit keine Pflicht zur Herstellung einer solchen.

2. Die Flächenangabe des Mietvertrages stellt keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts dar. Erst Recht nicht, wenn die Angabe mit dem Zusatz „ca.“ versehen ist. Unterschreitet die Fläche der Mietsache die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10%, kann die Miete gemindert werden.

Sachverhalt
Der Rechtsstreit bezieht sich auf eine Gewerberaummiete, wobei das Mietobjekt als physiktherapeutische Praxis verwendet wird. Bis 2011 waren die Parteien an einen ersten Mietvertrag gebunden, der nur die Praxisräume umfasste. Ende 2011 vereinbarten die Parteien einen neuen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren, in der zusätzlich um- und auszubauende Nachbarräume aufgenommen sind. Dieser Mietvertrag enthielt als Anlage eine Grundrisszeichnung der Praxisräume und der hinzukommenden Erweiterungsflächen. Die Fläche der ursprünglichen Praxis ist dabei mit ca. 110 m2 angegeben, die Nachbarräume mit ca. 81m2, wodurch sich eine ungefähre Gesamtfläche von 191 m2 ergibt. Der Grundriss enthält weiter Einzelheiten der Baumaßnahmen, so auch zur vorhandenen Stufe zwischen den zwei Praxisräumen. In der Grundrisszeichnung sind Vermerke wie „Beseitigung Stufe“, „Stufe vorhanden“ vorhanden.

Der Mieter kündigte den Mietvertrag aufgrund fehlender Barrierefreiheit außerordentlich sowie hilfsweise ordentlich. Der Vermieter klagt auf Zahlung der Mietrückstände und auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses. Der Mieter erhebt Widerklage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Klage des Vermieters hatte erstinstanzlich Erfolg. Der Mieter legte Berufung ein.

Entscheidung
Ohne Erfolg. Die Kündigung ist unwirksam.

Die ordentliche Kündigung scheiterte bereits an der wirksamen Befristung. Die mieterseits geltend gemachten Kündigungsgründe rechtfertigten im Übrigen keine außerordentliche Kündigung:

Die geltend gemachten Einwände, namentlich die fehlende Klimaanlage, die eingebauten manuellen Fensteröffner sowie die Beanstandung der Stufe zwischen den zwei Praxisräumen sind unbegründet. Insbesondere letzteres stellt keine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Ausbauzustand dar. Darüber hinaus ist eine Herstellung von barrierefreien Räumlichkeiten nicht vereinbart. Die Frage, ob eine solche Stufe der geforderten Barrierefreiheit überhaupt entgegenstehe, kann offen bleiben. Auch wenn für physiotherapeutische Praxisräume Barrierefreiheit vorgeschrieben ist, schuldet der Vermieter allein aufgrund der gesetzlichen Vorschriften diese nicht, da es nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die vom Mieter zugleich geltend gemachte Flächenunterschreitung begründet zugleich kein Minderungsrecht. Denn die Zusicherung einer Eigenschaft setzt voraus, dass eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen habe, dass sie für deren Bestand und die Folgen ihres Fehlens einstehen wolle. Das ist nach Ansicht des OLG Brandenburg bei einer bloßen Angabe einer Quadratmeterzahl im Mietvertrag regelmäßig nicht der Fall. Erst Recht nicht, wenn der Zusatz „ca.“ vorhanden ist.

Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% könne nach Ansicht des OLG die Miete gemindert werden. So sieht es auch der BGH. Vorliegend betrug die Abweichung lediglich 8%.